每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

在一、二手房成交量連續(xù)多月創(chuàng)新低之后，上海調整普通住房標準，或許能給市場帶來新的希望。

昨日（2月16日），上海市房管部門出臺新標準，可享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足三個標準：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等為普通住房；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格方面，應低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于330萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

上海同策咨詢物業(yè)顧問有限公司據(jù)此測算，將有39%的準購房者會因為新標準的出臺而受益。

不過，業(yè)內對新的普通住房標準出臺后的市場預期并不樂觀。此前，《上海樓市》周刊曾就普通住房標準放寬，對上海在售的300多個樓盤進行調查，發(fā)現(xiàn)標準提高后，外環(huán)內符合上述標準的數(shù)量極少。

《每日經濟新聞》首席評論員葉檀也認為，上海樓市不會因為此次標準調整而走暖，因為投資客已被限購，對他們的影響不大。

在多數(shù)專家看來，此次政府調整普通住房與救市無關，保證剛需成交量是主要目的，政策對于中低端購房者來說是一個利好。漢宇地產董事總經理施宏叡就稱，“這對持續(xù)低迷的上海樓市來說是一個利好消息，基于普通住房可以享受的部分稅費優(yōu)惠，剛需購房者將從中直接受益。”

利空高檔商品房？

據(jù)《每日經濟新聞》記者了解，上海此前曾發(fā)布過3次普通住房標準，除第一次是提高契稅，第二、三次都旨在減免契稅。由于標準不斷提高，減免的契稅額也不斷增加。根據(jù)同策的測算，以一套內環(huán)內300萬元的房子為例，2008年的交易稅費可少繳3萬元，而現(xiàn)在可少繳4.5萬元。

相應地，內外環(huán)間、外環(huán)外的商品住房交易稅費都較2008年有大幅減少。據(jù)該機構統(tǒng)計，以外環(huán)外150萬元的房子為例，現(xiàn)在交易稅費可少繳2.25萬元。

即便如此，因此而受益的開發(fā)商或許并不多。

此前，《上海樓市》周刊對普通住房標準提高以后，上海新“晉升”為普通住房的樓盤進行過調查，發(fā)現(xiàn)符合普通住房標準的并不多。而在黃浦、三林等板塊，符合這一標準的樓盤，甚至只有一兩個。

值得一提的是，上海昨日發(fā)布的上述普通住房新標準，比之前的預測更為苛刻，除延續(xù)對總價的限制外，還多了一條規(guī)定，單價必須低于均價1.44倍以下。

漢宇地產市場研究部經理付偉認為，這一標準既考慮的單價，也考慮了總價，有利于進一步把高檔商品房排除在普通住房標準之外。對于高檔商品房來說，這一標準的出臺，會是一個利空。他認為，外環(huán)以外區(qū)域，可能會有更多的非普通住房達標成為普通住房。

或促進二手房成交

根據(jù)新的標準，上海同策咨詢物業(yè)顧問有限公司測算認為，將有39%的準購房者會受益。而上海上一次（2008年底）提高普通住房的標準時，僅令25%的購房群體受益。

不過此前，在搜房網(wǎng)對上述政策所做的預測研討會上，中國指數(shù)研究院高級分析師章惠峰認為，標準的提高，可減少一些購房人的支出，但是對市場不會有很大的促進作用。

上海中原地產顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍也認為，因為上述標準而入市的購房群體會非常有限。

有業(yè)內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，真正因上述標準提高受益的，可能是改善型的置換客。由于普通住房標準的變化，這些急于賣出房屋，用回籠資金換新房的購房者在售出房屋時，有了更多的議價空間；而購買他們房產的客戶，也會因為普通住房標準的提高，減少更多的稅費。

21世紀不動產分析師羅寅申以上海內環(huán)內一套89平方米、總價300萬元的房源計算該房屋在普通商品房標準提高后買賣雙方的稅負變化，發(fā)現(xiàn)新標準可以為買賣雙方最少節(jié)約14.5萬元。由此看來，上述政策對促進二手房交易量較為有利。

在羅寅申看來，上述標準的出臺，使得二手房的成交量可以增加20%。

付偉則預計，3月份市場成交量會有集中釋放，特別是二手房市場可能出現(xiàn)一波簽約小高峰。

上海普通住房新標準

□五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等為普通住房□單套建筑面積在140平方米以下□實際成交價格：應低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，內環(huán)線內的低于330萬元/套，內外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線外的低于160萬元/套