每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

日前，亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年北京通州樓市將有10個(gè)新增樓盤扎堆上市，新開(kāi)盤數(shù)將達(dá)到在售樓盤量的近1/3，供應(yīng)量的加大將加劇通州房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。據(jù)資料顯示，截至2011年10月份，通州樓市庫(kù)存就達(dá)到1.6萬(wàn)套，占到北京樓市庫(kù)存的12%左右，而通州每月銷售量?jī)H在200~500套，在不增加供應(yīng)的情況下，也至少要30多個(gè)月消化存量。

無(wú)疑，2012年的通州樓市將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，“拼跌”或是各大樓盤不得不面臨的選擇。

年內(nèi)降幅達(dá)25.2%

就通州樓市2011年走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)明顯的急跌態(tài)勢(shì)，并成為整個(gè)北京全年跌幅最大的區(qū)域。

這從通州樓市2011年1月與12月的成交情況對(duì)比中可看出。2011年1月通州一手住宅成交套數(shù)為896套，成交均價(jià)為22300元/平方米；而12月的成交套數(shù)僅為365套，成交均價(jià)下降至16684元/平方米。相比之下，通州樓市去年底比去年初成交量和成交均價(jià)分別下跌了59.3%和25.2%。

雖然機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年通州樓市成交均價(jià)依然同比上漲17.5%。但值得注意的是，2011年通州樓市的降價(jià)，是一種結(jié)構(gòu)性降價(jià)，去年年內(nèi)的降幅達(dá)25.2%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅的溝通中，對(duì)方認(rèn)為，2011年的通州樓市，不管是成交量還是房?jī)r(jià)，皆出現(xiàn)了先高后低的走勢(shì)。

具體而言，2011年2月17日 “京15條”落地后，通州樓市成交量應(yīng)聲而跌，但房?jī)r(jià)卻直到年中后才慢慢松動(dòng)，甚至出現(xiàn)了不少大幅度降價(jià)樓盤，成交均價(jià)也一路走跌。不過(guò)鑒于2011年年中前成交均價(jià)的高位運(yùn)行，導(dǎo)致2011年全年的通州成交均價(jià)仍然上漲近二成。

可以這樣來(lái)概括2011年的通州樓市，房?jī)r(jià)依然上漲，但跌勢(shì)已經(jīng)確立。

10樓盤扎堆上市

在業(yè)內(nèi)人士和眾多通州開(kāi)發(fā)商看來(lái)，今年通州樓市的跌勢(shì)必將延續(xù)，因?yàn)楣?yīng)量仍在不斷上漲中。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前通州在售樓盤數(shù)約30個(gè)，近二成左右為別墅類產(chǎn)品，近八成為普通住宅產(chǎn)品或者商住產(chǎn)品。這些普通住宅或商住產(chǎn)品，主要分布在地鐵八通線沿線、通州主城區(qū)、運(yùn)河周邊及馬駒橋等區(qū)域，而在不同區(qū)域，樓盤在產(chǎn)品定位及戶型設(shè)計(jì)等方面均存在一些區(qū)域性特點(diǎn)。比如地鐵八通線沿線的項(xiàng)目主要是以普通住宅項(xiàng)目為主，主力戶型多為兩居或三居，目標(biāo)客群為普通工薪階層，而通州新城區(qū)域的項(xiàng)目，多數(shù)為戶型偏大、定位相對(duì)高端的公寓、洋房產(chǎn)品，目標(biāo)人群以相對(duì)高端的人士為主。臨近亦莊的馬駒橋區(qū)域則有多個(gè)商住項(xiàng)目，戶型偏小，總價(jià)較低，主要吸引在亦莊工作的商務(wù)人士。

郭毅指出，2011年通州新房住宅年內(nèi)下降了25.2%，主要由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較多，且同質(zhì)化現(xiàn)象比較明顯。迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致一些項(xiàng)目促銷力度加大，直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行。

2012年類似競(jìng)爭(zhēng)將有增無(wú)減。郭毅說(shuō)，2012年通州區(qū)將有近10個(gè)新盤項(xiàng)目扎堆入市，上市樓盤量為區(qū)域在售樓盤的近1/3，且這些項(xiàng)目定位仍多數(shù)為普通住宅或者商住產(chǎn)品，這些項(xiàng)目同樣多數(shù)分布在地鐵八通線沿線、馬駒橋及宋莊鎮(zhèn)等?？梢灶A(yù)測(cè)，2012年的通州樓市，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，從而加速樓市下行風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商或繼續(xù)“拼跌”

雖然2012年通州樓市或?qū)⒗^續(xù)“拼跌”，但值得注意的是，2011年的通州樓市，也出現(xiàn)過(guò)眾多大幅度降價(jià)樓盤，但并非每個(gè)樓盤都能獲得降價(jià)搶量的結(jié)果。因此，即使“拼跌”也具有相當(dāng)技術(shù)含量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，位于通州的京洲世家于2010年4月新政后推出104套房源，但截至2011年4月初的近一年銷售期內(nèi)，成交量不足10套。迫于銷售壓力，該樓盤于2011年4月初將樓盤預(yù)售均價(jià)從之前的22000元/平方米直降至16000元/平方米，但大幅降價(jià)并未獲得預(yù)想中的跑量。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月19日的近21個(gè)月，該樓盤成交套數(shù)僅23套，簽約率僅約22%，而均價(jià)直降近6000元/平方米后的成交套數(shù)也只有15套，大致相當(dāng)于一個(gè)月銷售一套。

相比較而言，京貿(mào)國(guó)際城、遠(yuǎn)洋一方以及通州之外的京城樓盤領(lǐng)海朗文世家、天時(shí)名苑、長(zhǎng)陽(yáng)半島、中弘北京像素、金隅萬(wàn)科城和中建玲瓏山等樓盤，降價(jià)后卻達(dá)到了不錯(cuò)的促銷效果。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬對(duì)此概括說(shuō)，在房?jī)r(jià)預(yù)期被改變的情況下，成功獲得降價(jià)跑量的樓盤，在定價(jià)上皆信守 “三字經(jīng)”：快、準(zhǔn)、狠。

“快”就是指盡量爭(zhēng)當(dāng)區(qū)域的領(lǐng)跌盤，以搶占先機(jī)。賈玉鵬向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步解釋，“在北京加強(qiáng)版限購(gòu)令之下，有購(gòu)房資格、有購(gòu)房意愿兼有購(gòu)房能力的 ‘三有人群’基數(shù)被相對(duì)固定。在這種條件下，誰(shuí)先采取降價(jià)行動(dòng)，就可能占到更有利的位置和搶到更多的蛋糕。越后行動(dòng)，分到的蛋糕可能越少，因?yàn)榈案鈺?huì)越剩越少。”

“準(zhǔn)”就是指在地產(chǎn)調(diào)控之下，樓市已重回剛需時(shí)代，剛需者重新成為樓市的主流購(gòu)買人群，因此樓盤定價(jià)上，應(yīng)盡量對(duì)準(zhǔn)以及滿足剛需者的購(gòu)買需求。

“狠”就是指降價(jià)需一步到位，羞答答的降價(jià)，不一定能吸引到消費(fèi)者的目光。目前京城樓市降價(jià)跑量成功的樓盤，其降幅一般在15%以上。賈玉鵬認(rèn)為，“在目前持幣待購(gòu)盛行的情況下，開(kāi)發(fā)商只有采取一步降到位的做法，才有可能徹底打消客戶的觀望心理，讓他們迅速加入到購(gòu)房的行列中來(lái)。”