每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

2011年的深圳秋交會(huì)上，一度沉寂多年的深圳城建集團(tuán)攜御府名筑、御筑軒、御河堤、御湖峰、中山御城金灣和仁山智水花園6大項(xiàng)目參展，其中有4大精品樓盤在2011年下半年入市。在這些樓盤中，總建筑面積高達(dá)50多萬平方米的仁山智水花園項(xiàng)目，成為近年來深圳城建集團(tuán)旗下最引人注目的項(xiàng)目。

近日，據(jù)深圳資深地產(chǎn)人士估計(jì)，仁山智水花園項(xiàng)目或在今年5、6月份正式開盤銷售，這離深圳城建集團(tuán)正式拿地已有近7年時(shí)間。

項(xiàng)目運(yùn)作近7年未開盤

據(jù)該項(xiàng)目公開資料顯示，2005年8月，深圳城建集團(tuán)以7．55億元拍賣拿下該地塊，樓面地價(jià)2646元／平方米。該項(xiàng)目規(guī)劃總投資為15.5億元，定位于高端豪宅項(xiàng)目。但自從2005年拿地之后，深圳城建集團(tuán)卻遲遲未開工建設(shè)，直到2010年6月。對(duì)此深圳城建集團(tuán)方面解釋是，“公司改制和規(guī)劃調(diào)整”耽誤工程進(jìn)度。

盡管深圳城建集團(tuán)一直未啟動(dòng)該項(xiàng)目，但隨著和記黃埔、金地、招商等開始進(jìn)入該區(qū)域，仁山智水花園周邊地塊的樓面地價(jià)開始迅速攀升，由當(dāng)初的2600多元/平方米漲至8617．34元/平方米，而周邊商品房房價(jià)已從2006年的每平方米4000多元上升至2010年的12000元，深圳城建集團(tuán)坐收地價(jià)上漲的紅利。

2011年上半年，招商、金地、和黃、深圳城建為項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售，在該區(qū)域聯(lián)合打造觀瀾鷺湖國際住區(qū)，定位于深圳高端豪宅區(qū)域。同年5月，招商地產(chǎn)觀園一期發(fā)售，9月，金地豪宅項(xiàng)目天悅灣在延后數(shù)月之后低調(diào)開盤，別墅項(xiàng)目均價(jià)高達(dá)25000元/平方米。11月，招商觀園二期也順利開盤，目前平均售價(jià)僅為12000元/平方米左右。

然而就在金地、招商等后期拿地項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)售之時(shí)，深圳城建集團(tuán)的仁山智水花園項(xiàng)目仍在前期推廣之中，預(yù)計(jì)將在今年正式開盤。

對(duì)于該項(xiàng)目為何延遲，昨日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電深圳城建集團(tuán)，但公司電話一直未有人接聽。

或讓利出貨

資料顯示，仁山智水花園項(xiàng)目定位于高端豪宅項(xiàng)目，物業(yè)類型以別墅和大戶型住宅為主。

對(duì)此，深圳資深地產(chǎn)人士半求認(rèn)為，在國家“90/70”政策出臺(tái)后，深圳城建集團(tuán)重新調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要以大戶型和別墅項(xiàng)目為主，這個(gè)目前受市場調(diào)控的影響比較大。

在仁山智水花園項(xiàng)目的定價(jià)策略上，眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認(rèn)為，仁山智水花園項(xiàng)目所處的鷺湖國際住區(qū)還并不成熟，剛性需求客戶不是很多，主要的客戶對(duì)象是改善型和投資型顧客這兩類，因此林曉華預(yù)測，該樓盤在價(jià)格上不會(huì)跟周邊項(xiàng)目去比高，而可能向招商觀園項(xiàng)目12000元/平方米的均價(jià)水平看齊。

目前，深圳城建集團(tuán)營收主要來源依靠旗下持有的工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)、物業(yè)租賃收入，在融資成本上仍然存在壓力。

據(jù)計(jì)算，深圳城建集團(tuán)拿地至今已經(jīng)7年，按照總價(jià)款的財(cái)務(wù)成本算，其財(cái)務(wù)成本增加了70%~80%，再加上購地樓盤地價(jià)2600多元/平方米，建安成本、人力成本等，仁山智水花園項(xiàng)目的成本估價(jià)達(dá)到7000多元/平方米。仁山智水花園項(xiàng)目想走量以保證利潤，在市場銷售過程中可能會(huì)考慮一些多渠道的銷售方式，以保證回款的數(shù)量和速度。林曉華認(rèn)為，仁山智水花園項(xiàng)目的整體營銷投入力度會(huì)加大，否則就很難賣得動(dòng)，從而導(dǎo)致成本增加。對(duì)此，林曉華認(rèn)為，如果開發(fā)商資金鏈緊張的話，毫無疑問會(huì)犧牲利潤，進(jìn)行降價(jià)推盤。