每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

“不得以任何形式安排別墅類用地?！?月22日國(guó)土部公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》中，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。

對(duì)于國(guó)土部的“禁墅令”，外界并不陌生。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，從2003年至今的9年間，國(guó)土部已5次在文件中提到這一要求。

然而9年來(lái)，盡管國(guó)土部曾多次掛牌督辦，新建別墅項(xiàng)目仍然披著各種外衣在多地入市，不僅不利于土地集約利用，還屢屢侵占農(nóng)村集體用地。

別墅供地緣何屢禁不止？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除市場(chǎng)需求旺盛外，國(guó)家對(duì)“別墅”沒有一個(gè)明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，也使得該項(xiàng)措施多年來(lái)只能“放空槍”。

“別墅投資”需求旺盛

2003年7月和8月，福州長(zhǎng)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建嘉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和福建友順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，聯(lián)合向福州市閩侯縣荊溪鎮(zhèn)港頭村租賃600畝的沙洲灘涂地，租期30年，租地用途為綠化、道路等附屬建設(shè)用地。7年之后，這600畝沙洲灘涂地中的大部分，卻被改建成一個(gè)別墅的配套項(xiàng)目——“私家島嶼”。此外，開發(fā)商還在租賃合同外超出40多畝土地上建起了別墅。對(duì)此，村民曾多次向政府舉報(bào)，媒體也數(shù)度曝光。但時(shí)至今日，問題仍未得到根本解決。

這只是眾多違規(guī)建設(shè)別墅案例的一個(gè)，類似的情況多如牛毛。

在國(guó)家明令禁止的情況下，地方政府和開發(fā)商為何屢碰 “紅線”？中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“限墅令”的發(fā)布，凸顯了別墅項(xiàng)目的稀缺性，并很容易引發(fā)投資熱潮。

由于不動(dòng)產(chǎn)的保值功能強(qiáng)勁，加上景觀的稀缺性和住宅的高品質(zhì)、低容積率，“別墅投資”一度是時(shí)髦的名詞。

如今因調(diào)控政策限制，“別墅投資”較少被提及，但打著“擦邊球”的高端住宅投資應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)了解，運(yùn)作高端住宅投資的開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)仍不在少數(shù)。

“不讓供地了，未來(lái)的別墅項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越少，越少就會(huì)越值錢。”某知名開發(fā)商曾對(duì)記者說(shuō)。

“禁墅令”屢屢落空

別墅項(xiàng)目屢屢違規(guī)，也讓監(jiān)管層頗為尷尬。早在2003年2月，國(guó)土部就發(fā)布 《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（即“45號(hào)文”），首次強(qiáng)調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。

隨后，在2006年房地產(chǎn)調(diào)控的“國(guó)六條”、2008年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》以及2010年國(guó)土部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中，均對(duì)此作出強(qiáng)調(diào)。國(guó)土部今年2月22日的這份文件，已是最近9年間國(guó)家第5次發(fā)文禁止別墅用地的供應(yīng)。

密集地發(fā)文規(guī)范，這種調(diào)控力度甚為少見，但為何仍然難以杜絕別墅違規(guī)的行為？

有業(yè)內(nèi)人士介紹，違規(guī)建設(shè)別墅有兩種主要表現(xiàn)形式：其中之一是變更規(guī)劃，將其他性質(zhì)的土地變更為別墅用地；另一種就是打政策的擦邊球，即地產(chǎn)商開發(fā)出容積率、面積、限高等方面與別墅較為類似的項(xiàng)目，但又不過分奢侈。

就后者而言，鄒曉云認(rèn)為，癥結(jié)在于國(guó)家缺乏對(duì)別墅項(xiàng)目的明確界定，導(dǎo)致政府部門在執(zhí)法中難以規(guī)范到位。

國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，對(duì)于別墅項(xiàng)目，建設(shè)部門一直沒有出臺(tái)明確的界定標(biāo)準(zhǔn)?！?5號(hào)文”出臺(tái)以來(lái)，這種情況已持續(xù)了9年。

專家呼吁盡快出標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于別墅的界定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)的說(shuō)法五花八門。有說(shuō)法指出，別墅的定義指“獨(dú)門獨(dú)院、兩至三層樓形式”；另一種說(shuō)法則是 “獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，占地面積相當(dāng)大，容積率非常低”。

據(jù)了解，政府部門在實(shí)際執(zhí)法中，往往以“容積率小于1”作為別墅的界定標(biāo)準(zhǔn)。但這并不被市場(chǎng)所認(rèn)可，一些開發(fā)商的觀點(diǎn)則是：獨(dú)棟，容積率在0.35以下。

標(biāo)準(zhǔn)不一導(dǎo)致了“擦邊球”的出現(xiàn)。據(jù)悉，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，往往以“低密度住宅”為噱頭，規(guī)避“獨(dú)棟”的概念。同時(shí)，政府在供地中疏密結(jié)合，規(guī)避對(duì)容積率的要求。這也生產(chǎn)出了大量難以界定的 “類別墅”，并成為執(zhí)法難的重要原因。

事實(shí)上，近些年來(lái)，業(yè)界一直在呼吁制定別墅的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，從而便于在執(zhí)法中參考，但建設(shè)部門一直沒有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。一些開發(fā)商則玩起文字游戲，聲稱其產(chǎn)品品質(zhì)代表了別墅項(xiàng)目的“標(biāo)準(zhǔn)”，導(dǎo)致市場(chǎng)上各類所謂的“標(biāo)準(zhǔn)”比比皆是。

鄒曉云表示，應(yīng)盡快建立別墅的界定標(biāo)準(zhǔn)，從房屋的高度、容積率、套型、面積等進(jìn)行細(xì)化，并盡快實(shí)施。他還指出，對(duì)高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有明確的界定。