每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

安徽蕪湖市出臺(tái)的房地產(chǎn)救市新政，是在鼓勵(lì)保障房建設(shè)與普通商品房交易的遮羞布下，拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

從關(guān)鍵條款就可以窺見實(shí)質(zhì)。

根據(jù)《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》第五條，“根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，2012年，市區(qū)新建商品住房平均價(jià)格同比漲幅控制在當(dāng)年我市人均可支配收入增幅以內(nèi)”。蕪湖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速2009年為12%，2011年為20%，取個(gè)中值15%，去除預(yù)期5%的通脹率，蕪湖希望本地新建商品房均價(jià)漲幅在10%左右，甚至更高。

根據(jù)第七條，從2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。政府鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有住房，長(zhǎng)期的期限是5年以上（含5年）。也就是說(shuō)，政府不限制投資，只要你是長(zhǎng)期投資者就行。該條還不算明目張膽的鼓勵(lì)政策。

根據(jù)第十六條，今年在蕪湖市區(qū)購(gòu)買自住普通商品住房 （含二手住房，二手房政策自本意見發(fā)布之日起執(zhí)行），在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，財(cái)政部門給予所納契稅100%的補(bǔ)助。對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財(cái)政部門再給予50元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼；對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房70平方米及以下的，財(cái)政部門再給予150元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼。

該條規(guī)定鼓勵(lì)普通商品住房，無(wú)可指摘。但必須指出的是，蕪湖市政府并沒有指出補(bǔ)貼政策僅限于首套房，還是首套以上的普通商品房。如果不論購(gòu)買套數(shù)，那么在核心區(qū)域的性價(jià)比高的普通商品房也將成為投資品種。投資者可以將兩套房打通，購(gòu)買兩套普通商品房形成一套豪宅，這是市場(chǎng)的常見把戲，建設(shè)部門官員不會(huì)不懂。

第十八條，外地人員在蕪湖市區(qū)購(gòu)買商品房，人均面積達(dá)到15平方米以上的，可憑《房屋所有權(quán)證》準(zhǔn)予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入；外地人員在蕪湖市區(qū)購(gòu)買45平方米及以上的新建商品住房，可以通過在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門備案的《商品房買賣合同》、購(gòu)房發(fā)票辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。

購(gòu)房入戶政策，是提升房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣的常用政策手段，扶持市場(chǎng)的用意昭然若揭。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初起之時(shí)，1994年以后上海、深圳等地辦購(gòu)房藍(lán)印戶口，極大地提升了商品房的溢價(jià)。戶口準(zhǔn)入制度成為附著在商品房上的最大紅利。2009年2月4日，天津放寬藍(lán)印戶口，外來(lái)人口到天津購(gòu)房的比例大為增加，次月外來(lái)人口在津購(gòu)房比例占總量的34%，相應(yīng)的，房地產(chǎn)交易量大幅上升：新建商品住宅成交124萬(wàn)平方米，上漲119%。

根據(jù)第十九條，已享受市政府以往年度及本意見相關(guān)財(cái)政補(bǔ)助政策的普通住房，自產(chǎn)權(quán)登記之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，否則退回已享受的財(cái)政契稅補(bǔ)助和購(gòu)房補(bǔ)貼。也就是說(shuō)，只要持房滿3年，購(gòu)房者就可以獲得政府的補(bǔ)貼，包括購(gòu)買普通商品房與政府認(rèn)定的專業(yè)人士?jī)深悾还苓@些人買幾套，不管這些人收入如何，離補(bǔ)貼的公平性相去甚遠(yuǎn)。

推動(dòng)普通商品房交易、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定無(wú)可厚非，但政府在推出政策之時(shí)，必須有足夠的智慧與公平，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不偏離調(diào)控初衷。

蕪湖市政府的決策泥沙俱下，在保證普通商品房成交量的同時(shí)，鼓勵(lì)了借助普通商品房進(jìn)行的投資行為，事實(shí)上，是借助普通房地產(chǎn)交易助力本地的商品房投資市場(chǎng)。在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，購(gòu)房入戶等政策荒唐可笑。

有更好的辦法解決目前的房地產(chǎn)資金困局，如對(duì)于擁有穩(wěn)定租金流的公租房（不是廉租房）進(jìn)行房地產(chǎn)信托，可以仿效香港地區(qū)的辦法讓房地產(chǎn)信托上市。例如，向北京與上海學(xué)習(xí)，由政府與被補(bǔ)貼者共同擁有經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)，待5年期滿政府擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，或者讓購(gòu)房者補(bǔ)齊市場(chǎng)差價(jià)；政府在實(shí)行補(bǔ)貼時(shí)，規(guī)定購(gòu)買普通商品房的套數(shù)。用這樣的辦法，可以穩(wěn)定住普通商品房市場(chǎng)，同時(shí)抑制投資與投機(jī)性購(gòu)房。

不僅蕪湖，北京、上海等地放松普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上也是擴(kuò)大了普通商品房的外延，鼓勵(lì)更多的交易。北京、上海還只是小試牛刀、略有放松，蕪湖市政府索性大張旗鼓地測(cè)試市場(chǎng)信號(hào)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不明確。在消息公布的當(dāng)天，2月9日，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊大漲。鼓勵(lì)普通商品房交易與保障房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，這一政策決不能變，也不允許地方政府過度利用普通商品房鼓勵(lì)交易政策，暗度扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)之陳倉(cāng)，否則市場(chǎng)預(yù)期必將大亂。