每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

位于北京東四環(huán)與東五環(huán)之間的御翠尚府，是李嘉誠旗下和記黃埔（北京朝陽）地產(chǎn)有限公司（以下簡稱和記黃埔）在當(dāng)?shù)氐氖讉€(gè)住宅項(xiàng)目。北京住建委官網(wǎng)信息顯示，御翠尚府為逸翠園二期推廣名，這批房源于2011年11月26日拿到預(yù)售許可證，然后開盤銷售，合計(jì)上市房源為486套。本月25日，和記黃埔將對(duì)剩余房源進(jìn)行整合后二次開盤，主要為大戶型。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在采訪中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目涉嫌在銷售過程中收取誠意金，每筆涉資為10萬元。

據(jù)御翠尚府銷售代理商方面的一些人士透露，在該樓盤預(yù)售證未發(fā)放之前，開發(fā)商就已開始收取誠意金。對(duì)于這一說法，御翠尚府售樓處相關(guān)銷售人員也未予否認(rèn)。

記者試圖與和記黃埔方面取得聯(lián)系，但截至發(fā)稿時(shí)，尚未獲得其正面回應(yīng)。

有法律人士指出，倘若上述情況屬實(shí)，則屬于違規(guī)操作。

銷售員證實(shí)收取誠意金

近日，記者以“購房者”身份走訪了御翠尚府銷售代理商之一的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，一位銷售員表示，“要是有意向，哪天你有時(shí)間的話，我?guī)氵^去看一下現(xiàn)場(chǎng)，那里有沙盤、戶型介紹等詳細(xì)資料。屆時(shí)若合適，你可以提前預(yù)訂，以誠意金的形式操作。待（2月25日）開盤時(shí)，你就有優(yōu)先購買權(quán)了。”

為了進(jìn)一步打動(dòng)“購房者”，該機(jī)構(gòu)另一位銷售員接著介紹說，自去年10月開始，就不斷有客戶提前交納誠意金預(yù)訂，而在交誠意金的時(shí)候，客戶與開發(fā)商之間不需要簽訂購房合同，只是先行排號(hào)，有優(yōu)先購買權(quán)。

“現(xiàn)在也不好判斷就一定買。”面對(duì)記者這個(gè)“購房者”拋出的疑問，對(duì)方說，“所以建議你馬上去現(xiàn)場(chǎng)看一下，相信看了現(xiàn)場(chǎng)后你就會(huì)確定的。屆時(shí)你可以先交10萬元誠意金，先排號(hào)。”根據(jù)介紹，交完10萬元誠意金后，如果客戶沒在約定的時(shí)間內(nèi)購房，視作客戶自動(dòng)放棄，開發(fā)商會(huì)將10萬元誠意金全額退還。

記者以“購房者”身份在御翠尚府另一銷售代理商北京美聯(lián)物業(yè)一家門店暗訪時(shí)，也遇到了類似情況。

一位隸屬于和記黃埔的銷售人員證實(shí)說，“客戶確實(shí)可以先行交納誠意金。”并稱，如果有意向，可以先交10萬元誠意金，客戶認(rèn)購后，這筆錢會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化成定金；如果最終未能認(rèn)購，開發(fā)商會(huì)把錢退還。

不過，一位業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映說，開發(fā)商退還10萬元誠意金的時(shí)間是60個(gè)工作日之內(nèi)。據(jù)他介紹，去年11月27日（該樓盤當(dāng)日開盤）前其被要求交納10萬元誠意金，否則無資格參加當(dāng)天20時(shí)開始的搖號(hào)選房。交納誠意金時(shí)，開發(fā)商也對(duì)其介紹，如果客戶沒有選中房子可以退款，但開發(fā)商并未明確告知退款時(shí)間“需要60個(gè)工作日”的事實(shí)。待自己確定不買房而要求退款時(shí)才被告知，10萬元誠意金的退還時(shí)間為“60個(gè)工作日之內(nèi)”。按照60個(gè)工作日的退款時(shí)間計(jì)算，中間需要跨越元旦、春節(jié)，自己于2月底才能拿回先前交納的誠意金。

記者就此與御翠尚府售樓處銷售人員溝通。一開始時(shí)，銷售人員一再肯定地說：“如果不買，就直接退給你。”但當(dāng)記者以北京美聯(lián)物業(yè)一家門店工作人員所言的“60個(gè)工作日退款”質(zhì)詢時(shí)，對(duì)方才改口說“60個(gè)工作日之內(nèi)退給你。”其同時(shí)強(qiáng)調(diào)，去年11月前后交納誠意金的第一批客戶，后來退款的事宜不存在任何障礙。

涉嫌違反住建部規(guī)定

如果21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與北京美聯(lián)物業(yè)上述銷售人員的說法屬實(shí)，則表明御翠尚府開發(fā)商在未獲得預(yù)售證之前便開始收取誠意金。事實(shí)上，未獲得預(yù)售證便收取類似誠意金等操作方法，一直為政策嚴(yán)打的對(duì)象。

2010年4月13日，住建部頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號(hào)）。其第一條便是：“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。”

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，御翠尚府自去年10月在尚未獲得預(yù)售證的前提下，便開始收取一筆10萬元的誠意金。如果此消息屬實(shí)，其行為涉嫌變相的非法集資，該做法或也違反了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》第九條的規(guī)定。該規(guī)定內(nèi)容為：商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。

對(duì)于違反《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》相關(guān)規(guī)定的處罰，該通知第十六條明確指出：“要責(zé)令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約；對(duì)拒不整改的，要依法從嚴(yán)查處，直至取消其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將有關(guān)信息通報(bào)土地、稅收、金融、工商等相關(guān)部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動(dòng)。”同時(shí)，第十七條進(jìn)一步指出，“對(duì)違法違規(guī)銷售、存在較為嚴(yán)重的質(zhì)量問題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開不及時(shí)不準(zhǔn)確等行為，應(yīng)當(dāng)記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。”

律師：或違反合同法公平性原則

事實(shí)上，僅是御翠尚府在去年11月27日20時(shí)搖號(hào)選房前向消費(fèi)者收取誠意金的行為，就被一些律師認(rèn)為“存在非法集資等嫌疑”。

北京市大成律師事務(wù)所律師付明德向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出了兩個(gè)疑問。首先，御翠尚府開發(fā)商收取誠意金的協(xié)議是不平衡協(xié)議，有關(guān)60個(gè)工作日內(nèi)退款的約定是無效的。

據(jù)介紹，根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者在消費(fèi)過程中享有知情權(quán)與選擇權(quán)，而開發(fā)商在搖號(hào)選房前收取誠意金，在某種程度上剝奪了購房者的知情權(quán)和選擇權(quán)。“在選房前消費(fèi)者還未能充分了解相關(guān)房源的情況下，被要求交納10萬元誠意金，顯然是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的剝奪；而在消費(fèi)者交納了誠意金，后來未能認(rèn)購的前提下，硬性規(guī)定60個(gè)工作日內(nèi)才能退還的行為，又剝奪了消費(fèi)者的選擇權(quán)。”付明德說。

其次，他還認(rèn)為，有關(guān)60個(gè)工作日退還10萬元誠意金的做法，客觀上造成了一段時(shí)間內(nèi)，御翠尚府開發(fā)商無息占有一筆資金使用權(quán)的事實(shí)，這一事實(shí)違反了“任何非金融機(jī)構(gòu)都不能吸收公眾資金”的相關(guān)法律規(guī)定。

在接受記者采訪時(shí)，廣東大公威德律師事務(wù)所律師王厚偉持類似觀點(diǎn)。王厚偉表示，首先，房企收取誠意金，沒有法律依據(jù)，如果大量收取誠意金，就存在非法集資的嫌疑；其次，在選房前收取誠意金，雖難以找到消費(fèi)者被逼迫的證據(jù)，但在交納時(shí)，消費(fèi)者內(nèi)心肯定有被逼迫的心理，因此此舉也違反了合同法的公平性原則。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前已就上述問題聯(lián)系和記黃埔相關(guān)人士，但截至發(fā)稿時(shí)，尚未得到對(duì)方的回應(yīng)。