每經(jīng)編輯 趙慶

三大房地產(chǎn)調(diào)控政策不會加碼

中國經(jīng)濟絕不會硬著陸，房地產(chǎn)市場會不會硬著陸？實際上，2011年下半年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)硬著陸跡象，只是由于保障房建設(shè)“如火如荼”，才保證了與房地產(chǎn)相關(guān)性最高的一些行業(yè)，例如鋼鐵業(yè)、建材業(yè)，沒有出現(xiàn)硬著陸。但到2012年開年，很多跡象顯示，保障房很難拉動相關(guān)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。相反，由于房地產(chǎn)業(yè)歇火，即使放松銀根，也很難刺激起宏觀經(jīng)濟。最典型的就是二月份的貸款增長量，前三周四大行貸款增長量僅為700億，個別大行甚至出現(xiàn)罕見的負增長。很多市場人士以為是銀行缺頭寸，缺規(guī)模，其實不是，貸款增加太少的關(guān)鍵是缺需求。大家想一想，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款不能放，鋼鐵業(yè)貸款也不能放，汽車業(yè)呢？需求量不大；進出口尤其是出口，訂單在大幅度減少；高鐵呢？正在研究到底保那條線，肯定會砍不少。總之，現(xiàn)在景氣度高的行業(yè)不多，能夠吸納貸款的企業(yè)不多。與去年一二月份，相差很多。

目前看，2012年中國經(jīng)濟保8問題不大，但經(jīng)濟增長的不確定性和脆弱性在增加，一些行業(yè)再經(jīng)不起“從緊”，稍微一緊，就會出問題。比如房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在已經(jīng)近乎零增長，宏觀調(diào)控再加碼，恐怕要出現(xiàn)斷崖式的下跌。因此，要在2012年實現(xiàn)“穩(wěn)中求進”，保持適度發(fā)展，必須保證房地產(chǎn)行業(yè)不出現(xiàn)硬著陸，為此，房地產(chǎn)調(diào)控不僅不能再加碼，有些地方還要微調(diào)預調(diào)。

目前需要集中討論的是房地產(chǎn)調(diào)控三大政策，即限購限貸，大建保障房，以及擴大房產(chǎn)稅試點等會不會加碼。

限購限貸政策不僅無法加碼，而且肯定會微調(diào)，目前大約有十幾個城市已經(jīng)開始悄悄地調(diào)整，有的在放松“外地人”購房的條件，有的在放松二套房標準，雖然都屬于小打小鬧，但暗中啟動“剛需”跡象明顯，不能一味地歸結(jié)于對抗中央政府；

大建保障房計劃（包括政策）一定要堅持，但有兩個大前提被很多地方政府詬病，一是錢從哪里來，二是建了那么多保障房，如何實現(xiàn)公平分配。以前將保障房作為硬（政治）任務，沒有錢，也要上，分不出去，也要建?，F(xiàn)在不同了，有的地方政府發(fā)出了，先要搞好“輪候制”，然后才能落實保障房建設(shè)計劃的聲音。這個聲音有理有據(jù)，不僅得到了很多地方的響應，而且在中央政府領(lǐng)導的講話中也有回應。保障房建設(shè)計劃能否得到真正的落實，不在一年建設(shè)多少套，關(guān)鍵在于如何避免保障房成為腐敗房，成為騙購騙租的重災區(qū)；

關(guān)于未來幾年是否需要擴大房產(chǎn)稅試點問題，這是當前爭論的焦點，也是觀察房地產(chǎn)調(diào)控政策會不會加碼的最大看點。而在筆者看來，房產(chǎn)稅如何征，可能是未來房地產(chǎn)市場要不要堅持市場化道路的關(guān)鍵點?，F(xiàn)在不少經(jīng)濟學家都主張立即擴大房產(chǎn)稅試點城市，十二五期間最好在全國都征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅很好，但現(xiàn)在全面征收，不得了。即使是試點，也要實事求是，像上海跟重慶那樣，主要針對新購置房產(chǎn)，而且是超大面積。千萬別搞成“是商品房都征”。從經(jīng)濟學角度，我曾經(jīng)多次發(fā)表文章指出，房產(chǎn)稅大面積征收在理論上說不通，條件也很不成熟，指望在短期內(nèi)用房產(chǎn)稅代替土地出讓金是很不現(xiàn)實的，強制推行，則會引起房地產(chǎn)調(diào)控政策預期的極大混亂。房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標是要形成經(jīng)得住歷史檢驗的、成體系的房地產(chǎn)市場化調(diào)控政策，這個政策體系必須能夠保證房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定，而不是大起大落，今天是風，明天是雨，今天干預，明天刺激。房產(chǎn)稅不能與土地出讓金并存，買房子的人不能既交了土地出讓金，還要再繳房產(chǎn)稅，政府也不會出臺這種類似“掠奪”的政策。取消土地出讓金制度，不現(xiàn)實，大面積征收房產(chǎn)稅，也不現(xiàn)實。我的觀點最近已經(jīng)得到權(quán)威人士的支持，國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅近期明確表示：“十二五期間不征房產(chǎn)稅”。

宏觀調(diào)控政策預調(diào)微調(diào)的重點領(lǐng)域其實是房地產(chǎn)行業(yè)

最近，溫總理強調(diào)宏觀調(diào)控的預調(diào)微調(diào)不能等，一季度就要動。很多人判斷，所謂預調(diào)微調(diào)主要指貨幣政策，預調(diào)微調(diào)的領(lǐng)域局限于降低存準率。而從一二月貸款上不去的現(xiàn)象則說明：實體經(jīng)濟吸納貸款能力非常弱，房地產(chǎn)市場再冷下去，經(jīng)濟有可能硬著陸。

從近期政策動向看，一切都可能變。而變的依據(jù)就是必須保證宏觀經(jīng)濟環(huán)境不出現(xiàn)硬著陸，而其前提一定是：必須保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)硬著陸。為此，房地產(chǎn)政策需要微調(diào)。

我注意到，最近溫總理關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的談話，側(cè)重點在悄悄地變，雖然他仍然強調(diào)：為了促進公平和穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控不能松。但他同時也委婉地說明：房地產(chǎn)調(diào)控的目標并不是“未來不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處?？梢再I房，也可以租房”。這不僅是對“居者有其屋”的最新詮釋，同時也是對房地產(chǎn)政策必須堅持走市場化道路的暗示。

房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)良性循環(huán)，房子必須賣得出去，房子賣出去了，不僅是土地也能賣出去，關(guān)鍵是很多關(guān)聯(lián)企業(yè)會生存下去?，F(xiàn)在中央政府一再地強調(diào)發(fā)展實體經(jīng)濟，強調(diào)提高就業(yè)率，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)地冷下去，恐怕宏觀經(jīng)濟的很多指標都不能實現(xiàn)。

以上觀點似乎“不得人心”，但卻符合實際，符合大局。最近，國土資源部公布了2012年全國住房供地計劃，它從一個側(cè)面說明中央政府維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良苦用心。國土部要求：今年住房用地供應計劃總量原則上不應低于過去5年年均實際供應量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。該計劃值得注意的有兩點，一是土地供應總量不低于房地產(chǎn)市場最繁榮的前五年之平均數(shù)；二是將保障房與中小戶型住房的土地供應量“并列”，而不分列，這其中明顯地含有不將保障房建設(shè)數(shù)量作為硬指標的“含義”。

無論是限購限貸，還是保障房、房產(chǎn)稅，政府的用心就是希望解決“少數(shù)人擁有多套住宅，多數(shù)人卻買不起好房子”的問題。但實踐證明，靠政府調(diào)控，解決不了這個問題。要使更多的人買得起好房子，所有人都有地方住，必須堅持市場化改革思路，必須提高生產(chǎn)率，增加勞動者收入。不能在房地產(chǎn)領(lǐng)域搞均貧富，更不能搞“打土豪，分房子”。房子是商品，可以有貴賤之分，大小之分，距離城市中心遠近之分，但決不能設(shè)計出這樣的制度：很多人情愿當一輩子房奴都買不起房，卻看著少數(shù)人不勞而獲地分到“保障房”。正如總理所說：為了保證公平，需要政府調(diào)控。但調(diào)控的目的決不是讓不勞而獲者占便宜，而是糾正完全市場化可能引起的不公平。公平最終要體現(xiàn)在由于勞動能力差異所導致的收入差距上：能力強的收入高，房子住的好，勞動能力弱的，可以住的小一點，遠一點，慢慢調(diào)換，逐步改善，這才是真正的公平。

房地產(chǎn)市場是關(guān)聯(lián)度最高的市場，房地產(chǎn)投資目前還很難被其他領(lǐng)域的投資所取代。要保證中國經(jīng)濟不出現(xiàn)硬著陸風險，必須保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)硬著陸。遺憾的是，上述觀點只是少數(shù)派，因此未來房價還會下跌，而且很可能急跌一把。而只有這一跌，才能使各方面重視房地產(chǎn)商跑路現(xiàn)象，重視房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸可能拖累宏觀經(jīng)濟硬著陸的危險性，才能促使中央政府適時地微調(diào)兩限政策。而只有微調(diào)，才能避免房地產(chǎn)市場硬著陸。

會想一個月前，市場還在辯論股市政策會不會轉(zhuǎn)暖，政府會不會救市，現(xiàn)在已經(jīng)得到證明。今天很多人還在辯論房地產(chǎn)政策會不會轉(zhuǎn)暖，會不會有房地產(chǎn)政策的預調(diào)微調(diào)，預計很快將得到證明。