每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

今年，在萬億債務(wù)首輪償還潮將至的背景下，開發(fā)商將要承受巨大的資金壓力。減少新開工量成為很多房企的共同選擇。日前，包括世茂集團在內(nèi)的眾多房企都流露出減少新開工量的意向。

然而，減少新開工量或?qū)⒆岄_發(fā)商陷入囤地的尷尬境地。國土資源部在2011年12月下旬發(fā)布《閑置土地處置辦法（修訂草案）》公開征求意見，擬加大對閑置土地的處置力度，并作出明確規(guī)定：因為使用者的因素閑置土地的，閑置滿一年，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；閑置滿2年的，無償收回。

據(jù)中房信此前的統(tǒng)計，上海在2010年12月31日前拍賣，截至目前未獲得施工建設(shè)許可證的地塊高達上百幅。根據(jù)上述政策，這些地塊的主人今年都將面臨土地被收回的可能。

百余項目面臨開工壓力

根據(jù)中房信所屬的新浪樂居提供的一份截至目前未開工樓盤名單，上海在2010年12月31日以前拿地，但截至目前尚未開工建設(shè)的商品住宅項目數(shù)量超過100個，其中最早的拿地時間為2009年3月。

中房信分析師薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，上述地塊名單，是中房信集團通過比對上述土地項目拿到規(guī)劃部門的規(guī)劃建設(shè)許可證情況得出的，一定程度上能夠反映目前房企開工真實情況。

據(jù)了解，上述名單并不包括所有閑置土地，一些閑置時間更長久的地塊，尚不在上述名單中。根據(jù)相關(guān)政策，這些地塊都存在今年必須開工的壓力。

《閑置土地處置辦法 （修訂草案）》中針對閑置土地的處理辦法規(guī)定，土地使用者與國土資源主管部門按照五種方式協(xié)商處理：1、簽訂補充協(xié)議，延長動工開發(fā)建設(shè)期限，但不得超過1年；2、改變土地用途；3、安排臨時使用；4、協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；5、置換土地。如果協(xié)商不能達成一致的，因為使用者的因素閑置土地的，閑置滿一年，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費。閑置滿2年的，無償收回。

對于很多地塊來說，如果今年不開工，就觸動了2年未開工的“紅線”，有被政府無償收回的風(fēng)險。

但是，新地塊動工背后的資金需求，卻是房企可能無法應(yīng)付的。一幅總建筑面積10多萬平方米的地塊，以2000元/平方米的造價計算，需要增加的建筑資金將超過2億元。在銀行信貸資金收緊，萬億債務(wù)到期，市場相對低迷的情況下，這樣高的投入讓房企難以接受。

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為，無論如何今年房企減少新開工面積，以節(jié)流資金的計劃不會因為上述國土部的政策改變。在市場低迷的情況下，減少新開工面積，無疑是企業(yè)最好的過冬方式。用友長伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰認(rèn)為，房企選擇延遲開發(fā)的意愿顯然會比堅持開發(fā)高得多。

數(shù)招化解處置風(fēng)險

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉的意見是，房企很有可能視項目本身情況，對是否開工作出決定。如果項目屬于目前市場急需的，銷售速度較快的產(chǎn)品，開發(fā)商可能會迅速增加投入，加快開工銷售速度，不僅可以解決2年不開工可能被沒收的后患，還可以增加現(xiàn)金流，盤活企業(yè)流動資金。但如果開工的項目短期內(nèi)難以迅速銷售，延遲開發(fā)可能會成為企業(yè)的無奈選擇。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，即使延期開發(fā)，土地也不一定會被政府沒收。開發(fā)商只需要申請建設(shè)許可證，開工建設(shè)樁基，之后就會延緩開發(fā)進度。他同時認(rèn)為，房企的另一個做法是開工新拿地的項目。而那些此前已經(jīng)動工的項目則放慢進度，或者暫停施工。

中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)陳延彬則說，今年國土資源部將加大閑置土地查出力度，但開發(fā)商也有騰挪空間。可以跟當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，延長開工期限等；如果資金緊張，可以尋求戰(zhàn)略投資方，合作開發(fā)，或者轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)。針對閑置滿2年的土地，開發(fā)商會積極協(xié)商，不會輕易讓土地被收回。

不過，目前閑置土地被沒收的風(fēng)險仍然只是理論上的。周建成說，雖然 《閑置土地處置辦法 （修訂草案）》的制訂者是國土部，但執(zhí)行者卻是地方政府，后者的執(zhí)行顯然會更靈活，會照顧到企業(yè)的實際情況。

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