每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

波特曼和花旗蹊蹺成上海建業(yè)里“主人”疑云未退，新的疑問又接踵而來。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海市徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)，上述上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)街區(qū)和建筑保護(hù)整治的試點項目，在未經(jīng)土地招拍掛程序的情況下，已被轉(zhuǎn)讓給了上海波特曼建業(yè)里房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和上海波特曼建業(yè)里東區(qū)置業(yè)有限公司。

根據(jù)國土資源部和建設(shè)部等部委頒發(fā)的文件，2004年8月31日以后所有的經(jīng)營性開發(fā)用地均必須經(jīng)過招拍掛程序。而上海市房地產(chǎn)登記簿顯示，上述兩家公司獲得建業(yè)里房地產(chǎn)權(quán)證的時間是在2008年。

那么，波特曼和花旗作為大股東的項目公司又是如何獲取該項目的開發(fā)用地的？目前還不得知。

有關(guān)部門：原因很復(fù)雜

此前的有關(guān)報道均透露，作為上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)街區(qū)和建筑保護(hù)整治的試點項目，建業(yè)里的產(chǎn)權(quán)方一直是徐匯區(qū)區(qū)屬房地產(chǎn)公司———上海徐房（集團(tuán)）有限公司。然而，根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記簿，目前擁有上述地塊土地使用權(quán)的卻是上海波特曼建業(yè)里房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和上海波特曼建業(yè)里東區(qū)置業(yè)有限公司。獲取上述項目權(quán)利的時間是在2008年的9月，使用權(quán)獲得方式是出讓。

根據(jù)國有土地出讓政策，2004年8月31日以后所有經(jīng)營性開發(fā)用地必須經(jīng)過招拍掛程序。至今，上海市規(guī)劃和國土資源局網(wǎng)站還保留著國土資源部2004年頒發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

根據(jù)上述 《通知》，2002年7月1日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途申請補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招拍掛方式，其他土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招拍掛方式供應(yīng)。

此前建業(yè)里地塊從未被上海市國土資源局公開拍賣過，那么上述地塊又是如何通過出讓方式，由上述兩家項目公司獲得土地使用權(quán)的呢？

對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾詢問上海波特曼房地產(chǎn)發(fā)展有限公司相關(guān)工作人員，其回應(yīng)是“您了解的信息已經(jīng)超越了我知道的范圍，無法回應(yīng)。”而徐房集團(tuán)和徐匯區(qū)國土資源局方面則要求記者采訪徐匯區(qū)委宣傳部。

記者為此聯(lián)系了徐匯區(qū)新聞辦的有關(guān)工作人員，該工作人員回應(yīng)稱，具體原因很復(fù)雜，會讓專門負(fù)責(zé)此事的有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者解釋。但至截稿時，記者仍未收到有關(guān)此事的任何解釋。

招拍掛后成本或超10億

關(guān)于其中的奧秘，資深業(yè)內(nèi)人士分別給出了各自的理解。信義房地產(chǎn)分析師朱平平介紹，類似建業(yè)里這樣房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)原先屬于使用權(quán)的房子，可以依據(jù)國家的公有住房出售政策，向物業(yè)部門申請購買房屋產(chǎn)權(quán)。而花園洋房、商鋪和寫字樓如果要變成產(chǎn)權(quán)房，還要補(bǔ)付一定的土地出讓金。在完成上述工作后，上海市房地產(chǎn)登記簿所刊載的土地使用權(quán)獲取方式就會變更為“出讓”。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐徐匯區(qū)域區(qū)域經(jīng)理龔金華向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》稱，能夠獨立成套的使用權(quán)新里要變成產(chǎn)權(quán)房并不難，只要符合煤衛(wèi)獨用的條件就能變成產(chǎn)權(quán)房。

作為建業(yè)里的管理方，如采用上述方式，徐房集團(tuán)極可能完成只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)的建業(yè)里的產(chǎn)權(quán)改造。然而，上述房屋產(chǎn)權(quán)變更方式僅是推測，尚未得到徐房集團(tuán)證實。

根據(jù)此前的資料，建業(yè)里項目的總投資不過8億元，而地上總建筑面積可能達(dá)到2.32萬平方米。包括建筑、裝修以及土地在內(nèi)，每平方米的成本可能不到3.5萬元。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，即使是在2008年9月，建業(yè)里所在的上海建國西路一帶的經(jīng)營性開發(fā)用地，樓板價至少在15000元~20000元/平方米。而中房信分析師薛建雄說，上述價格僅僅只是當(dāng)時當(dāng)?shù)毓前鍍r。

如果上述項目開發(fā)用地在當(dāng)時拍賣，平均樓板價有可能達(dá)到50000元/平方米，按照建業(yè)里項目地上總建筑面積2.32萬平方米計算，總成本將超過10億元。

而即使愿意承受如此高的價格，也不一定能買到像建業(yè)里這樣，容積率在1.3，可以做聯(lián)排別墅的優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)龔金華介紹，事實上目前象建業(yè)里這樣可以整棟購買的擁有產(chǎn)權(quán)的花園洋房或者新式里弄極少。其中，上海流通在市場的花園洋房總量只有不到20套，而新式里弄也只有100套左右。

國土資發(fā)[2004]71號文件摘要

2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途申請補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，其他土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢，8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。