每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

中房信集團(tuán)在1月份發(fā)布的一份報告稱，新鴻基旗下預(yù)期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環(huán)貿(mào)廣場遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時間已經(jīng)推遲兩年。

“上市推遲兩年”的說法尚未得到考證，但根據(jù)新鴻基地產(chǎn)去年的財報，濱江凱旋門應(yīng)在2011年下半年上市銷售，但截至目前該項(xiàng)目仍然沒有開盤，開盤時間至少已推遲半年。上述報告認(rèn)為，由于售樓處沒建，相關(guān)的營銷推廣也沒啟動，今年4月份濱江凱旋門仍難上市。

一些業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在全行業(yè)巨額債務(wù)將于今年到期，以及融資成本一再升高的背景下，延遲開盤會削薄房企利潤，并置企業(yè)于債務(wù)到期后無法及時支付的險境。

新鴻基方面顯然無上述后顧之憂。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)2010~2011年年報公布的借貸占總資產(chǎn)比例，新鴻基地產(chǎn)的平均借貸負(fù)債僅占總資產(chǎn)的14.63%，歸還今年到期的借款并沒有太大壓力。但是，根據(jù)此前瑞銀等機(jī)構(gòu)的預(yù)測，今年上半年房價仍會走低，加上新鴻基需要為延后開盤支付部分利息，既定利潤很可能將下滑。

售價或超湯臣一品？

早在2010年年中，就有媒體報道稱，新鴻基的濱江凱旋門會在2011年開盤。此后，新鴻基也在2009年~2010年的中報中確認(rèn)，濰坊項(xiàng)目（即濱江凱旋門）會在2011年年中開盤。而在2010年~2011年中報，新鴻基又把上述項(xiàng)目的開盤時間延后至2011年下半年。在2010~2011年年報里，新鴻基又稱將在取得售樓同意書后開盤。昨日，新鴻基方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，新的開盤時間可能會是在2012年的上半年。

不斷延遲開盤的背后，是上海高端住宅市場的成交僵局。2011年，上海均價5萬元以上新盤共成交2400套，比上一年下滑4.6%。

中房信方面認(rèn)為，濱江凱旋門之所以不斷延遲開盤，是因?yàn)檎掷m(xù)高壓調(diào)控的壓力。上述樓盤此前的售價預(yù)期超過20萬元/平方米，超過湯臣一品去年成交均價15.4萬元/平方米。

新鴻基地產(chǎn)上海公司一位公關(guān)人士否認(rèn)上述說法，稱目前售價沒有確定。該人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)向有關(guān)部門申請了預(yù)售許可，濱江凱旋門延遲開盤，是因?yàn)樯形传@得預(yù)售許可所導(dǎo)致。而上海一家高端樓盤的營銷總監(jiān)說，目前申領(lǐng)預(yù)售許可證，房地產(chǎn)企業(yè)必須同時申報銷售方案，而銷售方案中就包括了售價范圍等內(nèi)容。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果開發(fā)商能提供完整的物業(yè)和施工建設(shè)資料，最遲3個月內(nèi)樓盤就可以申請預(yù)售許可。而根據(jù)媒體的報道，新鴻基上海公司早在2011年7月就著手申請預(yù)售許可，理應(yīng)在10月左右，最遲去年年底前就獲得預(yù)售申請許可。

有一種說法認(rèn)為，新鴻基濱江凱旋門項(xiàng)目是因?yàn)槭蹆r過高而遲遲無法通過預(yù)售審批。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，青浦一樓盤早在2010年就申請預(yù)售，但由于售價高出周邊近一倍，因此未獲得審批。

對于外界的上述猜疑，新鴻基地產(chǎn)相關(guān)公關(guān)人士否認(rèn)預(yù)售許可證的申請時間是在去年的六七月間，但她并未透露具體的申請時間，以及遲遲未能申請成功的理由。該人士表示，濱江凱旋門項(xiàng)目目前申報的售價范圍已經(jīng)獲得相關(guān)部門的同意，不久有望獲得預(yù)售許可證。

每平方米財務(wù)成本或僅80元

目前，類似濱江凱旋門這樣的高端樓盤，通常都承受著較大的財務(wù)壓力。此前，國內(nèi)很多高端開發(fā)商就因?yàn)闊o法忍受高額的資金成本壓力，或選擇降價銷售，或整體拋售項(xiàng)目。

但濱江凱旋門的開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)面臨的資金壓力比其他開發(fā)商小得多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾向新鴻基地產(chǎn)詢問濱江凱旋門項(xiàng)目的借貸比例和利息成本，但未獲回應(yīng)。不過，以新鴻基地產(chǎn)2010年~2011年年報所反映的整體借貸水平和利息支出作參考可以間接估算，濱江凱旋門的上述兩項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)該不會很高。

根據(jù)年報，整個新鴻基地產(chǎn)的銀行借款及其他總額為600多億港元，占總資產(chǎn)比例的14.63%；年支付的利息僅為13億多港元，只占上述貸款總額的2.2%。上海市建設(shè)和交通委員會的項(xiàng)目信息顯示，濱江凱旋門項(xiàng)目總投資額為39.996億元，但由于目前該項(xiàng)目僅開發(fā)了一期約50萬平方英尺（約4.6萬平方米），因此實(shí)際支付的投資額顯然并沒有達(dá)到上述數(shù)字。

即使以39億元計算，按照新鴻基的整體借貸比例和平均借貸利率，上述項(xiàng)目每年的財務(wù)支出不會超過1300萬元。以濱江凱旋門157844.4平方米的開發(fā)總建筑面積計，每平方米每年的財務(wù)成本或只有81.56元。

上述財務(wù)成本顯然讓內(nèi)地開發(fā)商無法望其項(xiàng)背，即便與內(nèi)地財務(wù)結(jié)構(gòu)最合理和融資成本優(yōu)勢最明顯的中海地產(chǎn)比較，新鴻基也占有極大優(yōu)勢。根據(jù)中海地產(chǎn)2011年中報，公司借貸資金占總資產(chǎn)的比例超過了20%，而利息支出占貸款總金額的約3%。

中海地產(chǎn)尚且如此，融資能力和財務(wù)結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遜色于中海地產(chǎn)的其他房地產(chǎn)公司顯然更遜色。1月份A股上市地產(chǎn)公司發(fā)布的平均信托融資成本都在10%以上，是新鴻基地產(chǎn)平均融資成本的五到六倍。

或削薄項(xiàng)目利潤

雖然新鴻基地產(chǎn)的財務(wù)成本較低，且沒有大規(guī)模債務(wù)到期的壓力，但是由于未能及時在去年上市，濱江凱旋門的利潤空間仍將削弱。

此前，市場對今年房價的普遍預(yù)計是將較去年三、四季度再度下滑，瑞銀甚至認(rèn)為，一線城市的房價還將再下跌5%~15%。

在1月31日上午召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理溫家寶再提鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，由于樓市調(diào)控抑制投資和投機(jī)需求作用明顯，高端購房需求大幅減少。如果未來有超高價格的樓盤推出，市場的需求量也未必能支撐高房價。

中房信的報告也顯示，盡管去年全上海共成交72套均價10萬元/平方米以上的房源，成交套數(shù)環(huán)比上升9%，但濱江凱旋門旁邊的湯臣一品卻只成交了6套。過去年6年，湯臣一品只賣出100多套公寓，僅占供應(yīng)總量的兩成多。

湯臣一品的成交數(shù)據(jù)，顯然能給濱江凱旋門更多的參照。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)以往的年報，濱江凱旋門首批計劃推出的房源多達(dá)200套，面積約4.6萬平方米。

在成交價格跌勢明顯的情況下，新鴻基地產(chǎn)還要為去年末的延遲開盤支付3到6個月的財務(wù)費(fèi)用，顯然會令項(xiàng)目利潤空間繼續(xù)受擠壓。