馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

如果說(shuō)佛山、中山以及蕪湖等地方的試探，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控尚不具有沖擊力，那么，上海最近對(duì)其實(shí)施一年多的限購(gòu)政策給予所謂的“新解釋”，可以說(shuō)是給房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一劑興奮藥，就連上海本地的房地產(chǎn)股應(yīng)聲漲停。

對(duì)于外界認(rèn)為上海悄然放松限購(gòu)政策的質(zhì)疑，上海方面的解釋是，從來(lái)沒(méi)有放松，持居住證3年可以買(mǎi)兩套房是以前就有的政策。但筆者認(rèn)真研究了上海以前的政策，只是規(guī)定，非戶籍人口提供在購(gòu)房前兩年累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅或城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)一套房。文件中并沒(méi)有明確，持長(zhǎng)期居住證3年的外地戶籍人口享有本地戶籍待遇?？紤]到上海作為一線城市在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分量，以及其政策變化的風(fēng)向標(biāo)作用，這種不能自圓其說(shuō)的解釋，更是被視為公然和中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的方向在唱對(duì)臺(tái)戲。與此同時(shí)，包括浙江象山在內(nèi)的全國(guó)十多個(gè)城市，開(kāi)始半遮半掩的對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，開(kāi)始了實(shí)質(zhì)性的救市歷程。

很顯然，地方上的這種“自救”的舉動(dòng)，與中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)并不一致。因?yàn)榫驮谧罱?，?guó)務(wù)院總理溫家寶和副總理李克強(qiáng)仍然強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖：1月31日，在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)“要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。很顯然，這和地方上“救市”的暗流涌動(dòng)形成了鮮明的對(duì)比。但是，和以往表述有所不同的是，高層一方面在強(qiáng)調(diào)調(diào)控的決心，另一方面，政策層面開(kāi)始強(qiáng)調(diào)滿足自住需求，加大普通商品房的供應(yīng)。比如，溫總理最近指出，“作為13億人口的大國(guó)，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的需求從長(zhǎng)期講是剛性的”，并且說(shuō)，“保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢”。在銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要滿足自住需求購(gòu)房者的貸款需求滯后，四大國(guó)有銀行已經(jīng)將去年上調(diào)的首套房貸回歸至基準(zhǔn)利率。

這種政策層面的微調(diào)，給了開(kāi)發(fā)商、地方政府以及購(gòu)房者很多想象空間。這究竟意味著房地產(chǎn)調(diào)控的全面松動(dòng)，還是在堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的前提下，對(duì)自住需求的“定向?qū)捤?rdquo;？這恐怕需要政策層面的引導(dǎo)和明確解讀。在地方政府一再試探中央政策底線，在外界一再擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控不可持續(xù)，在開(kāi)發(fā)商一再發(fā)出停工威脅的情況下，房地產(chǎn)政策的任何變化，如果不能及時(shí)釋放政策的明確意圖和信號(hào)，極有可能被地方政府和開(kāi)發(fā)商利用，被一邊倒的解讀為本輪房地產(chǎn)調(diào)控漸近尾聲的信號(hào)。

盡管我們看到，上海、蕪湖、象山、佛山等地的政策，要么當(dāng)?shù)刈约悍裾J(rèn)是放松，要么被緊急叫停，但這些地方一而再試探，讓我們看到了與房地產(chǎn)有關(guān)的利益群體對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的期待。他們希望房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊回到前兩年的瘋狂，全民炒房時(shí)代回歸，房?jī)r(jià)依舊處于快速上漲的通道?；谖覀冮L(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于開(kāi)發(fā)商和地方政府的預(yù)期的分析，一旦地方政府救市的試探性動(dòng)作沒(méi)有中央干預(yù)，各地就會(huì)紛紛效仿，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)政策的全面崩盤(pán)，來(lái)之不易的調(diào)控成果會(huì)毀于一旦。這無(wú)論對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，還是對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，都是一個(gè)最壞，也是最可怕的選擇。特別是在中國(guó)城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成，大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的情況下，住房絕對(duì)短缺的歷史并沒(méi)有在2011年結(jié)束。人多地少的事實(shí)、建設(shè)用地絕對(duì)短缺的事實(shí)，不會(huì)在10年內(nèi)有徹底的改變。如果沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如果沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期抑制投資投機(jī)的政策預(yù)期，房?jī)r(jià)隨時(shí)都有反彈的可能。

在這種情況下，恐怕僅僅強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中央在房地產(chǎn)政策上的任何微調(diào)，都應(yīng)該釋放明確的政策意圖，以避免曲解和誤讀，引發(fā)對(duì)調(diào)控政策的各種狐疑。在目前非常微妙的情況下，如果政策要鼓勵(lì)自住需求，則一定需要明確指出，絕不會(huì)放松對(duì)投資投機(jī)的抑制。鼓勵(lì)自住需求沒(méi)有錯(cuò)，但在房?jī)r(jià)畸高、房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵的時(shí)刻，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。

因此，筆者建議，對(duì)于地方公然和中央調(diào)控政策唱對(duì)臺(tái)戲的行為，要給予堅(jiān)決的制止，特別是對(duì)于在房地產(chǎn)限購(gòu)等抑制投資投機(jī)政策上進(jìn)行悄然松動(dòng)或者變相放松的行為，要進(jìn)行調(diào)查和追究，該問(wèn)責(zé)的問(wèn)責(zé)，該曝光的曝光。房地產(chǎn)調(diào)控目前可謂處于最關(guān)鍵，也是最危險(xiǎn)的時(shí)刻，如果中央在這個(gè)問(wèn)題上不明確表態(tài)，而是靜觀其變，會(huì)給地方這些救市舉動(dòng)莫大的鼓勵(lì)，3年的房地產(chǎn)調(diào)控將功虧一簣，房?jī)r(jià)會(huì)重回瘋狂，這無(wú)論對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，還是中國(guó)社會(huì)，都會(huì)造成難以估量的災(zāi)難。

基于此，我們呼吁高層應(yīng)該明確宣示，不鼓勵(lì)投資、投機(jī)性購(gòu)房是長(zhǎng)期政策，至少應(yīng)該執(zhí)行20年。要鼓勵(lì)自住需求，則一定要強(qiáng)化政策的執(zhí)行力，避免鼓勵(lì)自主需求的政策“惠及”炒房者。在城市規(guī)劃嚴(yán)重失衡、資源集中的城市，限購(gòu)政策至少應(yīng)該堅(jiān)持10年。