“１月份八成以上的業(yè)務(wù)都是租賃，再這樣下去只有關(guān)門大吉了。”上海一家二手房中介門店經(jīng)理告訴記者，春節(jié)后二手房買賣異常低迷，而缺少買賣業(yè)務(wù)的傭金支撐，僅靠租賃業(yè)務(wù)中介門店難以為繼，預(yù)計(jì)將有更多的中介裁員、關(guān)店。

二手房買賣跌至冰點(diǎn)

記者春節(jié)后在上海走訪多家中介門店時(shí)看到，前來咨詢的人絡(luò)繹不絕，但大都是來租房的，購(gòu)房者寥寥無幾。一些店里業(yè)務(wù)員只來了１／３左右，據(jù)介紹，有的業(yè)務(wù)員已經(jīng)離職，有的可能覺得節(jié)后是成交淡季，索性在家多休息一段時(shí)間。

上海中原地產(chǎn)人士告訴記者，今年剛性需求集中區(qū)域的分行在正月初三、初四便開業(yè)了，而市中心區(qū)域開業(yè)時(shí)間稍晚，但都是租多買少。上海中原寶宸分行從正月初四開始營(yíng)業(yè)，到目前為止，平均一天約有３組至４組的租客前來看房，但僅成交了一單租賃。在買賣方面，平均每天也有１組至２組的看房客，但觀望情緒濃厚。前來掛牌的房東，也主要以租賃為主。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，整個(gè)春節(jié)期間，德佑上海門店二手房買賣成交量粗略統(tǒng)計(jì)為零。

據(jù)介紹，根據(jù)往年的成交情況，在二手房買賣交易相對(duì)低迷的時(shí)期內(nèi)，受季節(jié)性因素推動(dòng)，房屋租賃成交量可能占二手房租售成交總量的約七成比例，且租賃成交的高峰期往往會(huì)出現(xiàn)在春節(jié)以后的一兩個(gè)月，因此二手房“售冷租熱”的狀況還將持續(xù)一段時(shí)間。

２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申稱，按照目前的成交情況來分析，保守估計(jì)１月二手房買賣的成交量將比去年１２月下滑２０％，不足６０００套，預(yù)計(jì)２月份的成交量也不會(huì)有明顯反彈。

而在北京、廣州、深圳等一線城市，二手房成交量同樣低迷。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，１月北京市二手房住宅成交量為２８０８套，同比２０１１年１月份下降了８７％，創(chuàng)下２００７年以來的最低值。成交均價(jià)為２０６１９元／平方米，是自２０１０年４月份調(diào)控以來月度成交均價(jià)首次回落至２１０００元／平方米以下。

中介難以為繼

受調(diào)控政策影響，２０１１年以來各地樓市普遍低迷，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)均遭受重創(chuàng)。但由于信貸緊縮、業(yè)主惜售、一二手房?jī)r(jià)格倒掛這三大因素，二手房市場(chǎng)的低迷程度超過新房市場(chǎng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年北京二手房住宅交易套數(shù)約為１２．１萬套，較２０１０年和２００９年分別下滑３８％和５５％。全年二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共關(guān)店約１４００家，超七成為中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。上海從去年９月份以后二手房市場(chǎng)開始顯著下滑，９月份當(dāng)月成交８９３０套二手房，隨后連續(xù)４個(gè)月低于８０００套。中介公司滿堂紅在去年底也關(guān)閉了其在上海的１８家門店，結(jié)束其在上海的二手房業(yè)務(wù)。這也是繼美聯(lián)物業(yè)之后，又一家退出上海的大型連鎖房產(chǎn)中介。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前二手房業(yè)務(wù)對(duì)中介來說是賠錢買賣。以上海為例，粗略估計(jì)，月成交１２０００套二手房才能讓中介行業(yè)保本，而目前月成交量只有６０００至７０００套，一些中介難以承受店鋪?zhàn)饨稹⒙殕T底薪等運(yùn)營(yíng)成本，只能關(guān)閉門店或縮減員工。

多家中介機(jī)構(gòu)表示，去年已是全行業(yè)虧損，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房業(yè)務(wù)彌補(bǔ)損失，可能也撐不下去。２０１２年二手房中介市場(chǎng)依然難以樂觀。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡則認(rèn)為，去年已經(jīng)有部分中介關(guān)掉了效益不好的門店，縮減規(guī)模，２０１２年大規(guī)模的關(guān)門潮出現(xiàn)的可能性不大，但對(duì)于門店布局可能會(huì)有調(diào)整。

上海中原研究部咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，已有不少中介業(yè)務(wù)不僅僅局限于二手房買賣或租賃，也將觸角伸向一手房代理業(yè)務(wù)。據(jù)介紹，市場(chǎng)好的時(shí)候，一些大的開發(fā)商通過售樓處直接銷售的方式就可以消化掉房屋存量，無需房屋中介公司代銷。而現(xiàn)在市場(chǎng)不好，很多開發(fā)商會(huì)主動(dòng)與大的中介公司尋求合作。對(duì)于開發(fā)商而言，通過中介的多網(wǎng)點(diǎn)共同分銷，也能用較小的宣傳成本招徠意向客戶。

而據(jù)陸騎麟介紹，目前中介的一二手業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在變化，以德佑地產(chǎn)為例，２０１１年一手代理帶來的業(yè)務(wù)量占到五成，今年應(yīng)該仍會(huì)維持這一規(guī)模。今后一手房二手房聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式將更為清晰和成為主流。

期待以價(jià)換量打破僵局

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著新房市場(chǎng)降價(jià)的鋪開，二手房有價(jià)無市的局面將會(huì)逐步被打破，價(jià)格下降的幅度和范圍都會(huì)有所擴(kuò)大，成交量也會(huì)因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象，２０１２年一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)交換的緩慢回升之勢(shì)。

中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)的有價(jià)無市以及同一區(qū)域的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài)，市場(chǎng)將通過其自身的調(diào)節(jié)來回歸平衡。但由于調(diào)控影響的持續(xù)性，價(jià)格下調(diào)以重建平衡的過程將會(huì)較為緩慢。中原報(bào)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，自２０１１年２月以來，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)一路下滑，截至２０１１年底已基本回落至２００９年初的水平，顯示出二手房業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)幅度和范圍均在擴(kuò)大，二手樓市正在由“量跌價(jià)滯”向“量?jī)r(jià)交換”過渡。

另外，二手房成交量的低迷，也將激發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步價(jià)格調(diào)整。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析指出，成交的不濟(jì)有可能會(huì)成為掛牌價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)、降價(jià)房源進(jìn)一步增加的直接誘因，或?qū)⒓ぐl(fā)更多急于出手的房東對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行下調(diào)。

宋會(huì)雍認(rèn)為，上海、北京、武漢等地近日相繼宣布調(diào)整或?qū)⒁胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，在營(yíng)業(yè)稅、契稅方面給予購(gòu)房者更多優(yōu)惠，在一定范圍內(nèi)可以節(jié)約買賣雙方交易成本。估計(jì)這將進(jìn)一步刺激剛性需求，對(duì)緩和冷清的二手房市場(chǎng)有所幫助。

（本文來源：新華網(wǎng) 作者：魏宗凱、葉鋒）