每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

地產(chǎn)調(diào)控之下，SOHO中國(guó)正不斷遭遇“打折”：SOHO中國(guó)2011年公司合約銷售額僅109億元，遠(yuǎn)低于年初制定的超過200億元的年度銷售目標(biāo)。致使2007年上市后每年銷售額同比增長(zhǎng)率至少77%的高速發(fā)展戛然而止。而2012年230億元銷售目標(biāo)剛出，就遭遇高盛與瑞銀的 “冷水”。兩家公司預(yù)測(cè)的SOHO中國(guó)今年銷售額分別僅117億元與166億元，瑞銀甚至將SOHO中國(guó)股票由之前的“買入”下調(diào)至“中性”，高盛維持“中性”評(píng)級(jí)。

年度銷售目標(biāo)遭潑冷水

2月8日，在SOHO中國(guó)舉行的公司電話會(huì)議上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)外宣布，2012年SOHO中國(guó)年度銷售目標(biāo)為230億元，這就意味著，較去年109億元的實(shí)際銷售額，需同比增長(zhǎng)約111%。出乎意料的是，該年度銷售目標(biāo)隨即便接連遭遇兩家國(guó)際知名研究機(jī)構(gòu)的劈頭棒喝。

2月9日，高盛發(fā)表的一份研究報(bào)告對(duì)此大潑冷水：高盛預(yù)計(jì)SOHO中國(guó)2012年的銷售額為117億元，此數(shù)據(jù)僅為SOHO中國(guó)自設(shè)年度銷售目標(biāo)的一半。

SOHO中國(guó)公司官網(wǎng)的資料顯示，目前SOHO中國(guó)在售的項(xiàng)目包括北京的望京SOHO、SOHO嘉盛中心、光華路SOHO、SOHO·尚都、朝外SOHO、丹棱SOHO以及上海的SOHO中山廣場(chǎng)等7個(gè)項(xiàng)目，其中望京SOHO是絕對(duì)銷售主角。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，高盛對(duì)SOHO中國(guó)2012年銷售額的預(yù)計(jì)值僅約SOHO中國(guó)自定目標(biāo)的近半，主要緣于雙方對(duì)望京SOHO今年銷售前景的不同預(yù)判。

望京SOHO占地面積11.5萬平方米、規(guī)劃總建筑面積52.1萬平方米。潘石屹預(yù)計(jì)望京SOHO今年可為公司帶來145億元的銷售貢獻(xiàn)，在230億元年度銷售目標(biāo)中占比近63%。然而高盛則預(yù)計(jì)該項(xiàng)目今年的銷售額或僅有38億元，對(duì)其銷售前景較為悲觀。值得注意的是，2012年以來該項(xiàng)目實(shí)際的銷售數(shù)據(jù)極為慘淡。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京住建委官網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)匯總發(fā)現(xiàn)，截至2月13日，望京SOHO的合計(jì)簽約額約47.75億元。潘石屹透露，自去年8月開盤以來，2011年望京SOHO項(xiàng)目銷售額為40多億元。如此看來，“40多億元”與合計(jì)簽約額約47.75億元相差無幾，說明年后該項(xiàng)目的銷售不暢。而潘石屹對(duì)外透露的SOHO中國(guó)1月銷售額僅為0.7億元。對(duì)于望京SOHO的滯銷，潘石屹將此歸因于“主要由于去年下半年以來市場(chǎng)流動(dòng)性開始趨緊。”

繼高盛看空2012年SOHO中國(guó)銷售前景后。2月10日，瑞銀的一份研究報(bào)告預(yù)計(jì)SOHO中國(guó)2012年銷售額為166億元，約為SOHO中國(guó)年度銷售目標(biāo)的72%。

2011年銷售目標(biāo)僅完成一半

除了2012年銷售目標(biāo)遭遇信任危機(jī)外，地產(chǎn)調(diào)控下的2011年，SOHO中國(guó)年度銷售成績(jī)單也難以令人滿意。

2月8日潘石屹對(duì)外透露，2011年公司合約銷售額僅109億元，遠(yuǎn)低于年初制定的超過200億元的年度銷售目標(biāo)。與2010年238億元的銷售額相比，同比下降近54%，從而結(jié)束了該公司上市后每年銷售額至少77%的同比增長(zhǎng)率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2007年SOHO中國(guó)上市后銷售額取得高速增長(zhǎng)，2008年、2009年與2010年銷售額分別同比增長(zhǎng)92%、77%和82%。不過，2011年地產(chǎn)調(diào)控中斷了SOHO中國(guó)一直以來的高增長(zhǎng)率。對(duì)于2012年SOHO中國(guó)的銷售前景，高盛、瑞銀同樣看空。

潘石屹認(rèn)為，近日央行對(duì)首套房貸的表態(tài)是銀根松動(dòng)的信號(hào)，“兩會(huì)”后銀根可能會(huì)放松。SOHO中國(guó)CEO張欣也在多個(gè)場(chǎng)合表示，本輪地產(chǎn)調(diào)控將于“兩會(huì)”后松動(dòng)。

不過，高盛與瑞銀在相關(guān)研究報(bào)告中對(duì)此提出了質(zhì)疑。高盛同意SOHO中國(guó)管理層對(duì)于中央可能放寬銀根，商用物業(yè)投資將大增的觀點(diǎn)，但同時(shí)指出，一旦銀根放寬，住宅市場(chǎng)會(huì)同樣受惠，并可能優(yōu)先受益。瑞銀則認(rèn)為，即使后期中央政府會(huì)放松銀根，銀根環(huán)境也難以回到2010年時(shí)的情景。

高盛同時(shí)對(duì)SOHO中國(guó)目前的銷售疲軟表示了強(qiáng)烈的擔(dān)憂。去年12月8日高盛的一份研究報(bào)告對(duì)此警告說，SOHO中國(guó)從去年9月開始，整體銷售已逐漸放緩。并因此下調(diào)了SOHO中國(guó)2011年資產(chǎn)凈值的預(yù)測(cè)。

今年1月，SOHO中國(guó)銷售放緩仍在繼續(xù)，當(dāng)月銷售額僅0.7億元。2012年年度銷售目標(biāo)較2011年銷售額大增111%令人擔(dān)憂。

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SOHO中國(guó)2011年銷售額同比增長(zhǎng)率轉(zhuǎn)向負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)當(dāng)事公司最直接的沖擊就是股價(jià)的下跌和隨之而來的資金壓力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2007年10月8日，SOHO中國(guó)上市，發(fā)行價(jià)為8.3港元，開盤價(jià)為10.1港元。而13日，SOHO中國(guó)收盤價(jià)已跌至5.18港元，僅為發(fā)行價(jià)的62.4%，上市首日開盤價(jià)的51%。

銷售疲軟之下，高盛仍然不看好SOHO中國(guó)股價(jià)的未來走勢(shì)。2月9日高盛的一份研究報(bào)告將其股票維持“中性”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)定在5.91港元。2月10日瑞銀的一份研究報(bào)告則將SOHO中國(guó)股票評(píng)級(jí)由“買入”調(diào)至“中性”，目標(biāo)價(jià)下調(diào)10.5%至5.69港元。

破發(fā)的股價(jià)，已對(duì)SOHO中國(guó)的再融資形成了直接性影響。在2月8日的電話會(huì)議上，SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂就直言，如果2012年公司進(jìn)行融資，不太可能會(huì)考慮通過發(fā)行新股融資，因?yàn)槟壳肮竟蓛r(jià)不是處于高位。而另一個(gè)影響則是銷售額下降后衍生的資金壓力問題，至少2011年與2012年兩年的財(cái)務(wù)區(qū)間內(nèi)，SOHO中國(guó)可能會(huì)遭遇入不敷出的境況。

2月8日SOHO中國(guó)舉行的電話會(huì)議透露出的財(cái)務(wù)信息顯示，2011年SOHO中國(guó)在項(xiàng)目收購(gòu)方面的支出費(fèi)高達(dá)約154億元。其中約40億元在2012年支付，114億元在2011年支付，加上相關(guān)項(xiàng)目的建安成本，不計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)，2011年全年支出額約130億元。同期，銷售額僅109億元，單年度財(cái)務(wù)出現(xiàn)了支出大于收入的情況。而在2012年，SOHO中國(guó)計(jì)劃投入約100億元于土地和項(xiàng)目的收購(gòu)，另外加上40億元左右的項(xiàng)目建安成本和2011年所購(gòu)項(xiàng)目或土地延期下來的約40億元支出款，不計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)外的合計(jì)支出額約180億元，遠(yuǎn)高于高盛與瑞銀對(duì)SOHO中國(guó)今年銷售額的預(yù)計(jì)值。

據(jù)SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂透露，SOHO中國(guó)目前手中持有預(yù)售證的項(xiàng)目資源已達(dá)240億元，全年可達(dá)300億元以上。如果最終銷售額如高盛預(yù)測(cè)般的117億元，就意味著2012年末，SOHO中國(guó)庫(kù)存額達(dá)180億元以上，即使房?jī)r(jià)下降10%，庫(kù)存中的存貨減值就將達(dá)到近20億元。