每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海

曾經(jīng)風(fēng)云一時、地王頻出的上海普陀長風(fēng)地塊，目前大部分項目仍在瑟瑟寒風(fēng)中沉睡。

2月14日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在該區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了中海地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球和雅戈爾公司等所拍下的長風(fēng)地塊圍起了標(biāo)注有開工信息的圍墻外，這里不少地塊雜草叢生，一派荒涼。

在地產(chǎn)調(diào)控仍看不出松動的背景下，不開工或刻意放緩開發(fā)節(jié)奏，或許是開發(fā)商唯一的選擇。

長風(fēng)8號東地塊仍在挖坑

2009年9月10日，中海地產(chǎn)從競爭激烈的拍賣中，以70.06億元并高出第二名報價5億元的價格拍得普陀長風(fēng)6B、7C地塊，該地塊由此被封為“中國地王”，長風(fēng)片區(qū)聲名鵲起。據(jù)測算，該地塊的樓板價約為22409元/平方米，溢價率高達(dá)129%。

一年之后，長風(fēng)再次出讓3幅宅地：長風(fēng)9號西地塊被國盛投資有限公司以及有新加坡背景的國浩投資（中國）有限公司聯(lián)合競得，總價30.4億元，樓板價24812元/平方米，溢價率59%；長風(fēng)11號西北地塊被PeakstarPte.Ltd、UOL資本投資有限公司以20.6億元總價拿得，樓板價20492元/平方米，溢價率45%；長風(fēng)8號東地塊被雅戈爾置業(yè)以33.93億元價格摘得，溢價率73%。該地塊最終以近2.6萬元/平方米的樓板價超過了中海長風(fēng)地6B、7C地塊創(chuàng)出的樓板價，成為長風(fēng)新的單價地王。

從開發(fā)商前仆后繼涌入長風(fēng)區(qū)域可以看出，這一區(qū)域的升值潛力與開發(fā)前景備受期待。然而《每日經(jīng)濟新聞》記者近日走訪長風(fēng)片區(qū)發(fā)現(xiàn)，“地王狂潮”掀起后的兩年多后，這里仍然一片沉寂。

按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得土地后兩年未開工，該土地將無償收回。此外，2008年出臺的新版土地出讓合同中規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時間最長不超過3年。這在實際執(zhí)行中，相當(dāng)于給了企業(yè)5年的周期。雅戈爾長風(fēng)8號東地塊項目在2010年9月拍得該地塊，一年后的2011年10月才開工，根據(jù)其在上海交通建設(shè)網(wǎng)的開工信息公示資料，預(yù)計3年后，也就是2014年10月竣工。

不過記者在雅戈爾長風(fēng)8號東地塊項目現(xiàn)場看到的，卻并不像已經(jīng)動工了4個多月的景象。該項目現(xiàn)場圍墻上標(biāo)注了項目施工方的信息，但在工程承建商龍元建設(shè)的施工銘牌上，開工日期和竣工日期均未標(biāo)注。而另一承建商宏潤建設(shè)的施工銘牌上也沒有標(biāo)注開工日期，僅標(biāo)注了竣工日期：2014年9月29日，這與公示的項目信息相符。

從工地現(xiàn)場看，目前僅是在地塊內(nèi)挖了幾個坑，場內(nèi)有少量施工機械，工人不多，也看不出加緊施工的跡象。種種跡象表明，雅戈爾似乎在悄然放緩該項目的開發(fā)節(jié)奏。

對于該項目的開發(fā)情況，記者聯(lián)系雅戈爾置業(yè)的母公司——雅戈爾集團股份有限公司（600177，以下簡稱雅戈爾），該公司負(fù)責(zé)宣傳方面事務(wù)的人士說，由于地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，雅戈爾的主業(yè)仍放在品牌服裝方面，地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前主要是進行一些準(zhǔn)備工作，至于長風(fēng)地塊的具體情況，該人士稱不太清楚，應(yīng)聯(lián)系雅戈爾置業(yè)方面、記者隨后與雅戈爾置業(yè)聯(lián)系，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩

雅戈爾涉足地產(chǎn)業(yè)已近20年，在地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”中，雅戈爾的地產(chǎn)業(yè)務(wù)取得了較大發(fā)展。2011年3月，雅戈爾董事長李如成還表示，擬將雅戈爾的地產(chǎn)業(yè)務(wù)從上市公司中剝離出來單獨上市。

不過，隨著地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，地產(chǎn)類上市公司在A股IPO已有兩年多未開閘，雅戈爾的地產(chǎn)業(yè)務(wù)想要單獨上市或借殼“曲線上市”自然也不是一件易事。另一方面，去年以來從緊的信貸政策，使開發(fā)商想要從銀行渠道融資變得異常艱難。

按照長風(fēng)8號東地塊開工信息公示，該項目總投資為55億元。此前雅戈爾置業(yè)已經(jīng)為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈爾至少還需要在該項目上投入11億元左右。根據(jù)雅戈爾財報，2011年1至6月，雅戈爾新開工項目4個，規(guī)劃建筑面積64.03萬平方米。截至去年6月末，雅戈爾在建項目共15個，規(guī)劃建筑面積達(dá)210.40萬平方米，這同樣需要大量的資金投入。長風(fēng)8號東項目公示的建設(shè)信息顯示，雅戈爾與宏潤建設(shè)簽訂的施工總包工程合同價金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當(dāng)于每平方米建筑面積約需2500元建設(shè)費用。以此估算，截至2011年6月末，雅戈爾15個在建項目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達(dá)52億元左右。

從雅戈爾去年三季報來看，其貨幣資金為22.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率為71.65%，且這部分貨幣資金是歸屬于雅戈爾置業(yè)母公司的，并不可能全部用于雅戈爾置業(yè)的地產(chǎn)項目。

值得注意的是，截至去年9月末，雅戈爾另有可供出售金融資產(chǎn)105億元，意味著該公司有較強的變現(xiàn)能力，同時該公司在2011年沒有新增土地儲備積壓資金，從這個角度看，雅戈爾放慢長風(fēng)地塊的開發(fā)節(jié)奏或許并不一定是出于資金壓力，更有可能的是有意放緩節(jié)奏，以規(guī)避行業(yè)低谷期。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者此前對全國多個城市樓市的調(diào)查顯示，面對持續(xù)的調(diào)控，那些在行業(yè)高峰期拿了高價地的開發(fā)商，在面對行業(yè)低谷時，多選擇蟄伏，在土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)動工，但動工后拖長開發(fā)時間，避過行業(yè)調(diào)整期，等到行業(yè)進入高速增長階段，再通過土地增值與房價上漲獲取更高的利潤。

當(dāng)然，這樣做的前提是開發(fā)商有足夠的資金實力熬過行業(yè)低谷期。以長風(fēng)8號東地塊為例，雅戈爾拿地至今已經(jīng)一年多過去了，在其中沉淀了34億元購地資金，雖然目前施工緩慢，但也會產(chǎn)生一定的施工成本和其后數(shù)年的資金成本。這些都是擺在該項目上面的 “沉淀成本”。如果行業(yè)持續(xù)低迷，這部分壓力將日益沉重。

單價地王的定價難題

近期，多個地方政府的樓市新政被叫停，顯示房產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)仍難有大的松動，而隨著調(diào)控深入，在一線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)房價下行的跡象。這讓雅戈爾上述項目，面臨利潤難題。

據(jù)二手房搜索引擎安居客信息，長風(fēng)片區(qū)今年2月二手房均價為21681元/平方米，環(huán)比下跌1.66%，這一價格甚至還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于雅戈爾拍得長風(fēng)8號東地塊時的樓板價。按照規(guī)劃，雅戈爾長風(fēng)8號東地塊所處的長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)將會融合多種功能，其中的住宅部分也將與周邊目前的二手房拉開一定檔次，但即使如此，按照目前的行業(yè)環(huán)境，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的中高檔住宅項目也面臨較大的定價壓力。

如何為長風(fēng)單價地王增加更多的附加值，這也是當(dāng)前擺在雅戈爾面前的問題。有分析稱，目前雅戈爾唯一的辦法或是等待調(diào)控政策放松，等待下一次土地增值、房價上漲的機會。