余豐慧

溫家寶總理1月31日在國務(wù)院第六次全體會議上指出，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果；繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸；采取有效措施增加普通商品房供給；做好保障性住房建設(shè)和管理工作。

“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果”是去年后半年調(diào)控初顯成效后一直強(qiáng)調(diào)的口徑，充分表明中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心。

“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，從2009年開始的本輪樓市調(diào)控以來，溫家寶總理已先后五次明確提及，其中，2011年11月6日溫總理在俄羅斯圣彼得堡表示，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

“采取有效措施增加普通商品房供給”，從本輪調(diào)控至今一直是這樣的表述。“做好保障性住房建設(shè)和管理工作”，從本論調(diào)控至今沒有絲毫松懈，也是構(gòu)建政府的歸政府、市場的歸市場的住房新機(jī)制核心內(nèi)容。

以筆者看，最為值得注意的是“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施”，關(guān)鍵在“逐步完善”四個(gè)字上。這有兩層意思：一是現(xiàn)有抑制投機(jī)投資性需求政策仍有完善空間；二是完善現(xiàn)有抑制投機(jī)投資性需求政策已經(jīng)擺上決策層議事日程。

目前，抑制住房投機(jī)投資性需求政策主要有四：差異化住房信貸政策；差異化稅收政策；限價(jià)政策；限購政策。差異化房貸和差異化稅收政策是準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性手段，爭議不大，完善空間有限。而限價(jià)和限購政策完全是行政性政策手段，實(shí)際執(zhí)行中爭議性很大，而且在樓市調(diào)控中已經(jīng)發(fā)揮了立竿見影的效果。但是，作為直接干預(yù)房地產(chǎn)市場的過于嚴(yán)厲的行政性手段，畢竟不是長久之計(jì)，退出只是時(shí)間問題。我們注意到，限購政策出臺伊始，就受到地方政府、開發(fā)商、部分專家學(xué)者的猛烈抨擊，要求取消聲音此起彼伏。

因此，必須警惕地方政府以國務(wù)院提出“逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施”為借口，不是“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”而是大作“逐步完善”的文章，大肆放水抑制投資投機(jī)性需求措施，片面理解“逐步完善”要求，將其擴(kuò)大化，使得投資投機(jī)性需求重新開始泛濫。

這種可能性不是沒有，而是在一些地方已經(jīng)出現(xiàn)。日前，“珠三角”的中山市已傳出松綁調(diào)控政策的消息。春節(jié)前夕，中山市國土資源局已在其網(wǎng)簽系統(tǒng)中對房屋“限價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上調(diào)，由之前的5800元/平方米，調(diào)整至6590元/平方米，上調(diào)幅度為790元/平方米。如果住建部等部門對中山市做法予以默認(rèn)，加之國務(wù)院又要求“逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施”，可能會出現(xiàn)更多類似中山市放水樓市調(diào)控，弱化限購、限價(jià)甚至限貸、稅收政策的情況，那么，投資投資性需求將大舉反彈，一年多的樓市調(diào)控成效極有可能毀于一旦。各方對此必須保持高度警惕。

筆者同意限購、限價(jià)等行政手段最終要退出的觀點(diǎn)。但是，行政手段的限購、限價(jià)退出后，必須有經(jīng)濟(jì)手段措施取而代之，這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段被許多人士寄希望于房產(chǎn)稅上。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅尚在試點(diǎn)，而且從重慶、上海試點(diǎn)情況看，抑制投資投機(jī)性購房效果有限，當(dāng)然，可能是稅率設(shè)置上存在過低等問題。因此，房產(chǎn)稅全國推開尚需時(shí)日。房產(chǎn)稅不全面推開，限購等行政措施絕對不能貿(mào)然退出市場。

限購、限價(jià)政策退出起碼要具備兩個(gè)條件：一是房產(chǎn)稅在全國全面推開，并且稅率設(shè)置上能夠真正起到抑制投資投機(jī)性需求的作用效果；二是保障性住房大面積投入市場。將大大分流商品房市場的購買壓力。到那時(shí)，商品房價(jià)格上漲的需求壓力就會大大緩解，房價(jià)想暴漲都難。

綜上所述，從時(shí)間點(diǎn)上看，旨在抑制投機(jī)投資性需求的限購、限價(jià)政策，真正退出的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該在明年上半年或者明年第三季度。