每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

日前，深圳中心城涉嫌違規(guī)銷售商鋪的事件鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。

有深圳業(yè)內(nèi)人士指出，深圳中心城沒有實(shí)現(xiàn)商鋪產(chǎn)權(quán)分割登記，也沒有取得預(yù)售證，在銷售程序上存在違規(guī)。盡管其與置業(yè)者簽訂的銷售合同降低了開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，卻將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到置業(yè)者身上。

從行業(yè)來看，深圳中心城違規(guī)售鋪或許將成為產(chǎn)權(quán)式商鋪分割銷售又一個(gè)血淋淋的教訓(xùn)。對(duì)此，深圳某營銷從業(yè)人士稱，這種分割銷售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式本身也暗含巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

隱瞞情況涉嫌詐騙

一切皆因違規(guī)賣鋪而起。

2010年10月，深圳中心城第一次公開分割賣鋪，推出總面積8000平方米的帶租約商鋪，單位面積為30~500平方米，售價(jià)18萬~26萬元/平方米。第一次賣鋪，怡景中心城便收到3億多元的訂金。

起初，代理銷售公司只有美聯(lián)地產(chǎn)一家，為了加快資金回籠速度，世華地產(chǎn)和中原地產(chǎn)也開始加入，聯(lián)合銷售代理。

隨著深圳中心城違規(guī)售鋪事件的發(fā)酵，其背后的產(chǎn)權(quán)糾紛和銷售程序的違規(guī)行為，引發(fā)各方質(zhì)疑。

曾經(jīng)負(fù)責(zé)代理銷售中心城商鋪的世華地產(chǎn)經(jīng)辦人豐某稱：“我們查過他們的房產(chǎn)證和資信，代理合同上有怡景中心城和保怡物業(yè)有限公司的章。”他認(rèn)為，是在看到深圳中心城有房產(chǎn)證的情況下，才進(jìn)行合法的代理銷售。

此外，令人驚奇的是，在深圳中心城與置業(yè)者簽訂的銷售合同中出現(xiàn)了三類不同的 “售鋪”合同，包括 《委托物業(yè)買賣合同》、《中心城商鋪買賣協(xié)議》以及《深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購書》。受托方（賣方）分別為樂高控股有限公司、深圳市怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司和保怡物業(yè)有限公司。

置業(yè)者提供的賣鋪合同顯示，深圳怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司董事長劉偉宏及其公司方面約定，只有當(dāng)受托方成功收購美國保德信所持有的50%股權(quán)，可正式銷售標(biāo)的物業(yè)時(shí)，置業(yè)者方能以約定價(jià)格購買標(biāo)的商鋪。

“開發(fā)商先斬后奏，未辦理分割手續(xù)，便賣鋪收錢去還銀行貸款，是在打擦邊球。”上述人士稱，按照正常的商鋪銷售程序，商業(yè)項(xiàng)目必須先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割登記之后才能公開銷售，否則屬于違規(guī)銷售行為。

“如果他以銷售商鋪的名義來作推廣的話，很明顯就有欺詐行為。”該地產(chǎn)人士說，如果委托銷售合同不是一家公司，就不是買賣房產(chǎn)的問題，而是變成非法集資問題了。原先的銷售協(xié)議，就變成一個(gè)借款協(xié)議，對(duì)于置業(yè)者來說，其中風(fēng)險(xiǎn)很大。置業(yè)者有可能拿不到購買的鋪位，等產(chǎn)權(quán)分割完以后，實(shí)際上不一定有那么大的面積。

廣東圣方律師事務(wù)所顏宇丹律師認(rèn)為，中心城規(guī)劃之初已確定只可“整體轉(zhuǎn)讓”，在未辦理分割分證登記前售鋪屬隱瞞情況的非法銷售，開發(fā)商明知未能分割仍對(duì)外售鋪惡意明顯，已涉嫌合同詐騙。

戰(zhàn)略融資致股權(quán)分散

在不少業(yè)內(nèi)人士眼里，深圳中心城違規(guī)售鋪成為凸顯商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)典型案例。

資料顯示，深圳中心城位于深圳福田CBD中央位置，地段優(yōu)越，也是深圳市重點(diǎn)扶持的商貿(mào)流通項(xiàng)目。

2004年12月，深圳中心城正式動(dòng)工，項(xiàng)目總投資約7億元。由于缺少后續(xù)資金，深圳怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司不得不引入戰(zhàn)略投資者，2007年3月，美國保德信基金以50%的股權(quán)參與合作，成立保怡物業(yè)有限公司共同經(jīng)營管理中心城。

由于地理位置優(yōu)越，深圳中心城后期招商效果良好，先后與太平洋集團(tuán)、家樂福、麥當(dāng)勞、金逸國際影城等商家簽訂了合作協(xié)議。2007年4月深圳中心城正式開業(yè)，百貨開業(yè)率達(dá)到98%、名店達(dá)70%，餐飲達(dá)到100%。

在開業(yè)之初，由于深圳中心城周邊大多屬于商務(wù)區(qū)，日?？土髁枯^少，整體經(jīng)營情況并不好；中午和晚上則餐飲客流量大，直接影響到百貨及名店的經(jīng)營業(yè)績。

相關(guān)資料顯示，開業(yè)數(shù)月后，戰(zhàn)略合作方美國保德信基金對(duì)前期中心城盈利狀態(tài)并不滿意，并提出購買前五年經(jīng)營管理權(quán)，條件則是將百貨商業(yè)進(jìn)行調(diào)整。為此，劉偉宏與美國保德信一度僵持不下，2007年10月，雙方最終妥協(xié)達(dá)成一致條件，于2008年4月底前關(guān)閉部分百貨經(jīng)營門店。

2008年4月，美國保德信聘請(qǐng)仲量聯(lián)行負(fù)責(zé)中心城整體運(yùn)營和管理，對(duì)一些百貨商店管理混亂現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)整。

由于深圳中心城股權(quán)分散，在經(jīng)營管理上中心城一直未能實(shí)現(xiàn)良好的盈利。劉偉宏為了統(tǒng)一經(jīng)營管理中心城，打算收購美國股東持有的50%股權(quán)，為此，雙方暗中博弈。

劉偉宏在之前的新聞發(fā)布會(huì)上大倒苦水：“我們和美國是50％對(duì)50％的股權(quán)，請(qǐng)一個(gè)老總請(qǐng)了三年都請(qǐng)不到，他們要請(qǐng)一個(gè)會(huì)英語的，我要請(qǐng)一個(gè)會(huì)管理中心城的。”

也許正是由于急于取得控制權(quán)，回購股權(quán)資金又不足，從而為劉偉宏日后分割賣鋪埋下了伏筆。