每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在萬(wàn)億債務(wù)到期、銷(xiāo)售困難重重的背景下，房企目前或應(yīng)更多考慮如何節(jié)流。

年前，房企已有這方面的跡象。一些去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商減少了年終獎(jiǎng)的發(fā)放，部分項(xiàng)目甚至把應(yīng)發(fā)放的各種銷(xiāo)售獎(jiǎng)金延后到今年再發(fā)。上海一些房地產(chǎn)商曾透露，今年將減少經(jīng)費(fèi)支出，等下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖以后，再增加各類(lèi)費(fèi)用。上海部分負(fù)責(zé)一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)的中介公司坦言，開(kāi)發(fā)商支付傭金的速度極慢，已經(jīng)給他們的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大的壓力。

然而，上述節(jié)流所省下的錢(qián)，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支付即將到期的各類(lèi)債務(wù)。開(kāi)發(fā)商還需要挖掘潛力，盡可能地省錢(qián)。減員、甩賣(mài)非核心業(yè)務(wù)，乃至?xí)和Ｐ马?xiàng)目的開(kāi)工，已經(jīng)成為房企最主要的節(jié)源方式。

機(jī)構(gòu)裁減或成趨勢(shì)

中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在銷(xiāo)售工作短期難有進(jìn)展的情況下，減員成為房企應(yīng)對(duì)資金壓力的最主要方式，首先被裁的是售樓員。此外，內(nèi)勤的部分崗位也在減員之列。

他表示，以往一兩年就可以賣(mài)空一個(gè)樓盤(pán)，但未來(lái)的趨勢(shì)是，三五年可能才能賣(mài)完一個(gè)樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商將會(huì)縮減擴(kuò)張速度，賣(mài)掉非核心業(yè)務(wù)，減少員工人數(shù)和福利，以此來(lái)渡過(guò)現(xiàn)金流放慢的難關(guān)。

事實(shí)上，這種趨勢(shì)已經(jīng)呈現(xiàn)。今年資金鏈存在壓力的房企，并不是持有一兩個(gè)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)周期五六年的公司，恰恰是那些高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)。這一次的樓市調(diào)控給這些過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)造成了極大壓力，放慢節(jié)奏乃至裁掉原來(lái)的儲(chǔ)備人才，或成為上述房企迫不得已但行之有效的手段。

減員可以簡(jiǎn)化組織架構(gòu)，但大規(guī)模減員會(huì)影響公司士氣，并為公司未來(lái)的發(fā)展埋下隱患。上海易居房地產(chǎn)研究院為房企提供的建議是，謹(jǐn)慎調(diào)整員工的薪酬待遇和人員，不能為了一時(shí)降低成本之利，而讓企業(yè)的一些“種子”人才流失，從而喪失來(lái)年爆發(fā)的基礎(chǔ)。

另外，查看上市地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)告也可以發(fā)現(xiàn)，員工應(yīng)付薪酬通常占總營(yíng)業(yè)收入比例并不高，大規(guī)模減員并不能有效節(jié)省足夠資金。

或被迫減少開(kāi)發(fā)量

事實(shí)上，相比減員，減少開(kāi)發(fā)量的做法可能更直接有效。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部研究經(jīng)理付偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)他了解，此前已有很多原定于今年開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目改變了計(jì)劃。但他認(rèn)為，房企只會(huì)減少開(kāi)工量，而不會(huì)讓既有項(xiàng)目停工。

上海同策咨詢(xún)公司研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，在市場(chǎng)銷(xiāo)售不濟(jì)的情況下，減少開(kāi)工量的做法會(huì)可以使房企降低存貨，并減少支出，開(kāi)發(fā)節(jié)奏的放慢可以有效減緩自身資金壓力。

中國(guó)指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國(guó)則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商還可以做的就是把項(xiàng)目的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)屍渌康禺a(chǎn)商和公司一塊合作開(kāi)發(fā)，減少公司的資金投入。

在減少開(kāi)發(fā)量的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)也有可能被甩賣(mài)。

究竟該不該通過(guò)出售持有型的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)減輕企業(yè)財(cái)務(wù)壓力？對(duì)此張宏偉說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，有利于企業(yè)形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，和住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)良好互補(bǔ)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也是投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益的重要保證，這塊市場(chǎng)仍有前景。因此，開(kāi)發(fā)商雖然眼前有資金壓力，但依然會(huì)選擇持有。

而薛建雄表示，雖然商業(yè)地產(chǎn)可以為開(kāi)發(fā)商吸引投資，幫助開(kāi)發(fā)商未來(lái)上市融資，但對(duì)那些經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前賣(mài)掉商業(yè)地產(chǎn)的可能性會(huì)更大一些。