每經(jīng)編輯 文/張敏    

“萬科參與保障房建設(shè)的動機(jī)，一方面是企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的一種社會責(zé)任，同時(shí)也是管理上的拓展和鍛煉。”2011年10月24日，萬科地產(chǎn)副總裁、北京萬科公司總經(jīng)理毛大慶作客新華網(wǎng)，如此解讀萬科建設(shè)保障房的動機(jī)。

“十二五”期間保障房建設(shè)的加速推進(jìn)，正在考驗(yàn)房企的社會責(zé)任。按照規(guī)劃，今后5年間，我國將建設(shè)保障性安居工程3600萬套，建成后將覆蓋20%的城鎮(zhèn)人口。

盡管明年的保障房建設(shè)任務(wù)有所下調(diào)，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，保障房仍是一個(gè)繞不開的領(lǐng)域。國家有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)近日在全國住房保障工作會上強(qiáng)調(diào)，要在商品房項(xiàng)目中配建一定比例的保障房，使不同收入群體和諧共居。這無疑進(jìn)一步強(qiáng)化了企業(yè)責(zé)任。

作為房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者的萬科，同樣也是保障房建設(shè)的“排頭兵”。截至目前，萬科已經(jīng)參與了300多萬平方米保障房的建設(shè)。其在廣州開發(fā)的民間廉租房樣本 “萬匯樓”，曾一度受到國家的重視；而北京昌平區(qū)的限價(jià)房項(xiàng)目“金域華府”，更是成為業(yè)界的標(biāo)桿保障房項(xiàng)目。

盡管從企業(yè)的角度看，保障房建設(shè)利潤并不高，但承建越來越多的保障房項(xiàng)目，仍然彰顯了萬科對企業(yè)社會責(zé)任的重視。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的思路代表了房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)新的發(fā)展方向：商品房與保障房兼顧，企業(yè)發(fā)展與社會責(zé)任并舉。

保障房時(shí)代的開啟

2011年11月28日，昌平區(qū)住保辦啟動對“金域華府”項(xiàng)目的選房。按照原計(jì)劃，選房將從當(dāng)日持續(xù)至12月8日，共11天。但由于該項(xiàng)目受到客戶的高度認(rèn)可和好評，于12月5日便完成了1179套房100%的選購，僅用了7天的時(shí)間，并已開始簽約。

金域華府項(xiàng)目位于北京上地高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)東側(cè)，西二旗北路北側(cè)。占據(jù)城鐵13號線、昌平線、8號線（建設(shè)中）三軌交匯優(yōu)勢；更與京藏高速、京包高速(建設(shè)中)緊密相鄰。在當(dāng)前的北京樓市，擁有如此優(yōu)越的區(qū)位的保障房項(xiàng)目并不多見。

據(jù)悉，該項(xiàng)目的1~6號樓均為28層高層，總計(jì)提供1179套限價(jià)房，是當(dāng)前北京市較大的限價(jià)房項(xiàng)目。

“金域華府”是萬科承建保障房的一個(gè)縮影，也體現(xiàn)了我國大力推進(jìn)保障房建設(shè)的努力。按照規(guī)劃，今后5年間，我國將建設(shè)保障性安居工程3600萬套，建成后將覆蓋20%的城鎮(zhèn)人口。

而作為流動人口較多、住房保障壓力較大的北京，保障房建設(shè)規(guī)模更是高于全國平均水平。按照北京市的規(guī)劃，“十二五”期間，北京將共計(jì)建設(shè)100萬套保障房，每年平均建設(shè)20萬套。

在2011年12月23日的“全國住房保障大會”上，國家有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。為完成這一任務(wù)，他還要求，中央補(bǔ)助資金將比今年明顯增加，各地也要加大政府投入，還要通過貸款支持、發(fā)行企業(yè)債券等方式吸引社會資金，多元籌措資金。

對于廣大房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無疑意味著一個(gè)重要的發(fā)展機(jī)遇。“企業(yè)參建保障房，不僅是社會責(zé)任的體現(xiàn)，同時(shí)也是在樓市調(diào)控背景下，尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這樣的趨勢將在近幾年內(nèi)愈加明顯。

對于參建保障房的動機(jī)，萬科地產(chǎn)副總裁、北京萬科公司總經(jīng)理毛大慶表示，一方面是企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的一種社會責(zé)任，同時(shí)也是管理上的拓展和鍛煉。

“從我們成熟的產(chǎn)品庫和標(biāo)準(zhǔn)化動作方面，（參建保障房）其實(shí)是我們輸出一定的管理力量進(jìn)行管理，可以滿足政府保障性住房建設(shè)的需要，因?yàn)槿f科在住宅方面是行家里手。”毛大慶說，如果萬科參與進(jìn)來，可以更好地解決產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)量等方面的問題，也可以讓老百姓放心。

從企業(yè)的角度而言，萬科也能夠更好地鍛煉自己的管理能力，雖然不一定直接轉(zhuǎn)化成錢，而是轉(zhuǎn)化為一種能力，但這種能力對于企業(yè)來講同樣是重要的。

對于保障房建設(shè)，北京萬科始終重點(diǎn)把控工程質(zhì)量并取得了良好效果。其中，“金域華府”項(xiàng)目由于出色的現(xiàn)場安全管理工作、較好的工程實(shí)體質(zhì)量，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度在昌平區(qū)住建委組織的“保障性住房工程質(zhì)量安全管理競賽”中獲得“質(zhì)量安全優(yōu)勝獎(jiǎng)”。

盈利模式的突破

除“金域華府”外，萬科還在北京承建了多個(gè)保障房項(xiàng)目。其中，郭公莊五期項(xiàng)目5160套公租房、郭公莊二期項(xiàng)目325套公租房也已于2011年9月份開工建設(shè)。

同時(shí)，萬科在北京的首個(gè)保障性住房項(xiàng)目——萬科紅獅家園業(yè)已成為當(dāng)前北京市場的標(biāo)桿保障房小區(qū)。截至目前，北京萬科的保障房在建面積達(dá)到68.8萬平方米，極大地滿足了市場需求。

在北京的基礎(chǔ)上，萬科的保障房之路還在向“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”覆蓋。2011年4月11日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在京簽署了 《關(guān)于建設(shè)保障性住房的戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，萬科將在河北省的6個(gè)城市建設(shè)6000~8000套保障房，其中以租賃性住房為主。

但除萬科外，企業(yè)大規(guī)模建設(shè)保障房的現(xiàn)象并不多，其中，利潤微薄幾乎成為企業(yè)積極性不高的主要原因。

有專家表示，在我國5類保障房品種中，棚戶區(qū)改造本身帶有商品房開發(fā)的性質(zhì)；經(jīng)適房、限價(jià)房銷售回款速度快，但利潤偏低；廉租房和公租房的初始投入不小，但回款速度較慢，仍是企業(yè)不愿涉足的領(lǐng)域。

毛大慶就曾表示，對于租賃性住房，萬科基本是以代建的方式去參與的，作為企業(yè)來講沒有盈利，只是政府給了一個(gè)固定的管理費(fèi)，但它可以用來覆蓋包括智力投入、設(shè)計(jì)管理費(fèi)用在內(nèi)的人工。

即便是限價(jià)房項(xiàng)目，企業(yè)也未必能做到全部盈利。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾坦言，保利在北京的兩個(gè)保障房處于虧損狀況，原因是北京項(xiàng)目到了政府之前規(guī)定的銷售時(shí)間，但政府方面的銷售方案還沒有出臺，導(dǎo)致該項(xiàng)目所有樓盤不能按時(shí)銷售，參與該項(xiàng)目的7家開發(fā)商全部虧損。

既要求開發(fā)商拿出性價(jià)比非常好的產(chǎn)品回報(bào)給保障房居住的客戶群，又要有盈利回報(bào)股東。這種困境促使保障房的盈利模式必須有所突破。

出于在“萬匯樓”項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，萬科已經(jīng)摸索出一套行之有效的保障房建設(shè)和運(yùn)營模式。去年年中，萬科曾向政府部門建言，為吸引民資的介入，可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，對保障房實(shí)行有限公共產(chǎn)權(quán)。

也即，不管房屋的建設(shè)者是誰，建設(shè)完成后就把它賣給持有機(jī)構(gòu)。持有機(jī)構(gòu)可以以低于商品房的價(jià)格購買這套房子，而政府可以讓利給持有機(jī)構(gòu)，兩者共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。

而在運(yùn)營商，持有機(jī)構(gòu)購房后，前20年只能用來出租給政府指定的住房保障對象，不能作為其他用途，但15年之后，這套房子可允許出售。出售這套房子產(chǎn)生的收益，同樣由持有機(jī)構(gòu)和地方政府按產(chǎn)權(quán)比例分成。

同時(shí)，房屋也可以按照市場租金對外出租，但是保障房對象可以只需支付租金的一部分，剩余租金差額或者由政府直接補(bǔ)貼給持有機(jī)構(gòu)，或者把租金差額折算成房屋產(chǎn)權(quán)，逐漸轉(zhuǎn)移給持有機(jī)構(gòu)，使得持有機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)比例不斷增多。

盡管尚未全面推行試點(diǎn)，但業(yè)界對共有產(chǎn)權(quán)呼聲越來越高，不少分析人士認(rèn)為，未來共有產(chǎn)權(quán)很可能成為保障房建設(shè)和運(yùn)營的一個(gè)重要模式。

住宅產(chǎn)業(yè)化的契機(jī)

隨著保障房的大力推進(jìn)，萬科一直在踐行的住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)，也將迎來一個(gè)推廣的契機(jī)。去年年初，北京市副市長陳剛表示，2011年北京將至少建設(shè)100萬平方米產(chǎn)業(yè)化住宅，應(yīng)加大其在新建保障性住房項(xiàng)目中的推廣力度。

值得注意的是，陳剛正是在考察位于豐臺區(qū)的“中糧萬科假日風(fēng)景”項(xiàng)目時(shí)做出上述表態(tài)的，而該項(xiàng)目正是北京的“住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工程”。

住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的簡稱，是指通過將住宅生產(chǎn)全過程的開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、部品生產(chǎn)、服務(wù)和管理等環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)住宅的生產(chǎn)、供給、銷售和服務(wù)一體化的生產(chǎn)組織形式。聯(lián)合國曾提出“住宅產(chǎn)業(yè)化”的6條標(biāo)準(zhǔn)：生產(chǎn)的連續(xù)性，生產(chǎn)物的標(biāo)準(zhǔn)化，生產(chǎn)過程的集成化，工程建設(shè)管理的規(guī)范化，生產(chǎn)的機(jī)械化，技術(shù)生產(chǎn)科研的一體化。

作為一種住宅建造方式的變革，住宅產(chǎn)業(yè)化就是將住宅的部分或全部構(gòu)件在工廠預(yù)制完成后運(yùn)到施工現(xiàn)場，將構(gòu)件通過可靠的連接方式組裝裝配成為整體，簡言之，就像造汽車一樣造房子。

由于大部分構(gòu)件均在工廠預(yù)制，其加工精度和品質(zhì)是傳統(tǒng)的現(xiàn)場操作無法比擬的，這意味著住宅各項(xiàng)質(zhì)量性能的提高，同時(shí)由于建造方式的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)場施工作業(yè)量減少，意味著節(jié)約資源與能源水平的提高，以及污染和排放的減少，更重要的是意味著消費(fèi)者滿意度的提高及客戶價(jià)值的更大的體現(xiàn)。

2009年8月12日，我國首次提出中國將培育低碳經(jīng)濟(jì)作為新的增長點(diǎn)，要“大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)。緊密結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的決策部署，培育以低碳排放為特征的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快建設(shè)以低排放為特征的工業(yè)、建筑、交通體系”。

萬科一直所踐行的住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)，無疑十分符合上述思路。

北京萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程始于2007年末，北京“榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心”的成立。在推進(jìn)這一戰(zhàn)略的過程中，北京萬科采取了建立戰(zhàn)略研發(fā)基地與工程建設(shè)試驗(yàn)同步推進(jìn)的本土化舉措，“北京萬科中糧假日風(fēng)景”項(xiàng)目便是其中的杰出“作品”。

2009年5月11日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目舉行“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工程”現(xiàn)場授牌儀式，B3#、B4#樓被授予“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工程”稱號。

當(dāng)年5月18日，國家有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參觀了北京萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目B3#、B4#樓以及北京萬科工業(yè)化展示廳，并給予一致好評。

在專家眼中，萬科通過工業(yè)化的解決手段，不僅加快了住宅生產(chǎn)周期，并在保證安全生產(chǎn)與一流質(zhì)量的同時(shí)，節(jié)能減耗，有效降低成本，同時(shí)采用全面家居解決方案一次裝修到位，減少裝修垃圾、避免裝修污染，值得建筑業(yè)借鑒參考。

截至目前，“住宅產(chǎn)業(yè)化”并未得到大力推廣，但隨著房地產(chǎn)業(yè)利潤率的降低，這一模式正在引起越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興趣。并可能會引起保障房建設(shè)的一場“革命”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化對改變當(dāng)前保障房建設(shè)的“高成本、低質(zhì)量”現(xiàn)狀，乃至改變房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和盈利模式，都具有重要的啟示意義。

（文/張敏）