每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

作為本輪樓市調(diào)控“殺手锏”的限購令，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響究竟有多大？

在“史上最嚴(yán)”的“京15條”出臺(tái)滿周年之際，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去一年里，北京房屋成交量同比縮水13.26萬套，按平均每套150萬元計(jì)算，成交額縮水近2000億元。

房屋限購政策，最早出現(xiàn)在2010年4月的“京十條”中。但直到去年初，北京才推出“強(qiáng)化版本”，除繼續(xù)對(duì)購房套數(shù)進(jìn)行限制外，還將外地人購房門檻限定在“連續(xù)5年的納稅和社保繳納證明”。

作為一項(xiàng)行政色彩濃厚的調(diào)控政策，限購令一度被業(yè)界詬病，擔(dān)心即便限購令短期內(nèi)有利于平衡供需形勢(shì)，但如果市場新增供應(yīng)持續(xù)不足，或?qū)⒂绊懼羞h(yuǎn)期的市場走勢(shì)。

但對(duì)北京來說，該政策或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。昨日（2月15日），北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，“限購令”不是短期政策。

機(jī)構(gòu)：投機(jī)基本絕跡

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，限購一周年以來 （2011年2月16日~2012年2月15日），北京市共成交新房住宅84114套，比上年同期減少了22885套，降幅21.4%。二手房受影響更大，同期僅成交97661套，同比上年的207376套，降幅達(dá)52.9%。

兩者合計(jì)，限購令頒布一年來，北京樓市成交量共縮水13.26萬套。業(yè)內(nèi)人士估算，按每套平均成交價(jià)格150萬元計(jì)算，其間成交金額共縮水1989億元。進(jìn)而推算，北京市“損失”的房地產(chǎn)相關(guān)稅收，也達(dá)數(shù)十億元。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，限購令對(duì)市場需求的遏制十分明顯，限購一年來，北京市場的本地需求占九成，自住首套占九成，投資和投機(jī)需求基本絕跡。

在張大偉看來，二手房市場大幅縮水的原因在于，市場下行使得業(yè)主惜售。此外，嚴(yán)格的限貸政策也影響了剛性需求的釋放。

值得注意的是，隨著北京限購政策的推行，周邊區(qū)域意外成為受益者。九鼎集團(tuán)總經(jīng)理周帆昨日稱，從去年10月以來，河北的香河、固安等周邊市場迅速火熱，限購政策的后續(xù)效應(yīng)開始發(fā)揮作用。

土地市場一片冷清

土地市場的萎縮同樣明顯。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，限購令實(shí)施后，北京共出讓土地250宗，規(guī)劃建筑面積2376萬平方米，同比減少24%；土地出讓金1054億元，同比減少32%。

其中，限購期間北京僅成交住宅用地60宗，規(guī)劃建筑面積974萬平方米，同比下降32%。住宅用地成交的樓面價(jià)為5111元/平方米，同比縮水26%，住宅用地的平均溢價(jià)率僅為7%。

進(jìn)入2012年，北京土地市場的冷淡態(tài)勢(shì)更加明顯，1月份成交的20宗地塊，全是底價(jià)成交。

有分析認(rèn)為，土地市場縮水，主要因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)后市悲觀，放緩了拿地和開發(fā)的節(jié)奏。

盡管如此，北京市場的土地供應(yīng)仍較充足。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年到2011年，北京住宅供地規(guī)劃建筑面積為3620萬平方米，新房供應(yīng)面積為3262萬平方米，這意味著，近3年北京住宅用地待開發(fā)量增長358萬平方米，企業(yè)土地儲(chǔ)備量在增加。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，土地儲(chǔ)備給企業(yè)帶來了資金壓力，“去庫存”成為當(dāng)前企業(yè)亟待解決的問題，所以拿地積極性不高。即便企業(yè)有意，也只會(huì)按自己的預(yù)期報(bào)價(jià)，不會(huì)參與競價(jià)，因此，底價(jià)成交、聯(lián)合拿地、流標(biāo)流拍將成為貫穿今年土地市場的關(guān)鍵詞。

量升價(jià)跌或難避免

巨額的土地出讓金和房地產(chǎn)稅收“損失”，是限購令帶給北京的重要影響。今年，這種影響或?qū)⒓觿　?/p>

早在去年12月，北京市就明確，2012年將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，房地產(chǎn)稅暫無實(shí)行計(jì)劃。

此外，今年初北京“兩會(huì)”期間，面對(duì)北京對(duì)外地人的限購門檻是否將從5年變?yōu)?年的提問，北京市國土局局長魏成林?jǐn)嗳环裾J(rèn)。

接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士也對(duì)今年的北京樓市不樂觀，認(rèn)為即便首套房優(yōu)惠政策放開，在限購令下，成交量仍難恢復(fù)。

樂觀的消息是，限購令帶來的庫存壓力或?qū)⒓铀俜績r(jià)下調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，截至2月初，北京市新建商品住宅待售量高達(dá)11.96萬套，一年內(nèi)增幅達(dá)25%，“量升價(jià)跌”或成為今年北京樓市的基本特點(diǎn)。

但也有人擔(dān)心，如果新增供應(yīng)長期不足，限購或?qū)е轮衅谑袌龉┬枋Ш?，影響后市的健康發(fā)展。