每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇南京

日前，位于南京雨花區(qū)的小產(chǎn)權房項目七彩星城在售樓處貼出，“該項目已經(jīng)拿到土地證”。這就意味著七彩星城小產(chǎn)權房獲得“轉正”。對此，有業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該項目建設時的土地性質是集體土地，開發(fā)建設的房源自然也就是小產(chǎn)權房。然而，國土部2011年4月曾規(guī)定，對于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補辦土地審批手續(xù)。

小產(chǎn)權房獲準“轉正”

日前，家住在南京河西七彩星城的宋小姐收到一條物業(yè)公司的短信通知她的房子可以拿到土地證了。宋小姐對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，2007年5月她在七彩星城買了一套70多平方米的房子，購買價格為3700元/平方米。買的時候，開發(fā)商承諾兩年之內(nèi)就可以辦到土地證，如果辦不到土地證，開發(fā)商會給業(yè)主500元/平方米的賠償，但是土地證一直拖到現(xiàn)在等了近5年才辦下來。

對七彩星城的轉正問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了一位項目工作人員，他對記者說，“七彩星城確實轉正了，但是還需要一段時間業(yè)主才能拿到證件。為了轉正，開發(fā)商拿出了一個多億補交土地出讓金，業(yè)主不需要為轉正掏錢，只需要繳納辦證的費用。”

據(jù)了解，位于南京雨花臺區(qū)油坊橋汪家村的七彩星城占地82847平方米，總建筑面積197471.47平方米，項目于2007年正式開盤銷售，當前大部分房源已經(jīng)交付。

在七彩星城的業(yè)主們看來，這一轉正就能讓房子升值不少。宋小姐給記者算了一筆賬，按照目前七彩星城周圍9000元/平方米的二手房價格計算，一套房子至少賺幾十萬元。

“七彩星城轉正后，房價上升猶如火箭般的速度。”南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)一位工作人員對 《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，“2007年七彩星城開盤時售價為3600/平方米，即使是二手房的升值幅度也是驚人的。”

上述工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》介紹說，“七彩星城大多數(shù)業(yè)主都是買房投資的，所以該項目轉正后這些投資客的受益可想而知。”為了證實該工作人員的說法，記者走訪了七彩星城周圍的房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)有大量的七彩星城業(yè)主對外出售房源。“前段時間聽說轉正后，就有很多七彩星城的業(yè)主過來登記對外出售房源，而且出售的價格和新房源相差無幾。”七彩星城附近房產(chǎn)中介的工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

“如果七彩星城能夠轉正，那么其余類似樓盤也都將爭相轉正。因為七彩星城轉正后的利益對這些樓盤將會起到刺激作用。”一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

或涉嫌違規(guī)

“七彩星城當時開建所用土地為集體用地，按照國土部門的政策，在集體用地上開發(fā)商品房本身就屬于違規(guī)建筑，所以這種商品房是不可能拿到土地證的，但是南京七彩星城項目如今拿到了土地證，有可能涉嫌違規(guī)操作。”一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

對于質疑，南京國土資源局一位工作人員在給 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)來的一份資料顯示，2003年8月，南京市政府決定在全市范圍內(nèi)開展全面清理處置集體土地房地產(chǎn)專項行動，為了妥善處理歷史遺留問題，對2003年8月之前的集體土地房地產(chǎn)項目，符合房屋質量標準并通過規(guī)劃審查的，在落實查處責任的前提下，可依法補辦建設和土地等手續(xù)，七彩星城項目就是當時通過了審查。并且七彩星城項目在2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請辦理了土地出讓手續(xù)，最后經(jīng)過市政府批準，并按規(guī)定補交了土地出讓金，經(jīng)過一系列的手續(xù)后，才取得了國有土地使用證。“該項目是補辦土地出讓手續(xù)，并不是外界所說的小產(chǎn)權房轉正。”

就南京國土部門的解釋，一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“如果七彩星城項目可以轉正，那么南京可以轉正的小產(chǎn)權房那就太多了，據(jù)了解南京的小產(chǎn)權房項目有接近兩百個，如果這個口子放開了，那不是違背了國家相關政策嗎？”

對于南京為何允許七彩星城這樣的小產(chǎn)權房轉正，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“這里面蘊含了太多的利益。這種利益，除了投資者的利益，地方政府也會獲得可觀的財政收入，在目前房地產(chǎn)市場不景氣的環(huán)境下，開發(fā)商上交的巨額土地款，對地方土地財政是一筆可觀的收入。”

小產(chǎn)權房仍存風險

2月16日，在廣州召開的全國推進構建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責任機制座談會上，國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤明確表示，國土資源部已下發(fā)關于農(nóng)村集體土地確權登記文件，明確規(guī)定城市戶口的人不能到農(nóng)村買宅基地或小產(chǎn)權房，小產(chǎn)權房不予確權登記，不受法律保護。此外，李建勤還說,去年國務院已經(jīng)成立了小產(chǎn)權房清理小組，清理小組由國土資源部和住建部牽頭，下一步國家將按照積極穩(wěn)妥原則，清理小產(chǎn)權房。

“這個最新信息再次表明國家在小產(chǎn)權房上的政策，所以南京七彩星城轉正可以說存在一定的風險。”一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

目前我國在處理小產(chǎn)權房事件上，還缺乏完善的法律法規(guī)，此次國土部明確要求，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”等違法用地，不予確權登記。直接指向已建、在建和已售的小產(chǎn)權房，這意味著類似于南京七彩星城這樣的小產(chǎn)權房仍然存在一定的變數(shù)，如果不能妥善解決，投資這樣的小產(chǎn)權房是無法保證購買者利益的。

雖然不時有地方政府稱，在不違反土地利用總體規(guī)劃的前提下，可以在補辦相關的手續(xù)后，給小產(chǎn)權房“轉正”。但在對小產(chǎn)權房相關個案的處理中，國土部門仍然出手“強硬”。

在2010年5月國土部公開掛牌督辦的4起國土資源違法案件中，有兩起涉及違規(guī)建設小產(chǎn)權房，即北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出手集體土地建房案和遼寧省沈陽蒲河灣農(nóng)業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案。相關部門均對違章建筑立即叫停，責令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停電、停水措施；對已劃分地塊對外出租土地待建的，責令退還土地。