余豐慧

央行8日下午在其官網(wǎng)發(fā)布消息稱，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號(hào)，也是銀行業(yè)監(jiān)管部門罕見(jiàn)重申 “落實(shí)差異化住房信貸政策”。央行此舉背后預(yù)示著什么？在住房信貸政策上有什么新動(dòng)向、新跡象？有分析認(rèn)為，此舉使市場(chǎng)對(duì)于首套房貸利率放開的預(yù)期進(jìn)一步增加。而筆者認(rèn)為，并非如此簡(jiǎn)單。

去年出臺(tái)的號(hào)稱史上最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新“國(guó)八條”要求實(shí)施差異化信貸政策后，許多商業(yè)銀行在對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的同時(shí)，對(duì)首次購(gòu)房的貸款需求仍然執(zhí)行優(yōu)惠利率和優(yōu)惠首付款比例，一些商業(yè)銀行利率執(zhí)行8.5折，充分體現(xiàn)了差異化住房信貸政策的精神。

而到去年下半年，由于商業(yè)銀行本身內(nèi)部資金緊張、信貸規(guī)模緊缺等原因，大部分商業(yè)銀行對(duì)首套房貸款利率都恢復(fù)到了基準(zhǔn)利率甚至開始上浮利率。在被指責(zé)為違背差異化信貸政策精神后，銀監(jiān)會(huì)曾經(jīng)回應(yīng)“不違背差異化信貸政策”。

筆者是嚴(yán)格執(zhí)行差異化房貸政策的堅(jiān)定支持者。差異化住房信貸政策目的在于抑制投機(jī)投資性需求，而不是抑制自住型的首套購(gòu)房需求。嚴(yán)格執(zhí)行差異化住房信貸政策要求一手抑制投資投機(jī)型需求，另一手大力支持自住型首套購(gòu)房貸款需求，滿足普通大眾住有所居的基本生存要求。

從宏觀經(jīng)濟(jì)面分析，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力較大的房地產(chǎn)業(yè)受調(diào)控影響，受投資投機(jī)性需求被抑制影響，拉動(dòng)力必然大幅下降，彌補(bǔ)其拉動(dòng)力下降對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響要依靠保障性住房投資和自住型住房需求來(lái)遞補(bǔ)。如果差異化住房信貸政策被弱化，首套購(gòu)房貸款門檻被提高，那么，將不利于弱化樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的過(guò)大沖擊。

因此，央行提出“滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”，重申“差異化房貸政策”，無(wú)論從信貸滿足個(gè)人合理首套購(gòu)房需求看，還是從宏觀經(jīng)濟(jì)面分析，都是非常必要的。但是，一定要防止出現(xiàn)一些商業(yè)銀行借機(jī)放松房貸政策，甚至地方政府、開發(fā)商等借機(jī)放大為樓市調(diào)控政策開始放松，以此忽悠市場(chǎng)、誤導(dǎo)市場(chǎng)的苗頭。

近期，關(guān)于樓市調(diào)控政策高層釋放出的幾種表述很容易被錯(cuò)誤解讀，進(jìn)而成為全面放松樓市調(diào)控的借口。一是國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議要求 “逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施”；二是李克強(qiáng)副總理在保障性住房公平分配工作座談會(huì)上指出：“繼續(xù)采取有效措施，增加普通商品住房供應(yīng)，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，依托商品房市場(chǎng)解決多數(shù)居民的多層次住房需求問(wèn)題。”高層對(duì)“增加普通商品住房供應(yīng)，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用”的調(diào)子似乎越來(lái)越高了。三是央行突然提出“滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”，重申“差異化房貸政策”。

因此，一定要嚴(yán)格地、不折不扣地、原原本本地執(zhí)行樓市調(diào)控政策特別是限購(gòu)、限貸和稅收政策，一定要防止借機(jī)向市場(chǎng)釋放樓市調(diào)控全面放松的信號(hào)，以干擾已經(jīng)形成的房?jī)r(jià)下行的市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而徹底顛覆樓市調(diào)控政策，使得來(lái)之不易的調(diào)控成果毀于一旦。