每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自長沙    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自長沙

“樓跑跑”事件使本已低迷的長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者赴長沙實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，至少有8個(gè)樓盤涉及開發(fā)商“跑路”事件。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)主反映，在開發(fā)、預(yù)售等環(huán)節(jié)中，違規(guī)或尚無法規(guī)可循的案例頻頻發(fā)生，暴露出地方相關(guān)部門的監(jiān)管不力。

相比2008年，2009年的長沙樓市成交量幾乎翻番，并持續(xù)到2010年，引得眾多本無行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中小開發(fā)商蜂擁進(jìn)入樓市。隨之而來的調(diào)控政策卻把它們逼到了高息借貸的“死角”。而民間借貸月息為5%~10%，高出銀行7倍有余。

中小開發(fā)商被傳“跑路”

2月18日，長沙麓山里佳園業(yè)主黃旭（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講述了他的遭遇。

2011年6月，黃旭買下了麓山里佳園的一棟房子，并交了約15萬元首付款。去年8月份他發(fā)現(xiàn)，簽下的房子已經(jīng)劃歸他人名下。

公開資料顯示，麓山里佳園系長沙學(xué)士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱學(xué)士地產(chǎn)）開發(fā)的住宅小區(qū)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，學(xué)士地產(chǎn)的法人代表為劉忠建，但該樓盤卻是劉忠建委托學(xué)士地產(chǎn)總經(jīng)理朱雙文作為代表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，朱也因此被視為該樓盤的實(shí)際開發(fā)商。

黃旭表示，與他有類似遭遇的大有人在，該樓盤另一位的業(yè)主甚至遭遇了“一房兩賣”。在交納了29.8萬元的首付款之后，去年11月份，該業(yè)主在房管局查到的網(wǎng)簽信息卻顯示，業(yè)主不是他，該處房產(chǎn)早已賣給了他人?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，僅麓山里佳園就有100多位業(yè)主簽下的房子被劉忠建收歸名下，何時(shí)入住尚不得而知。

當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，今?月初，距離麓山里佳園交樓時(shí)間已經(jīng)過去兩個(gè)多月，朱雙文卻不見蹤影。有人說他“卷款潛逃”，但來自其本人對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w透露的信息，稱正在北京融資。

黃旭說，1月3日，他還與前述另一位業(yè)主一起見過朱雙文。當(dāng)時(shí)，朱雙文給他們開具了“承諾書”。記者在該“承諾書”上看到，朱雙文承諾于1月18日前退還首付款。但截至目前，首付款并未退還。黃旭說，他多次試圖聯(lián)系朱雙文，對(duì)方電話一直無人接聽。

朱雙文旗下的另一樓盤江濱佳園也在不久前被曝開發(fā)商卷走維修基金，項(xiàng)目曾停工。最新消息是，由于相關(guān)部門介入，該樓盤已恢復(fù)動(dòng)工。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次撥打朱雙文的電話，一直無人接聽。

據(jù)記者了解到的情況，自2011年年中以來，除上述兩處樓盤外，涉嫌開發(fā)商“跑路”的樓盤至少包括位于長沙市岳麓區(qū)、長沙縣等區(qū)域的8個(gè)樓盤，無一不是當(dāng)?shù)刂行⌒烷_發(fā)商所開發(fā)。

行業(yè)監(jiān)管曝諸多漏洞

“樓跑跑”事件攪亂了長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商，對(duì)方卻緘默以對(duì)。

長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長歐陽學(xué)海認(rèn)為，“跑路”的說法不恰當(dāng)。在他看來，很多開發(fā)商都是遭遇了暫時(shí)的資金困難，外出融資，“還有幾個(gè)億的項(xiàng)目放在長沙，怎么可能說跑就跑了”。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在預(yù)售環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題暴露出相關(guān)部門的監(jiān)管不力。

黃旭提供的材料顯示，在其交納首付款時(shí)，開發(fā)商只出具了一些收據(jù)和所謂的“房號(hào)確認(rèn)書”，連發(fā)票和合同書都沒有，因此在其發(fā)現(xiàn)自己的房子已歸別人名下之時(shí)，他拿不出相關(guān)證明材料。

對(duì)此，記者多次致電長沙市住建委副主任胡漢青，對(duì)方回復(fù)“不好意思，我在外面開會(huì)”，并未作出解釋。

地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，上述事件暴露出當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對(duì)銷售合同的管理不到位，還未形成一套成熟有效的管理機(jī)制，這在內(nèi)地二三線城市較為常見。他還指出，業(yè)主的遭遇，或許并非開發(fā)商有意為之，由于這些中小開發(fā)商本來就沒有足夠的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，未能按照相關(guān)規(guī)定履行程序。

這一說法得到了湖南中原董事總經(jīng)理胡治剛的證實(shí)。胡冶剛稱，目前在長沙的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，中小開發(fā)商占了20%~30%，多數(shù)沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這些企業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)也造成一些難以預(yù)料的問題。

資料表明，2002年12月19日，長沙市建設(shè)委員會(huì)（現(xiàn)為長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）發(fā)布了《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的通知，按照規(guī)定，最低一級(jí)資質(zhì)（四級(jí)資質(zhì)）要求新注冊(cè)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本，設(shè)市城市不低于400萬元，縣鎮(zhèn)不低于200萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上，且已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。但隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，近些年，這一辦法未作調(diào)整。

“誰有錢誰就有機(jī)會(huì)開發(fā)”，韓世同認(rèn)為，開發(fā)門檻不高是由來已久的問題，一些地方政府出于“賣地”的考慮，一旦企業(yè)獲得地塊，對(duì)其開發(fā)資質(zhì)的監(jiān)管便很難到位。

樓市短暫“狂歡”

據(jù)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長歐陽學(xué)海透露的數(shù)據(jù)，目前，在長沙當(dāng)?shù)刈?cè)（包括外地企業(yè)在長沙注冊(cè)的子公司）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已近1700家。在此次“跑路”事件中，大型房企基本上未有涉及，中小型開發(fā)商則充當(dāng)了“主角”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在當(dāng)?shù)馗鞣街槿耸刻帿@得的信息是，這些涉嫌“跑路”的開發(fā)商中，多數(shù)以前是做建筑行業(yè)出身，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)則經(jīng)驗(yàn)闕如。

2009年，對(duì)于經(jīng)歷過2008年金融風(fēng)暴后的中國房地產(chǎn)行業(yè)，正是“卷土重來”的大好時(shí)機(jī)，長沙也不例外。

據(jù)中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖南中原）提供的數(shù)據(jù)，2009年，長沙整體成交市場(chǎng)異?；钴S，全年商品房成交量達(dá)1097.8萬平方米，同比上年增幅達(dá)93.22%；其中純商品住宅成交量更是較2008年增長109.76%，達(dá)1018.15萬平方米。

這一趨勢(shì)持續(xù)到2010年。據(jù)上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年全市商品房累計(jì)銷售1363.29萬平方米，同比增幅超20%。

就在2010年，一直緩慢爬升的銷售價(jià)格也得到了較大釋放。湖南中原統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)年新建商品住宅銷售均價(jià)較2009年的漲幅達(dá)到了17.5%。

胡治剛表示，2010年開始，長沙樓市開始“熱起來”，正是在這樣的背景下，一些本無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)和老板開始嗅到房地產(chǎn)行業(yè)的良好 “錢景”，并通過各種方式融資擠入這個(gè)行業(yè)。

未曾料想，自去年9月份開始，長沙樓市“風(fēng)云突變”，成交量開始急劇下降。胡治剛稱，去年的成交量相比2010年幾乎下降了一半。

這一市場(chǎng)變化令開發(fā)商措手不及，這些小樓盤的開發(fā)商由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，未能及時(shí)在營銷策略上作出調(diào)整，導(dǎo)致回款不及時(shí)，資金鏈斷裂，不得不“逃債”或外出融資。

高息借貸引發(fā)危局

長沙的限購政策曾被業(yè)內(nèi)解讀為“最溫柔限購”，胡治剛認(rèn)為，最要命的是限貸，目前雖然購買二手房不受限制，但銀行已經(jīng)不向二手房提供按揭貸款，而目前長沙80%的家庭都是靠按揭貸款來買房。

長沙當(dāng)?shù)匾患倚☆~貸款公司的老板對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于信貸收緊，開發(fā)商向當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)的大額貸款根本無法辦理，如此一來，只能通過民間借貸。

記者詢問了兩家當(dāng)?shù)乜商峁┐箢~民間貸款的公司，一家公司表示，“這段時(shí)間跑的（開發(fā)商）太多，風(fēng)險(xiǎn)太大，今年都不敢做了”，另一家則稱，可提供民間貸款，但需等值抵押物，如土地、房產(chǎn)等。

據(jù)透露，民間借貸的利息高得驚人，月息至少5%，多則高達(dá)10%甚至更高，而當(dāng)?shù)劂y行貸款的月息只有0.7%，這就是說，通過民間借貸融到的資金需要償還高于銀行7倍左右的利息。

民間融資的到期期限通常只有1年，就房地產(chǎn)開發(fā)來說，1年時(shí)間幾乎無法達(dá)到預(yù)售的條件，在樓盤還未銷售時(shí)就要面對(duì)高額貸款到期的壓力。

朱雙文的情況大抵如此。根據(jù)前述遭遇“一房兩賣”業(yè)主透露的信息，由于資金困難，朱雙文將麓山里佳園的數(shù)十套房子抵押給朋友，借此融資，但最終因?yàn)檫€不上借款，這位業(yè)主簽下的房子也被收歸“朋友”名下。不過，上述信息未得到朱雙文本人證實(shí)。

為了騰挪資金，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也使盡渾身解數(shù)。據(jù)了解，由于借貸需要抵押，很多開發(fā)商拆東墻補(bǔ)西墻，在開發(fā)一處樓盤的同時(shí)買了另一塊地，作為抵押物。

前述小額貸款公司的老板透露，目前當(dāng)?shù)睾芏嚅_發(fā)商都跑去北京融資，但成功籌集到資金的并不多。