每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強、葉書利、徐學成、胡廷鴻 發(fā)自上海、北京、廣州、深圳    

每經(jīng)記者 楊羚強、葉書利、徐學成、胡廷鴻 發(fā)自上海、北京、廣州、深圳

新浪樂居一份調(diào)查報告顯示，目前開發(fā)商傾向于延遲開盤，以應(yīng)對限購令帶來的不利市場局面。《每日經(jīng)濟新聞》駐北京、上海、廣州、深圳等地記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，四地均有大批樓盤延遲開盤日期。

此前，有機構(gòu)預測，今年的房價下調(diào)幅度可能達15%~20%。國務(wù)院總理溫家寶1月31日上午主持召開國務(wù)院第六次全體會議，再提鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

另一方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年房地產(chǎn)全行業(yè)有萬億元債務(wù)到期，融資成本也在水漲船高。有業(yè)內(nèi)分析人士指出，那些去年延遲開盤的開發(fā)商，如果要想項目的利潤率和去年下半年持平，那么需要等市場回暖后一到兩年。是犧牲利潤，低價開盤銷售；還是冒險繼續(xù)等待房價的再一次上漲，各地開發(fā)商面臨抉擇。

北京：

延遲開盤樓盤須過還債關(guān)

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2011年2月“京15條”面世后一年內(nèi)，每個月皆出現(xiàn)了延期開盤的現(xiàn)象，2011年2月當月實際開盤率最低至33.33%，瞬時打亂了房企的開盤節(jié)奏。即便是年內(nèi)當月實際開盤率最高的2011年4月，也只有86.21%。2012年1月，當月實際開盤率僅66.67%，有1/3計劃入市的樓盤延期開盤。粗略統(tǒng)計，過去一年來，除去一些樓盤重疊延期的情況外，實際開盤率僅六成，四成樓盤出現(xiàn)延期開盤現(xiàn)象。

北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，延期開盤可能有幾種原因，首先，延期開盤樓盤開發(fā)商手中已有的蓄客量不夠；其次，每個樓盤開盤前，開發(fā)商一般會以在售的同區(qū)域樓盤或同類型樓盤的銷售情況作為參考。當開發(fā)商認為開盤后，樓盤的銷售情況難以達到自身的銷售目標時，可能會作出延期開盤的決定。此外，也存在樓盤預售證申請未獲政府批準等外部原因。

泛海建設(shè)一位高管在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，將樓盤延期開盤的原因，概括為“觀望”與“權(quán)衡”。

該高管具體解釋說，在目前樓市環(huán)境下，如果降價銷售，一些老項目可能會面臨前期業(yè)主的輿論壓力以及對項目品牌形象的影響等問題。此外，降價也不一定能換量，出現(xiàn)了定價難的普遍現(xiàn)象。一些樓盤索性采取了暫時觀望的態(tài)度。但類似觀望行為也有風險，如財務(wù)壓力、業(yè)績壓力、輿論壓力等，以及后期市場風險。

值得注意的是，在延期開盤的樓盤類型上，高端項目占據(jù)極大的比例。對此，張磊認為，目前高端項目延期開盤的動力比中低端項目更大。首先，目前的市場環(huán)境下，樓盤銷售大致存在兩種戰(zhàn)略取向：保銷量與保利潤。在持續(xù)調(diào)控之下，樓市重回剛需為主的市場，因此中低端項目可以通過降價來達到跑量的目的；伴隨投資投機類消費被打擊，高端產(chǎn)品的消費人群日益稀少。

其次，從產(chǎn)品類型上講，高端項目更注重保值性與品牌形象，如果降價，可能破壞其品牌形象，導致后期銷售過程中陷入越降越難賣的窘境。

張磊說，目前開發(fā)商都在靜待市場轉(zhuǎn)機，期望成交量回升。一些開發(fā)商寄望于在合適時機與其他同行聯(lián)手造勢，推動區(qū)域成交量的回穩(wěn)，以利于自身開盤賣房。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月與7月是房企還債高峰期，因此一些延期開盤項目可能在這兩個節(jié)點前 （即2月與5月左右）聯(lián)手降價造勢入市，回籠現(xiàn)金。

上海：

房企利潤一到兩年才能恢復

在樓市成交低迷的背景下，究竟有多少樓盤延遲開盤？據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2011年12月上海預計開盤57個，實際開盤38個，延遲19個，實際開盤率為66.7%；2012年1月預計開盤12個，實際開盤3個，延遲9個，實際開盤率為25%。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉則估計，大約50%左右的樓盤月成交套數(shù)低于10套，這些樓盤當中有不少延期開盤，導致只有個位數(shù)成交。

在所有機構(gòu)數(shù)據(jù)中，漢宇地產(chǎn)顯得最為保守，但其統(tǒng)計的延遲開盤樓盤占比最少也達20%。

漢宇地產(chǎn)市場研究部資深分析師何倩認為，選擇延遲開盤的項目主要有三類：一類是2009、2010年取得的高價“地王”項目；二是處于滯銷期的高端項目；三是中小地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤。

其中，高端樓盤的表現(xiàn)最突出。張宏偉說，很多時候開發(fā)商會為了保證高端樓盤不低價銷售 “舍卒保車”，將一些普通住宅的小戶型產(chǎn)品低價快速銷售，以套取足夠多的現(xiàn)金。

對于產(chǎn)品類型單一的房企，則只有犧牲部分樓盤的利潤空間打折促銷回籠資金，或通過部分項目股權(quán)出讓、項目整體轉(zhuǎn)讓的方式回籠資金。

張宏偉認為，今年開發(fā)商開出的價格不會比去年三四季度更低。但他表示，按照目前的價格走勢，以及房企的普遍融資成本，房價需連續(xù)反彈一到兩年，房企的利潤水平才能和去年下半年接近。

深圳：

部分樓盤或被逼“割肉”

去年4月，深圳市政府一紙禁令，讓不少意欲上半年入市的高端豪宅項目“懸崖勒馬”。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在深圳限價令下，高端豪宅項目預售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，包括金地、招商、萊蒙國際等深圳本土開發(fā)商的部分高價項目因未能如期拿到預售證而不得不延后到下半年或今年開盤。

去年下半年，大多數(shù)房企還在走量還是保利潤中徘徊，“定價難”讓中小型開發(fā)商在決定是否推盤時躊躇不定。2011年下半年，在信貸緊縮、樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼的情形下，房地產(chǎn)市場遽然生變。2011年6月，大型開發(fā)商中海率先打出降價旗號，下半年萬科、招商等開發(fā)商紛紛打出降價促銷旗號，以求走量保業(yè)績增長。對于中小型開發(fā)商來說，2011年對樓市調(diào)控政策大多心存僥幸。對此，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智稱，上半年大多數(shù)開發(fā)商愿意積極推盤入市，但進入下半年房價下跌，樓市進入觀望態(tài)勢，不少開發(fā)商對后市并不樂觀，一方面認為即便降價也未必換來成交量，另一方面，如果降價促銷，又擔心市場2008年房價下跌而2009年反彈的歷史重演，讓自己陷入被動。

“市場陷入觀望，去年下半年開發(fā)商延后推盤的逐漸增多。”李耀智稱。

延后推盤的開發(fā)商，在2012年上半年卻又面臨企業(yè)資金鏈緊張和財務(wù)成本增加壓力。2012年1月31日的國務(wù)院工作會議上，政策層面已經(jīng)明確不會放松針對樓市的調(diào)控政策。對于已經(jīng)延后開盤的項目來說，上半年會作何選擇。是繼續(xù)堅守房價，還是降價走量？

“這個時候開發(fā)商心態(tài)微妙，既不想損失大部分利潤，又不想一點存貨都不走。”眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示。

而李耀智則認為，開發(fā)商能否“割肉”，關(guān)鍵看樓市調(diào)控政策是否會有所松動。“如果一季度政策不放松，大型開發(fā)商會考慮降價讓利出貨。”一旦大型龍頭企業(yè)如萬科繼續(xù)降價，中小型開發(fā)商最終也會選擇跟隨。

此外，據(jù)林曉華預估，此前一直堅持不降價的高端項目也會以低折扣的價格釋放出少量樓盤，試探市場。

廣州：

三分之一樓盤延遲上市

根據(jù)搜房網(wǎng)此前的統(tǒng)計，今年1月份廣州預計新推33個項目，但從去年12月24日至今年1月25日，實際推出的新項目只有22個，意味著有1/3的項目選擇了推遲開盤。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，位于廣州外圍增城的別墅項目廣悅軒泊爵從去年年中就開始吹風預計年底開盤，但最新消息稱開盤日期被推遲到今年5月，搜房網(wǎng)信息顯示，該項目的報價為26000元/平方米，而2011年增城市全年的銷售均價不到8000元/平方米。

一般來說，春節(jié)前后應(yīng)該是銷售旺季，1/3的項目推遲開盤則集中反映出開發(fā)商的觀望心態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商目前面臨著來自兩方面的壓力，一方面是市場冷清，成交量持續(xù)下滑；另外一方面，限購或者限價的調(diào)控政策將持續(xù)多久也不得而知。

根據(jù)廣州陽光家緣網(wǎng)站發(fā)布的官方數(shù)據(jù)，2011年12月，廣州全市10區(qū)（不包含增城和從化兩市）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積34.53萬平方米，同比減少28.2%，環(huán)比減少2.4%，成交依舊集中在花都、番禺等售價較低的外圍區(qū)域。截至2012年1月31日，廣州全市累計未售的商品住宅已高達109933套。

地產(chǎn)專家韓世同對記者表示，樓市目前尚處淡季，強行開盤并不會取得很好的效果，開發(fā)商還是寄希望于政策變化。

開發(fā)商的延遲開盤的“小算盤”是否會如愿以償？就廣東來說，雖然佛山、中山相繼出現(xiàn)了放松調(diào)控的 “苗頭”，但還未能從根本上改變市場狀況，此外，一些調(diào)控未達標的區(qū)域則極有可能保持既定的調(diào)控政策不變。

以增城為例，2011年增城的成交量為14963套，均價為7955元/平方米，實際上已經(jīng)超過了其2011年制定的 “新盤均價不能超過7385元/平方米”限價目標，市場上對于增城是否會“雙限”的傳言也因此不絕于耳，但公開信息則顯示，增城幾度表態(tài)不會放松限購，看來短期內(nèi)調(diào)控政策不會有明顯變化。

韓世同認為，限價政策對高端項目的影響尤為明顯，因為一旦這些項目的成交量上升，會拉升整體的銷售均價，這一點也是肩負調(diào)控任務(wù)的地方政府不愿意看到的，如此一來，開發(fā)商推遲開盤或許將是“竹籃打水一場空”。