每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王硯丹    

每經(jīng)記者 王硯丹

一家原本基本面一塌糊涂的ST公司，去年搖身一變轉(zhuǎn)型地產(chǎn)。乍一看，你會(huì)覺得它進(jìn)入了一個(gè)正備受煎熬的“夕陽(yáng)”行業(yè)。但是市場(chǎng)有時(shí)候往往出人意料。本周，原名ST國(guó)祥的華夏幸福（600340，收盤價(jià)24.72元）進(jìn)入主升浪，股價(jià)創(chuàng)出歷史新高，成為地產(chǎn)股中的“另類”。而自從去年11月更名以來，華夏幸福漲幅已經(jīng)高達(dá)36.88%。

是什么原因?qū)е氯A夏幸福的股民們?nèi)绱?ldquo;幸福”呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

獨(dú)特的“園區(qū)+地產(chǎn)”模式

“簡(jiǎn)單的說，華夏幸福不是一個(gè)單純靠修房子、賣房子過日子的公司。它最大的價(jià)值來源于園區(qū)業(yè)務(wù)。它的園區(qū)業(yè)務(wù)背靠政府，且每簽一筆單子，基本能保證后續(xù)幾年的穩(wěn)定收入和現(xiàn)金流。這是華夏幸福受到市場(chǎng)追捧的根本原因。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

根據(jù)公告，華夏幸福前身為廊坊市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1998年。早在2009年3月，華夏幸福就籌劃借殼ST國(guó)祥上市，但直到去年9月才正式完成，后于11月完成更名。

華夏幸福主營(yíng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略非常清晰明了——工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開放兩條主線齊頭并進(jìn)。具體步驟如下：

首先，公司與政府簽約，壟斷片區(qū)一級(jí)開發(fā)，公司墊資進(jìn)行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)；初始投資期一般1~2年，成本約為4億~5億元/平方公里。

隨后，公司代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供服務(wù)。公司還利用一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)低價(jià)獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地；通過住宅銷售，公司可回籠資金并為政府提供GDP和稅收。

當(dāng)政府實(shí)現(xiàn)稅收和賣地賺取收益后，返還基礎(chǔ)建設(shè)投資額（一般按照基建成本加成10%），管委會(huì)可以一次性支付，也可以選擇分期支付，但分期不得超過3年。另外，在招商引資方面，公司可獲得落地投資額45%的傭金返還；這部分收益管委會(huì)也是每年結(jié)算一次，費(fèi)用支付可以選擇一次性，也可以選擇分期，但分期不能超過5年。

上述分析師指出，這種園區(qū)開發(fā)模式不但可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)上多面開花，能夠保證未來多年的穩(wěn)定現(xiàn)金流；更重要的是受市場(chǎng)環(huán)境影響較小。面對(duì)商業(yè)住宅開發(fā)低迷周期，依仗一級(jí)開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營(yíng)，公司可獲得穩(wěn)定回報(bào)；周期上升時(shí)，利用一級(jí)開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)獲取的大量土地儲(chǔ)備，又可以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

成功樣本：固安工業(yè)區(qū)

華夏幸福上述模式已經(jīng)在河北固安工業(yè)園區(qū)取得了成功實(shí)踐。公司與當(dāng)?shù)卣?002年簽約開發(fā)，但由于國(guó)家開展的清理整頓工作，因此固安工業(yè)區(qū)真正開始發(fā)展是在2006年。

固安工業(yè)園區(qū)目前三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車零部件、現(xiàn)代裝備制造。由于地處大北京核心區(qū)，離市區(qū)僅有1小時(shí)車程，在北京工業(yè)外遷的背景下，固安工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值增長(zhǎng)迅速。根據(jù)公司收購(gòu)報(bào)告書，近幾年固安工業(yè)園GDP年均增長(zhǎng)為95.2%，產(chǎn)值近3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)42%。

固安工業(yè)區(qū)的發(fā)展令當(dāng)?shù)卣c公司獲得雙贏。2005年，固安工業(yè)園區(qū)管委會(huì)的財(cái)政收入盈余只有220萬元，到2009年已經(jīng)增長(zhǎng)至7億元。2005年，固安工業(yè)園區(qū)支付給華夏幸福的金額為696.4萬元，而到2009年已經(jīng)增加至5.64億元，2010年更是達(dá)到6.35億元。

除了2006年墊資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初期以及2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目給華夏幸福一直帶來了巨額現(xiàn)金凈流入；2009年、2010年分別達(dá)到11.40億元和12.99億元。

光大證券指出，固安的園區(qū)開發(fā)模式優(yōu)點(diǎn)非常明顯。首先，公司前期投入主要集中在基建和土地整理方面，成本較低，且非常固定，沒有彈性，大約只需要5億元啟動(dòng)資金；其次，與政府簽訂園區(qū)整體開發(fā)委托協(xié)議后，其他公司介入進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性極小，基本上不可能會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)者。因此，公司擁有大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，但投入極低。固安工業(yè)園區(qū)共接受委托面積60平方公里（30%為住宅），協(xié)議簽訂即以低成本鎖定住宅土地儲(chǔ)備18平方公里，即1800萬平方米。由于地價(jià)極低，公司產(chǎn)品在市場(chǎng)上極具競(jìng)爭(zhēng)力，去化速度極快。如2010年，公司僅靠4個(gè)孔雀城銷售額就超百億，2011年地產(chǎn)回款額更是達(dá)到128億元。

每股未結(jié)算業(yè)績(jī)或逾10元

巴菲特曾經(jīng)提出 “經(jīng)濟(jì)護(hù)城河”這一著名概念，意思是企業(yè)抵御競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手攻擊的可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這些企業(yè)一般都擁有一頭能在未來若干年不懼競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的“現(xiàn)金牛”。在股市低迷時(shí)，即使整個(gè)市場(chǎng)估值中樞下移，這種擁有護(hù)城河的公司往往仍能取得優(yōu)于市場(chǎng)的表現(xiàn)。

對(duì)于華夏幸福來說，現(xiàn)有開發(fā)園區(qū)為公司已經(jīng)鎖定了未來幾年的巨額收益，這或許也是公司受到市場(chǎng)追捧的重要原因。

2月1日，公司發(fā)布公告稱，經(jīng)過與河北香河縣人民政府、朗森汽車產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司友好協(xié)商，由公司與朗森汽車產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司合作進(jìn)行區(qū)域整體開發(fā)，區(qū)域占地面積為40平方公里。

光大證券統(tǒng)計(jì)，截至目前，公司已簽約拓展的園區(qū)達(dá)到10個(gè)，擁有的項(xiàng)目總占地面積達(dá)到475平方公里，其中430平方公里處于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈。

光大證券經(jīng)過測(cè)算后認(rèn)為，目前華夏幸福有大量落地投資額待結(jié)算；在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，較為確定未結(jié)算的招商引資返還額未來7年可貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)約35億元，合每股5.95元。另外，截至2011年9月30日，公司房地產(chǎn)預(yù)收賬款160億元，按照16%凈利率計(jì)算，可貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)25.6億元，折合每股4.35元。也就是說，公司可預(yù)期的未結(jié)算業(yè)績(jī)每股高達(dá)10.3元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者身份致電華夏幸福，想具體了解2011年全年的情況。不過公司工作人員表示，年報(bào)工作尚未完成，不方便透露有關(guān)情況，一切以公告為準(zhǔn)。