每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 葉書利發(fā)自上海、北京    

每經(jīng)記者 楊羚強 葉書利發(fā)自上海、北京

樓市調(diào)控持續(xù)從緊，萬億債務(wù)將陸續(xù)到期，在雙重壓力下，減少新開工量成為很多房企的共同選擇，這導(dǎo)致開發(fā)商大量土地閑置或開工緩慢?！睹咳战?jīng)濟新聞》近日對上海部分閑置地塊進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些閑置地塊中有的周邊房價已經(jīng)超過了6萬元/平方米，有的甚至是當(dāng)初風(fēng)云一時的地王。開發(fā)商閑置或者放緩開工背后，有著各自的難處，然而閑置并不是長久之計——去年年底國土資源部發(fā)布《閑置土地處置辦法（修訂草案）》公開征求意見，擬加大對閑置土地的處置力度。

開工，還是不開工，成了擺在許多房企面前的艱難抉擇。

每平方米住宅能賣6萬元的地塊，卻因為長期閑置變成了附近居民的垃圾場？去年6月，有網(wǎng)友在天涯論壇爆料稱 ，上海浦東浦城路世茂濱江花園空地成了垃圾場，在大熱天里發(fā)出陣陣臭味。

《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日在浦城路濰坊西路調(diào)查時，確實發(fā)現(xiàn)了外圍圍墻漆有“世茂集團”字樣的未動工地塊。雖然無法證實地塊是否成為垃圾場，但看守地塊的外來務(wù)工人員已經(jīng)把這一地塊當(dāng)作了天然的曬衣場。地塊內(nèi)已長有半人高的青黃野草可以說明，該地塊閑置時間已有一些年頭。而就在這一地塊的周邊，號稱是世茂濱江花園“壓軸大作”的5號樓售價已經(jīng)超過6萬元/平方米。

開發(fā)十余年仍有空地？

上述地塊圍墻上用油漆所寫的“世茂集團”，表明了其歸屬。但由于沒有動工，記者在現(xiàn)場找不到項目的施工銘牌以確認(rèn)該項目的身份?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱世茂房地產(chǎn)2011年中報、2010年年報，均未發(fā)現(xiàn)該公司在上海浦城路、濰坊路上還有除世茂濱江花園以外的其他項目。

為了進一步確認(rèn)該地塊的項目名稱，記者昨日向世茂集團發(fā)出采訪郵件求證，但對方除了確認(rèn)上述地塊屬于世茂房地產(chǎn)外，并未回復(fù)上述地塊屬于哪個項目，只表示世茂濱江花園在售的五號樓為該項目最后一幢住宅樓宇，且已具備現(xiàn)房銷售條件。

由于上述地塊臨近世茂濱江花園，外界認(rèn)為這一地塊最有可能屬于該樓盤的未開發(fā)部分，而世茂集團的回復(fù)也沒有否認(rèn)該地塊屬于世茂濱江花園。但接踵而來的問題是，早在2000年就已經(jīng)獲得土地使用權(quán)的上述項目，為何至今仍沒有動工呢？在周邊一些江景項目預(yù)計售價已達到15萬元/平方米以上的情況下，為什么該地塊仍然在“曬地皮”？

世茂集團的回應(yīng)是，上海世茂房地產(chǎn)有限公司一直積極要求推進該地塊的開發(fā)建設(shè)，已向政府申辦開發(fā)手續(xù)，因周邊居民的協(xié)調(diào)工作，目前政府仍在審批中。集團各項目開發(fā)建設(shè)依法進行，不存在違法閑置土地的情形。

年銷量或不及土地儲備的1/10

記者查閱該公司2011年中報和2010年年報發(fā)現(xiàn)，過去幾年中，世茂集團儲備的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了企業(yè)開發(fā)、動工、銷售的能力。

早在2010年年底，世茂集團可開發(fā)的土地儲備就多達3480萬平方米。但當(dāng)時，該公司計劃新開工的項目卻只有555萬平方米，施工面積僅為1088萬平方米。即使是在銷售情況較好的2009年，世茂集團對第二年制訂的施工量計劃也只占3000多萬平方米土地儲備的1/3。

事實上，過去幾年世茂地產(chǎn)新增土地儲備一直超過當(dāng)年度的竣工面積。2009年，世茂集團新竣工的面積不到200萬平方米，新增土地儲備卻達到了640萬平方米；2011年更是新增了1000萬平方米土地儲備，但竣工的面積只有272萬平方米。

世茂集團較弱的銷售能力，或者是造成世茂集團土地儲備遠(yuǎn)超開發(fā)需求的原因。世茂集團2012年一季度季刊顯示，公司2011年的銷售面積只有239萬平方米，2009年、2010年的銷售面積也分別只有250萬平方米和253萬平方米。

世茂房地產(chǎn)發(fā)布的2012年1月銷售公告顯示，1月公司銷售額僅9.1億元，同比大降約71%；合約銷售面積為50383平方米，同比大降79%。

對于1月銷售業(yè)績不佳的原因，世茂房地產(chǎn)管理層的解釋是，“因春節(jié)為傳統(tǒng)的銷售淡季，且1月份沒有新盤推出，故本月銷售處于全年最低水平。”

主力銷售區(qū)受調(diào)控影響較大

世茂房地產(chǎn)管理層的解釋不無道理，但公司銷售不暢的原因不止如此，還包括地產(chǎn)調(diào)控對世茂房地產(chǎn)帶來的巨大沖擊。這從公司2011年銷售業(yè)績中便可窺見。

世茂房地產(chǎn)2011年12月銷售公告資料顯示，2011年該公司合約銷售額為307億元，同比增長0.65%，僅完成360億元年度銷售目標(biāo)的約85.3%。

值得注意的是，2011年9月起，世茂房地產(chǎn)的銷售開始與同行一起陷入泥潭。前8月，世茂房地產(chǎn)累計合約銷售額為209.01億元，同比增長30%，而9月銷售額僅同比增長約3%，此后的10月、11月銷售額逐月下降，12月雖略有上升，但仍同比下降約35%。

對于9月后世茂房地產(chǎn)銷售的大幅下滑，申銀萬國的一份研究報告一語道破玄機：公司大多數(shù)土地儲備位于政策重災(zāi)區(qū)長三角與環(huán)渤海，因此受到的影響比同行更大。

世茂的相關(guān)財報數(shù)據(jù)也支持以上觀點。

該公司2011年中報顯示，截至2011年6月30日，世茂房地產(chǎn)手握3810萬平方米土地儲備，其中長三角占34.3%，環(huán)渤海占24.2%，兩大區(qū)域共占58.5%。

2011年世茂中報顯示，2011年上半年該公司主要銷售業(yè)績貢獻區(qū)幾乎為兩大區(qū)域的限購區(qū)，如占據(jù)27.9%的北京、占14.3%的杭州、占11.7%的寧波、占4.2%的上海等，此外，沈陽、煙臺、蘇州、南京、徐州等也是兩大區(qū)域的限購城市。

財務(wù)缺口阻礙開工進程？

銷售減緩確實是導(dǎo)致世茂土地儲備消化能力弱的原因，但更為重要的是，該公司的自有資金和可融資資金并不足夠支撐公司迅速消耗手上的土地儲備。

根據(jù)世茂集團2010年的年報，世茂旗下的發(fā)展中物業(yè)，其建筑成本及資本化開支和土地使用權(quán)的比例接近2:5，這意味著每開發(fā)一平方米的土地儲備，平均需要支出的成本約是土地成本的44%。

表面上看，雖然世茂房地產(chǎn)凈資產(chǎn)高達300多億元，但由于負(fù)債率一直處于上升階段，世茂房地產(chǎn)很難大規(guī)模開工。截至去年6月30日，世茂房地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不過114億元，但要在一年內(nèi)付清的應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付賬款高達122億元，另外還有59億元的應(yīng)付稅款和80多億元將到期的銀行貸款。

東方證券的一份研究報告顯示，2011年114家上市房企中報中，“招保萬金”等4家龍頭房企的平均凈負(fù)債率為59.8%，而其余110家上市房企中報平均凈負(fù)債率為67.5%，創(chuàng)歷史新高。相較而言，世茂房地產(chǎn)當(dāng)時的凈負(fù)債率高于行業(yè)平均水平近8個百分點。

事實上，為了應(yīng)付財務(wù)上的壓力，世茂集團不僅沒有增加開工，反而在減少開工量。此前世茂房地產(chǎn)的操作規(guī)劃是將2011年在建工程面積由原來計劃的約1000萬平方米減至770萬平方米，同時減少拿地。公司方面表示，“公司在購買土地的策略已作出調(diào)整，只會在銷售進度達標(biāo)后才考慮新購?fù)恋?，同時每年用于購買土地的金額不多于該年超出完成銷售的金額。”

事實上，土地儲備遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過開發(fā)、銷售需求的不只世茂一家。此前多家機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，全國主要地產(chǎn)商的土地儲備可開發(fā)量，均超過當(dāng)年度房企銷售、開發(fā)需求的五到六倍以上。這意味著房企即使五六年不拿地，也依然有足夠的土地可用作開發(fā)。

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世茂房地產(chǎn)負(fù)債率可能繼續(xù)上升

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

對于世茂房地產(chǎn)2012年的銷售前景，2月初法巴銀行發(fā)表的一份研究報告指出，公司“集中發(fā)展長三角及渤海地區(qū)，去年有關(guān)地區(qū)的樓市表現(xiàn)弱于其他城市，估計今年可能繼續(xù)，因此面對的挑戰(zhàn)或甚于同業(yè)。”因此，法巴銀行將世茂房地產(chǎn)的評級由 “買入”降至“持有”，目標(biāo)價定為8.6港元。

去年12月初，申銀萬國在一份研究報告中表達了類似觀點。該研究報告指出，鑒于世茂房地產(chǎn)銷售低迷以及負(fù)債率高企，維持該公司股票減持評級，并將該公司未來6個月目標(biāo)價定為6.09港元。

2012年，世茂房地產(chǎn)銷售可能繼續(xù)受阻，公司負(fù)債率可能繼續(xù)在上揚通道中前行。鑒于此，1月6日，穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)為“負(fù)面”。

穆迪助理副總裁兼分析師曾啟賢對此解釋說，“負(fù)面”展望反映對世茂房地產(chǎn)流動性資金的關(guān)注。2012年該公司的流動資金狀況可能會因為大量清償債務(wù)及支付到期土地款項而轉(zhuǎn)弱。穆迪預(yù)計，2012年世茂房地產(chǎn)的到期債務(wù)及土地款項將達160億元，同年新項目銷售及銀行融資的環(huán)境仍然偏緊。

記者注意到，去年以來，高負(fù)債率運行的世茂房地產(chǎn)資金鏈危機已隱現(xiàn)。比如去年3月2日，該公司就發(fā)生了以債還債的一幕。當(dāng)天公司發(fā)行了本金總額為3.5億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，年利率11%。而這筆融資的主要用途是贖回2006年浮息票據(jù)的未償還本金額提供資金，以及償還其他現(xiàn)有債務(wù)。2個月后的5月3日，世茂房地產(chǎn)以這筆融資中的絕大部分贖回了于2006年發(fā)行的本金總額2.5億美元的浮息票據(jù)。