每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

在房地產(chǎn)調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度放緩的影響下，土地市場的泡沫正逐漸被擠出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布報(bào)告稱，2011年第四季度，全國主要監(jiān)測城市的居住地價(jià)為4518元/平方米，為近10個季度以來首次停漲。與此同時(shí)，商業(yè)用地和工業(yè)用地價(jià)格漲幅也有所趨緩。

值得注意的是，在全國三大重點(diǎn)區(qū)域中，長三角和珠三角區(qū)域的綜合地價(jià)水平自2009年下半年以來的近10個季度里首次出現(xiàn)下滑。

業(yè)界認(rèn)為，樓市調(diào)控政策效果的凸顯和宏觀經(jīng)濟(jì)增幅放緩，被認(rèn)為是地價(jià)漲幅縮水的主要因素。上述報(bào)告還警示，隨著多個區(qū)域規(guī)劃全面啟動、“鐵公基”項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)、700萬套新增保障房項(xiàng)目落地、地方政府償債高峰到來，2012年土地供需矛盾仍然突出。

二三線城市地價(jià)漲幅較大

據(jù)上述報(bào)告披露，2011年四季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3049元/平方米，環(huán)比增長0.29%；商服、工業(yè)地價(jià)分別為5654元/平方米和652元/平方米，環(huán)比分別增長0.69%和0.44%，漲幅趨緩。同期的居住地價(jià)為4518元/平方米，漲幅為零，這也是近10個季度以來首次停漲。

同比來看，除工業(yè)地價(jià)外，綜合地價(jià)、住宅地價(jià)和商業(yè)地價(jià)的漲幅都超過了5%。報(bào)告表示，熱點(diǎn)城市地價(jià)的環(huán)比、同比增速已連續(xù)4個季度逐步放緩。

需要指出的是，國土部的監(jiān)測并不是土地交易的實(shí)際價(jià)格，而是在固定監(jiān)測點(diǎn)的基礎(chǔ)上，測算同一地段不同時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)值。

對于地價(jià)水平的企穩(wěn)，報(bào)告解釋稱，經(jīng)濟(jì)基本面的變化是地價(jià)走勢的內(nèi)在支撐。報(bào)告指出，GDP與綜合地價(jià)軌跡基本相同，特別是2010年以來，二者以接近的同比增長率推進(jìn)。而工業(yè)地價(jià)增長率與反映宏觀經(jīng)濟(jì)景氣的制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）走向幾乎一致，PMI作為先行指標(biāo)，其波動對地價(jià)的引導(dǎo)作用不可忽視。

此外，樓市調(diào)控持續(xù)從緊，多重手段下，房屋、土地市場熱度明顯下降，價(jià)格進(jìn)入停滯回落通道。

按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年11月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)降為99.8，28個月以來首次下降到100以下。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減緩拿地節(jié)奏，使得土地市場出現(xiàn)多起“流標(biāo)、流拍”事件。

盡管如此，近10年來城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，仍然帶動了地價(jià)的快速上升。以2000年為基期，截至2011年末，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)分別達(dá)到193、202、224、157，商服和住宅地價(jià)指數(shù)都翻了一倍以上。

在一線城市經(jīng)歷過爆發(fā)式增長的階段之后，土地市場的火爆開始轉(zhuǎn)向二、三線城市。2011年四季度，綜合地價(jià)水平漲幅相對較大的城市主要集中在上述地區(qū)，新鄉(xiāng)、呼和浩特、荊州、蘭州的地價(jià)環(huán)比漲幅均超過3%。

今年一季度或現(xiàn)地價(jià)拐點(diǎn)

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2010年4月，但截至2011年10月，全國70個大中城市的新建商品住房價(jià)格才首次出現(xiàn)下降。由于土地市場的反應(yīng)周期通常比房價(jià)延遲數(shù)月，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價(jià)拐點(diǎn)將在今年第一季度出現(xiàn)。

這與上述報(bào)告的結(jié)論不謀而合。該報(bào)告預(yù)計(jì)，2012年一季度市場謹(jǐn)慎預(yù)期仍將蔓延，城市住宅地價(jià)增速或?qū)⑦M(jìn)一步下降。同時(shí)，伴隨著政策微調(diào)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐作用加大，土地市場資金結(jié)構(gòu)性流動，商服、工業(yè)用地市場價(jià)格仍會微幅增長。

但該機(jī)構(gòu)同時(shí)警示了樓市反彈的可能：“貨幣政策微調(diào)中，房地產(chǎn)業(yè)資金壓力得以緩解，謹(jǐn)防市場惡性反彈。”

從去年12月5日起，央行3年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，被認(rèn)為是貨幣政策寬松的前奏。此外，在財(cái)政部、住建部的年終會議上，均傳出“2012年將放松首套房貸”的消息，對于飽嘗調(diào)控之“苦”的房地產(chǎn)業(yè)而言，這無疑是利好消息。

事實(shí)上，從2009年開始，我國保持了3年的土地放量供應(yīng)，但由于重大項(xiàng)目投資建設(shè)以及各項(xiàng)區(qū)域規(guī)劃的啟動，整體供求形勢仍然嚴(yán)峻。這種形勢很可能成為未來地價(jià)反彈的內(nèi)在動力。報(bào)告表示，多個區(qū)域規(guī)劃的全面啟動、“鐵公基”項(xiàng)目的持續(xù)建設(shè)、700萬套新增保障房項(xiàng)目的落地、地方政府償債高峰的到來，以及換屆效應(yīng)的疊加下，未來的土地供需矛盾仍然突出。

對此，報(bào)告建議，除注重調(diào)控政策的前瞻性、科學(xué)性外，還應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管已供土地的開發(fā)利用，動態(tài)分析評價(jià)集約程度，避免形成新的資源浪費(fèi)。