尹中立（社科院金融專家）

2月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2012年1月份的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在筆者看來(lái)，這些數(shù)據(jù)傳遞了一個(gè)非常重要的信號(hào)：全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢(shì)已經(jīng)初步形成。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格全部停止上漲，其中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)；二手房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)和新房類似，價(jià)格下降的城市有54個(gè)，持平的城市有11個(gè)，還有5個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格是上漲的，這些都是一些三線城市，而且漲幅都不足0.1%。

自2010年初這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)普降還是第一次，觀察到此現(xiàn)象對(duì)于股市或樓市投資者來(lái)說(shuō)意義重大。要理解其中的意義，需要從2010年開始說(shuō)起。

2010年，中央政府先后出臺(tái)了三次房地產(chǎn)調(diào)控政策，但全年的房地產(chǎn)銷售并沒(méi)有受到什么大的影響，房地產(chǎn)價(jià)格十分堅(jiān)挺。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，因?yàn)殇N售狀況良好，資金很充裕，因此面對(duì)政府的政策調(diào)控依然敢于積極拿地。于是，我們看到了比較矛盾的情形：一邊是政府不斷地出臺(tái)打壓房地產(chǎn)的政策，一邊是市場(chǎng)持續(xù)的繁榮。對(duì)于股市投資者而言，心里也十分糾結(jié)，面對(duì)打壓房地產(chǎn)的政策密集出臺(tái)，當(dāng)然不敢多配房地產(chǎn)行業(yè)的股票，但房地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績(jī)卻相當(dāng)出色。

2011年的情況開始有些變化，隨著一線城市和部分二、三線城市實(shí)行了限購(gòu)政策，市場(chǎng)開始出現(xiàn)明顯的分化：實(shí)現(xiàn)限購(gòu)的城市出現(xiàn)了交易量的明顯萎縮，但沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的城市出現(xiàn)了補(bǔ)漲的行情。從總體上看，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然不差，雖然交易量的增長(zhǎng)速度出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象，但還是實(shí)現(xiàn)了9%的增長(zhǎng)，與GDP保持同步，價(jià)格同樣是穩(wěn)中有升。

經(jīng)過(guò)2010年和2011年的幾番折騰之后，很多觀察認(rèn)識(shí)開始認(rèn)為現(xiàn)階段中國(guó)的住房需求十分旺盛，無(wú)論政策怎么打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)交易量的大幅度下跌，更不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的快速下跌。很多人預(yù)期，不管政策如何收緊，2012年的房地產(chǎn)銷售還會(huì)有10%的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也會(huì)有15%左右的增長(zhǎng)。在此預(yù)期和判斷下，政策取向是可想而知的，即“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。

筆者的觀察和判斷，與上述主流的看法有較大的差異。筆者認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非“剛性需求”占主導(dǎo)，投機(jī)資本占的比重相當(dāng)大，一旦價(jià)格拐點(diǎn)的預(yù)期形成，則市場(chǎng)的交易量會(huì)大幅度萎縮，價(jià)格也會(huì)隨之出現(xiàn)快速的下跌，在此背景下，房地產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年第三季度已經(jīng)開始出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)的信號(hào)，其表現(xiàn)是越來(lái)越多的城市出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量的快速下跌和交易價(jià)格的松動(dòng)。在2011年9月份之前，交易量的萎縮主要表現(xiàn)在實(shí)行限購(gòu)的城市，但9月份之后沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的城市也出現(xiàn)了交易量的快速下跌。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降的比例自去年9月份之后越來(lái)越高。今年1月份的數(shù)據(jù)則表明，全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格下降的趨勢(shì)已經(jīng)形成。

如果這個(gè)判斷成立，進(jìn)一步的推理是，交易量將出現(xiàn)快速下跌，房地產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)加速下跌。2011年，平均每月的新房銷售額為5000億元，對(duì)應(yīng)的每個(gè)月的房地產(chǎn)投資額也是5000億元，即投資額與銷售額基本上是持平的。如果出現(xiàn)銷售額的快速下降，開發(fā)商的自然反應(yīng)就是減少投資支出，有可能會(huì)出現(xiàn)投資額小于銷售額的情況。

房地產(chǎn)投資的快速下降，開發(fā)商購(gòu)買土地的積極性快速下降，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行意味著什么是顯而易見的。股市投資者在去年一直擔(dān)憂的經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，很可能在我們不經(jīng)意中已經(jīng)悄悄來(lái)臨。1月份的眾多數(shù)據(jù)值得我們警惕：信貸數(shù)據(jù)比市場(chǎng)預(yù)期的要少30%多，發(fā)電量及進(jìn)出口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，我們不能簡(jiǎn)單地用春節(jié)的因素來(lái)解釋這些數(shù)據(jù)，結(jié)合房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)分析和判斷當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況就會(huì)更加準(zhǔn)確。

對(duì)于股市投資者來(lái)說(shuō)，不僅要遠(yuǎn)離房地產(chǎn)類股票，一切與地產(chǎn)周期有關(guān)的上市公司可能都需要回避，千萬(wàn)不要被眼前的低估值假象所蒙蔽。但需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，筆者并不主張立即放松房地產(chǎn)調(diào)控。如果因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到影響就放松房地產(chǎn)調(diào)控，則不僅2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)前功盡棄，而且損失了中央的政策權(quán)威。即使中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的破滅而出現(xiàn)硬著陸，我們也必須承受這種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。