每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

樓市剛剛經(jīng)歷的“一月寒流”，讓很多房地產(chǎn)行業(yè)人士沒(méi)能過(guò)好龍年的春節(jié)。在北京、上海、廣州、天津、杭州、濟(jì)南等一、二線城市，整個(gè)春節(jié)期間賣(mài)出的房子都沒(méi)有超過(guò)20套，其中北京樓市春節(jié)7天3年來(lái)首次出現(xiàn)零成交，濟(jì)南樓市同樣遭遇“冰封”，春節(jié)沒(méi)有賣(mài)出一套房。龍年樓市的開(kāi)門(mén)形勢(shì)一片慘淡。

不過(guò)令A(yù)股投資者感到些許意外的是，在利空集中的2011年，深陷調(diào)控泥潭的地產(chǎn)板塊總體走勢(shì)竟強(qiáng)于大盤(pán)，尤其是龍頭地產(chǎn)股還有著相對(duì)較好的表現(xiàn)。那么，在憂患重重、開(kāi)局不利的2012年，A股房地產(chǎn)板塊又將如何演繹？危局之中是否可能迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？

經(jīng)歷過(guò)2011年被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控后，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年地產(chǎn)行業(yè)面臨的艱難險(xiǎn)阻至少不亞于2011年。除了堅(jiān)定不移的政策面，擺在地產(chǎn)板塊面前的還有銷(xiāo)售、庫(kù)存、負(fù)債、資金鏈等幾重難關(guān)需要跨越。

基于這樣的現(xiàn)實(shí)，各大房企紛紛開(kāi)啟了收縮戰(zhàn)線、廣開(kāi)銷(xiāo)路的“過(guò)冬模式”。相比去年的普遍樂(lè)觀，今年不少一線龍頭房企都調(diào)低了銷(xiāo)售目標(biāo)，其中2011年業(yè)界領(lǐng)跑者恒大地產(chǎn)2012年銷(xiāo)售預(yù)期定為800億元，比去年的銷(xiāo)售額減少8.1%。而從近期的信息披露看，保利地產(chǎn)（600048，收盤(pán)價(jià)10.71元）、金地集團(tuán)（600383，收盤(pán)價(jià)5.30元）1月份的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額都出現(xiàn)了六成以上的同比下跌。地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科A（000002，收盤(pán)價(jià)7.79元）1月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在5年來(lái)也首次出現(xiàn)同比下滑。

在樓市調(diào)控上，地方政府與中央的博弈也在繼續(xù)上演。2月9日，蕪湖政府發(fā)布了 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)》，主要看點(diǎn)為契稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼和購(gòu)房落戶，然而僅過(guò)3天，這一新政便被“暫緩執(zhí)行”。由此看來(lái)，樓市調(diào)控的堅(jiān)冰仍看不到松動(dòng)的跡象，地產(chǎn)行業(yè)2012年的生存狀況不容樂(lè)觀。

房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性調(diào)整或?qū)?lái)臨

縱觀目前的樓市格局，可以用“有價(jià)無(wú)市”來(lái)形容。

去年以限購(gòu)、限價(jià)、限貸為政策核心的樓市調(diào)控，讓全國(guó)樓市在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌，但相比庫(kù)存的大幅增長(zhǎng)和銷(xiāo)量的銳減，房?jī)r(jià)下跌卻并不明顯。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年末全國(guó)商品房待售面積達(dá)到了27194萬(wàn)平方米，比2011年11月末又增加1763萬(wàn)平方米，商品房存量再創(chuàng)新高。高庫(kù)存之下是成交的低迷。以上海為例，2011年上海一手住宅可售面積已大大超越2008年末的850萬(wàn)平方米，為4年來(lái)之最。而2011年一年729萬(wàn)平方米的成交量，比歷史上樓市低谷的2008年還要低16.87%。

然而，備受關(guān)注的房?jī)r(jià)卻未按照一般的供求規(guī)律，發(fā)生比較明顯的下跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近半年來(lái)公布的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，12月新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市達(dá)到52個(gè)，與11月相比增加了3個(gè)，但降幅卻相對(duì)有限，大多集中在0.2%~0.4%這樣的微弱水平。

而據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2011年12月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8809元/平方米，環(huán)比11月僅下降0.25%。

從同比來(lái)看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)的狀態(tài)是不降反升。雖然全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)同比漲幅自去年8月來(lái)逐月縮小，但去年12月仍同比上漲了2.86%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著庫(kù)存消化周期的延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力持續(xù)增大，為了提高去化率，加快回籠資金，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)引發(fā)又一輪降價(jià)潮。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2012年初，新建商品住宅市場(chǎng)成交低迷，庫(kù)存消化不暢，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的傾向可能更趨明顯。

中金也認(rèn)為，就近兩個(gè)月公布的數(shù)據(jù)而言，行業(yè)銷(xiāo)售下行趨勢(shì)已建立，市場(chǎng)調(diào)整速度正在加快，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性調(diào)整來(lái)臨。

資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)顯著增大

如果房?jī)r(jià)果真出現(xiàn)明顯下跌，對(duì)房企會(huì)有多少實(shí)際的影響？招商地產(chǎn)（000024，收盤(pán)價(jià)18.58元）董秘劉寧去年年末曾表示，“我們做過(guò)一個(gè)測(cè)算，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)如果價(jià)格再降25%左右，公司就要無(wú)利潤(rùn)空轉(zhuǎn)了。而別的公司比我們更弱，因?yàn)槲覀兠氏鄬?duì)較高。”可見(jiàn)，盡管有一些大型房企已提前將2012年的業(yè)績(jī)鎖定，但房?jī)r(jià)的大幅下跌對(duì)開(kāi)發(fā)商依然是不能承受之重。

需要提請(qǐng)注意的是，除了銷(xiāo)售問(wèn)題，今年房地產(chǎn)行業(yè)還將面臨空前的債務(wù)壓力。華創(chuàng)證券近日發(fā)布的研報(bào)顯示，2012年地產(chǎn)行業(yè)到期應(yīng)還借款 （不包含應(yīng)付賬款）約為2.48萬(wàn)億元，約為2008年的2倍，達(dá)到歷史峰值。其中銀行貸款約占49%，單一信托到期借款約占6%，集合信托到期借款約占7%，通過(guò)其他信托方式借款約占6%，應(yīng)還地產(chǎn)基金借款占比約為1%，其余渠道所獲借款總占比約為31%。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，如果2011年行業(yè)的資金狀況為“趨緊”，在政府不放松調(diào)控的前提下，2012年恐怕將是“緊張和斷裂”。

其中各類(lèi)房地產(chǎn)信托的集中到期最使人發(fā)愁。由于房地產(chǎn)信托從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限為1.9年，因此今年將迎來(lái)房地產(chǎn)信托的兌付高峰，相應(yīng)的兌付風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。市場(chǎng)預(yù)計(jì)在貸款、信托集中到期，但銷(xiāo)售不力的情況下，二季度或?qū)⒈l(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)業(yè)內(nèi)對(duì)此卻有不同的看法。連續(xù)多年在新財(cái)富最佳分析師評(píng)選中獲得房地產(chǎn)行業(yè)第一名的國(guó)泰君安房地產(chǎn)研究小組認(rèn)為，二季度或?qū)⒊霈F(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂和開(kāi)發(fā)商變賣(mài)股權(quán)，但對(duì)于基本面卻將是觸底的顯著信號(hào)之一。“3~6月資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)將代表基本面最壞階段出現(xiàn)，但政策面有望因此而轉(zhuǎn)向，期間股價(jià)也許有震蕩，但將是相對(duì)收益向絕對(duì)收益轉(zhuǎn)化的大拐點(diǎn)。”

政策面或現(xiàn)逐步放松跡象

盡管中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)要堅(jiān)定樓市調(diào)控不動(dòng)搖，但各地方政府迫于財(cái)政等方面的壓力卻不時(shí)搞一些局部松動(dòng)。

去年10月，佛山試圖成為首個(gè)放松限購(gòu)令的城市，然而不到一天的時(shí)間即被暫緩執(zhí)行。最近蕪湖的“救市”新政也僅過(guò)3天就被叫停。愛(ài)建證券分析師左紅英博士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，蕪湖新政的夭折，彰顯了中央對(duì)調(diào)控的決心不減，至少在短期內(nèi)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖。

然而，國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科卻認(rèn)為，雖然目前行業(yè)基本面雖尚未見(jiàn)底，但政策面或許已“見(jiàn)頂”。她表示，政策面初露見(jiàn)頂趨松跡象，但松動(dòng)速度、幅度仍將取決于基本面的下探速度，包括房?jī)r(jià)、投資、新開(kāi)工等。

國(guó)泰君安去年11月發(fā)布的策略報(bào)告《房地產(chǎn)：平衡再生》便提出政策趨松路徑判斷，與“萬(wàn)保招金”四巨頭見(jiàn)到階段性底部的時(shí)間基本吻合。

長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)政策微調(diào)或許要等到實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑之后，預(yù)計(jì)上半年新開(kāi)工增速低點(diǎn)在3月份，投資增速低點(diǎn)預(yù)計(jì)在6月份之后，那么產(chǎn)業(yè)政策微調(diào)應(yīng)該在下半年。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，盡管不少房企都表示對(duì)今年土地的交易將更加謹(jǐn)慎，但在實(shí)際操作上卻顯得要激進(jìn)不少。自去年12月下旬以來(lái)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)大舉拿地?cái)U(kuò)張，3家房企在最近兩個(gè)月不到的時(shí)間里拿地耗資近百億元。根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、綠地3家房企也在去年12月斥巨資拿地。

其中招商地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐尤為惹眼。招商地產(chǎn)去年前三季度拿地僅92萬(wàn)平方米，支付地價(jià)42.68億元，僅占前三季度銷(xiāo)售額的28.5%。但自去年12月起，這一局面開(kāi)始有所轉(zhuǎn)變。公司先后斥資34億元在武漢漢陽(yáng)競(jìng)得3幅地塊，并通過(guò)集團(tuán)良好的關(guān)系，以低價(jià)收購(gòu)的方式進(jìn)軍青島、畢節(jié)。本周四，公司還公告與九龍倉(cāng)聯(lián)合競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)兩地塊，成交價(jià)總計(jì)23.7億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》致電公司了解到，這筆交易中招商地產(chǎn)享有50%的權(quán)益。

湘財(cái)證券分析師蘇多永認(rèn)為，逆市拿地既意味著公司優(yōu)化區(qū)域布局，又是啟動(dòng)新一輪擴(kuò)張的具體反映。

關(guān)注蟄伏的二三線地產(chǎn)龍頭

今年1月，在以科技、醫(yī)藥板塊為代表的前期超跌股帶領(lǐng)下，A股迎來(lái)了2012年開(kāi)門(mén)紅。地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，而去年作為資金避風(fēng)港的龍頭地產(chǎn)股上漲動(dòng)能卻顯得有些不足。

近期，蕪湖新政這只“紅天鵝”的突然飛臨，瞬間引爆了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的激情，合肥城建（002208，收盤(pán)價(jià)7.29元）、萊茵置業(yè)（000558，收盤(pán)價(jià)4.22元）、綠景控股（000502，收盤(pán)價(jià)6.52元）、旭飛投資（000526，收盤(pán)價(jià)7.70元）、寧波聯(lián)合（600051，收盤(pán)價(jià)10.74元）、重慶實(shí)業(yè)（000736，收盤(pán)價(jià)7.97元）、ST中房（600890，收盤(pán)價(jià)4.53元）等一批二、三線，甚至三、四線地產(chǎn)股短期內(nèi)表現(xiàn)搶眼，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以萬(wàn)保招金為代表的一線房企。其中合肥城建由于地緣關(guān)系，被認(rèn)為蕪湖新政的直接受益者，因而取得了最大的區(qū)間漲幅。

對(duì)于蕪湖新政后地方與中央政策博弈的后續(xù)發(fā)展，世聯(lián)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，蕪湖新政邁開(kāi)了房地產(chǎn)調(diào)控政策定向放松的第一步，未來(lái)或許有更多的三、四線城市跟進(jìn)。蕪湖市在全國(guó)率先放寬房地產(chǎn)調(diào)控，究其原因主要是蕪湖市對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。2011年，蕪湖市全年土地出讓收入84億元，同比下降18%，占市本級(jí)財(cái)政比93%。像蕪湖這樣對(duì)土地財(cái)政高度依賴的城市并不鮮見(jiàn)，如南通、九江、開(kāi)封、自貢等眾多城市都是如此，這些城市可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政難以為繼。

世聯(lián)地產(chǎn)首席研究員吳志輝表示，從蕪湖事件可以看出，在樓市成交下滑的背景下，預(yù)計(jì)會(huì)有其他城市選擇微調(diào)，這無(wú)不與地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴有關(guān)，其依賴的程度越高，政策微調(diào)的可能性越大。

基于上述邏輯判斷，愛(ài)建證券左紅英建議，可選擇項(xiàng)目布局在房?jī)r(jià)相對(duì)合理的非熱點(diǎn)、非限購(gòu)二三線城市的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司作為投資標(biāo)的，或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以中小戶型普通商品住宅為主的優(yōu)質(zhì)公司，因?yàn)轭A(yù)計(jì)未來(lái)二三線城市政策容易率先松動(dòng)。

上海一位私募人士告訴記者，相比之下，那些業(yè)務(wù)在非限購(gòu)城市的房企，受限購(gòu)等核心調(diào)控政策的影響不大，所以類(lèi)似蕪湖新政這樣的政策對(duì)它們更有實(shí)際意義。

在地產(chǎn)板塊中，前期調(diào)整明顯、近期漲幅不大的相關(guān)個(gè)股有位于汕頭的宜華地產(chǎn)（000150，收盤(pán)價(jià)3.77元），位于宿州的中弘股份（000979，收盤(pán)價(jià)6.06元）、嘉興的新湖中寶（600208，收盤(pán)價(jià)3.60元）、南通的中南建設(shè)（000961，收盤(pán)價(jià)8.92元）、孝感的福星股份（000926，收盤(pán)價(jià)8.06元）、湖州的美都控股（600175，收盤(pán)價(jià)3.09元）等。

不過(guò)瑞銀證券首席策略師陳李認(rèn)為，類(lèi)似于蕪湖新政這樣的事件，至少在3月份的全國(guó)“兩會(huì)”前不太可能發(fā)生了。

重點(diǎn)個(gè)股

新湖中寶

土地儲(chǔ)備充足進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

1月20日，新湖中寶公告了 《2010年股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃（草案·修訂版）》，業(yè)績(jī)考核指標(biāo)為，2011~2013年度公司扣除非經(jīng)常性損益前的凈利潤(rùn)分別不低于15.6億元、23億和35億元，即2011~2013年公司凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)49.8%。而5.19元的行權(quán)價(jià)格較公告當(dāng)日股票收盤(pán)價(jià)3.51元高出了47.9%，彰顯公司管理層對(duì)于公司股價(jià)、業(yè)績(jī)的信心。

公司土地儲(chǔ)備充足，截至2011年6月末，擁有未結(jié)算面積約1010萬(wàn)平方米，主要位于東部沿海的二三線城市。公司積極進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，2010年10月，公司與義烏小商品城分會(huì)合作經(jīng)營(yíng)靜?？h義烏小商品國(guó)際商貿(mào)城，2012年1月全資子公司義烏北方國(guó)際以2.52億元競(jìng)得靜?？h兩塊面積16.81萬(wàn)平方米的土地，作為國(guó)際商貿(mào)城建設(shè)用地之一。

大股東實(shí)力較強(qiáng)，涉足金融、煤礦、有色金屬、私募股權(quán)業(yè)務(wù)。瑞銀證券預(yù)計(jì)，這些投資將在2011年為公司貢獻(xiàn)約5.4億元投資收益，約占公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的20%，將幫助公司平滑地產(chǎn)業(yè)務(wù)波動(dòng)。

中南建設(shè)

布局三四線城市土地成本低

公司定位二、三線城市，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)立足于經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較好、具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的三四線城市，如江蘇南通、鎮(zhèn)江，山東青島、壽光和海南文昌等，僅青島一地限購(gòu)，受到本輪調(diào)控的影響相對(duì)較小。

獨(dú)特的“打包拿地”方式助公司獲取大批低成本土地儲(chǔ)備。公司利用自身建筑業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成了“建筑施工+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的土地儲(chǔ)備方式，讓公司用最少的自有資金撬動(dòng)大面積土地儲(chǔ)備。公司現(xiàn)擁有的1300萬(wàn)平方米土地平均樓面地價(jià)為1300元/平方米。

根據(jù)廣發(fā)證券今年1月份對(duì)23家重點(diǎn)覆蓋的A股房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行電話調(diào)查的結(jié)果顯示，只有萬(wàn)科A、榮盛發(fā)展（002146，收盤(pán)價(jià)8.21元）、華僑城A（000069，收盤(pán)價(jià)7.18元）和中南建設(shè)的銷(xiāo)售表現(xiàn)令人滿意。

東興證券認(rèn)為，公司布局經(jīng)濟(jì)剛起步的三、四線城市，目前這些區(qū)域基本以剛性需求為主，由于公司土地和建安成本均比較低，因此能夠以較低的價(jià)格吸引客戶，從而保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

值得注意的是，公司去年年底上調(diào)了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的行權(quán)條件，2011~2013年的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別由先前的15%、15%和15%上調(diào)至18%、19%和20%，彰顯了高管和大股東對(duì)公司未來(lái)的信心。行權(quán)價(jià)為12.40元/股，高于目前股價(jià)近四成。