每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京單價(jià)地王項(xiàng)目遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，其超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，超過(guò)目前周邊地塊樓面價(jià)的近3倍。

在目前房?jī)r(jià)向下的背景下，高企的成本導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目難以定價(jià)——定價(jià)過(guò)高，不被市場(chǎng)接受；定價(jià)與周邊同類(lèi)型樓盤(pán)相近，樓盤(pán)可能無(wú)利可贏甚至出現(xiàn)虧損。兩難困境導(dǎo)致該樓盤(pán)身陷開(kāi)盤(pán)難產(chǎn)的窘境。

但對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，眼前有著比萬(wàn)和公館的微利更為緊要的事。根據(jù)中報(bào)，2011年6月30日至今年6月30日期間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有約209億元流動(dòng)負(fù)債需要償還。而根據(jù)公司通訊，去年7~12月的6個(gè)月，公司的合約銷(xiāo)售額為150億元。是否在今年上半年推出利潤(rùn)率可能極低的萬(wàn)和公館，或許將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)需要慎重考慮的事。

地王項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)延期

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京地王項(xiàng)目遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，三三兩兩的工人們正在工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行地面修整以及地面測(cè)量的工作，還未見(jiàn)半點(diǎn)樓盤(pán)的影子，工地現(xiàn)場(chǎng)較為冷清，這與當(dāng)初這塊地王競(jìng)標(biāo)的熱鬧形成了鮮明對(duì)比。

2010年3月15日，經(jīng)過(guò)84輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元拿下該地塊?？鄢逃⑨t(yī)療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達(dá)27529元/平方米的樓面價(jià)一舉成為當(dāng)時(shí)北京的新科單價(jià)地王。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士的溝通中獲悉，該地塊直到2011年5月才動(dòng)工，而如今動(dòng)工已近8個(gè)月，項(xiàng)目仍處于地面測(cè)量階段，建設(shè)速度有如螞蟻行走。

與慢開(kāi)工相呼應(yīng)的就是該樓盤(pán)呈現(xiàn)出來(lái)的緩賣(mài)樓的景象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在去年上半年，便傳出該樓盤(pán)計(jì)劃于去年年中開(kāi)盤(pán)的消息。在去年年中北京遠(yuǎn)洋召集的一次北京媒體聚會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙曾透露，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館會(huì)在2011年10月前后入市銷(xiāo)售，然而直到今天，該樓盤(pán)仍處于待售狀態(tài)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士直言，還未接到樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的具體安排。而該樓盤(pán)售樓處一位工作人員在與 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電話溝通中也只是模糊地表示，樓盤(pán)可能會(huì)在5月前后開(kāi)盤(pán)，但補(bǔ)充說(shuō)，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間仍可能會(huì)調(diào)整。

與此相襯托的是，與遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館近在咫尺的保利旗下項(xiàng)目保利中央公園，拿地時(shí)間與遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館相差僅三天，但該樓盤(pán)已于去年8月21日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

成本太高阻礙定價(jià)

遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館延期開(kāi)盤(pán)背后的商業(yè)邏輯到底是什么？

對(duì)此疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)，與遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館緊鄰的保利中央公園一位銷(xiāo)售員的看法是，“難定價(jià)導(dǎo)致開(kāi)盤(pán)難。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館所在的北京望京區(qū)域調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，時(shí)下該區(qū)域樓盤(pán)住宅部分的定價(jià)基本在4萬(wàn)元/平方米左右，比如保利中央公園約為3.8萬(wàn)元/平方米，華彩·和悅府約為4.2萬(wàn)元/平方米。

而SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾為遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館計(jì)算過(guò)一筆賬，按照該樓盤(pán)樓面價(jià)高達(dá)27529元/平方米的價(jià)格計(jì)算，該樓盤(pán)售價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米時(shí)才能保證10%的利潤(rùn)空間。換句話說(shuō)，低于4.5萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，這個(gè)樓盤(pán)利潤(rùn)就將低于10%，甚至虧損，但目前該區(qū)域的市場(chǎng)均價(jià)無(wú)法支撐4.5萬(wàn)元/平方米以上的售價(jià)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高價(jià)拿此地塊帶來(lái)的高成本風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)早已隱現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館所在地塊大望京一號(hào)地于2010年3月15日以超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)成交僅3天后，2010年3月18日保利以樓面價(jià)17949元/平方米拿下了大望京4、5號(hào)地。2010年9月8日成交的大望京3號(hào)地，樓面價(jià)進(jìn)一步下滑至約7695元/平方米，相當(dāng)于相鄰的大望京一號(hào)地樓面價(jià)的近1/4，而于2011年4月15日成交的大望京2號(hào)地，成交樓面價(jià)約7760元/平方米。

保利中央公園銷(xiāo)售員說(shuō)，由于遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館高昂的樓面價(jià)，如需維持贏利狀態(tài)，該樓盤(pán)的定價(jià)需維持在4.5萬(wàn)元/平方米以上，而目前市場(chǎng)無(wú)法支撐這個(gè)定價(jià)。在這種情況之下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)只有靜待市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，因此一再延期開(kāi)盤(pán)。在樓盤(pán)未獲得銷(xiāo)售回款的情況之下，為了節(jié)約成本以及為延后開(kāi)盤(pán)爭(zhēng)取到更多時(shí)間，甚至衍生出開(kāi)發(fā)商有意減慢開(kāi)工節(jié)奏，以減少建設(shè)過(guò)程中的材料、人工等費(fèi)用支出，并為緩開(kāi)盤(pán)爭(zhēng)取到更多的緩沖時(shí)間。

推盤(pán)壓力疊加

一直處于延期開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，伴隨遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的困境，公司開(kāi)盤(pán)沖業(yè)績(jī)的壓力正在不斷疊加。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，1月16日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布了2011年12月業(yè)績(jī)通訊。數(shù)據(jù)顯示，2011年全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約270億元。而2011年初遠(yuǎn)洋地產(chǎn)定下的年度銷(xiāo)售目標(biāo)為300億元，實(shí)際完成度僅九成。2011年下半年實(shí)際完成銷(xiāo)售額僅150億元，為預(yù)設(shè)銷(xiāo)售目標(biāo)的約79%。去年下半年的銷(xiāo)售進(jìn)度遠(yuǎn)低于公司的預(yù)設(shè)節(jié)奏，主要原因就是市場(chǎng)成交情況日益下滑所致。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2011年中報(bào)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2011年6月30日至今年6月30日期間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有約209億元流動(dòng)負(fù)債需要償還。因此自去年下半年以來(lái)，為了對(duì)沖市場(chǎng)環(huán)境惡化帶來(lái)的沖擊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)始通過(guò)加大開(kāi)盤(pán)量，擴(kuò)大供應(yīng)樓盤(pán)面來(lái)?yè)屃浚渲芯桶ㄒ恍└邇r(jià)地樓盤(pán)以微利的方式入市，比如去年9月入市的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目就是典型。

遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目的地塊為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于2009年底以近1.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下，然而目前該樓盤(pán)的成交均價(jià)已降至2.2萬(wàn)元/平方米左右，該樓盤(pán)的贏利空間已然不多。