由龍頭地產(chǎn)企業(yè)保利集團(tuán)帶頭掀起的降價風(fēng)波，正在樓市蔓延，近日更多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以促銷的名義加入降價大軍。市場人士預(yù)計，更大規(guī)模的促銷將在3月份展開，這將是自去年10月底以來全國樓市的第二波降價潮。

近來中國各地樓市表現(xiàn)低迷，大型房企的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計，16家標(biāo)桿房企今年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663．6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現(xiàn)來看，情況也并不樂觀。在業(yè)績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交量。

近日，保利集團(tuán)在上海的一個樓盤單價從1.9萬元／平方米降至1.萬元／平方米，而交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本，相當(dāng)于8折優(yōu)惠。隨后，另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國22個在售項(xiàng)目同時啟動優(yōu)惠活動，部分房源降價幅度達(dá)到15％。此外，金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。

早在去年10月底，同樣是保利、龍湖、中海、綠地等大型房企，在上海率先發(fā)起了第一輪降價潮，進(jìn)而波及全國。

中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的一份報告顯示，在購房者降價預(yù)期日漸增強(qiáng)的情況下，價格僵持成為成交萎縮的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，中國消費(fèi)者在未來兩年購買不動產(chǎn)的意愿為16％，比2010年進(jìn)一步下降。

“2011年上海新建商品住宅套均總價258萬元，按上海統(tǒng)計局發(fā)布的2011年城鎮(zhèn)人均可支配收入36230元計算，三口之家的年收入為10．87萬元，一家人需要不吃不喝存上23年零8個月才能買得起一套新房。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄說，對于普通家庭來說，在上海購房壓力非常大。這除了近年房價上漲過快以外，也與居民平均收入偏低和樓市本身的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡有關(guān)。

根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)此前對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調(diào)查，有35％的購房者期望房價跌幅在30％以上。而截至去年年底，75％的樓盤給出的降價幅度不到15％。低迷的成交量反映出購房者對開發(fā)商目前的降價幅度依然不滿意。

國家統(tǒng)計局2月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比全面止?jié)q，其中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。

專家認(rèn)為，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，1月房價基本上全面止?jié)q，全國性的房價下降趨勢已經(jīng)形成。一線城市樓市拐點(diǎn)已經(jīng)明確，預(yù)期在6－12個月內(nèi)房價可能還有10％－20％的下調(diào)。

沉重的債務(wù)壓力，也迫使開發(fā)商盡快回籠資金。標(biāo)普、瑞銀國際等機(jī)構(gòu)近期紛紛預(yù)警，2012年中國房地產(chǎn)信托大量到期，由于銷售回款不力及短期債務(wù)壓力的問題，2012年部分房企可能面臨現(xiàn)金流危機(jī)。

國泰君安證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模將達(dá)1758億元，整年兌付規(guī)模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會達(dá)到504億元。

不少房企選擇甩賣項(xiàng)目回籠資金。浙江綠城集團(tuán)在過去兩個月內(nèi)已經(jīng)出售了5個項(xiàng)目的股權(quán)，獲得13.5億元資金以支持其流動性。綠城還正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項(xiàng)目，計劃回籠資金60億元。

“2012年房企最大危機(jī)就是債務(wù)危機(jī)”。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言，假如房價下降20％至40％，很多房企都不得不面臨虧損或倒閉的風(fēng)險。

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過去推動其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個全行業(yè)缺錢的困局之中。今年房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，巨額債務(wù)壓身，必然會倒逼房企轉(zhuǎn)型突圍。短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會采取“開源節(jié)流”的方式“過冬”：即一方面尋求通過降價、出售股權(quán)、變賣項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。

一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有那么悲觀，政策環(huán)境正在呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好的趨勢，下半年調(diào)控政策可能會微調(diào)，事實(shí)上自去年10月開始，地方政府對于松綁房地產(chǎn)政策的做法就已經(jīng)零星地出現(xiàn)。

近期，上海、北京等多個城市相繼調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對普通房認(rèn)定有所放寬，而包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的大多數(shù)銀行，首套房利率均已回歸基準(zhǔn)利率，這些措施都可降低購房者的成本。此外，央行還在3個月內(nèi)兩次下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，累計釋放資金約7000億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對一直飽受資金匱乏困擾的開發(fā)商來說是一場“及時雨”。

長江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策微調(diào)或許要等到實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑之后，預(yù)計上半年新開工增速低點(diǎn)會出現(xiàn)在3月份，投資增速低點(diǎn)預(yù)計出現(xiàn)在6月份之后，那么產(chǎn)業(yè)政策微調(diào)應(yīng)該在下半年。

(本文來源：新華網(wǎng) 作者：魏宗凱 葉鋒)