每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

日前，招商地產(chǎn)南京泰格公寓的促銷方式引來眾多關(guān)注，其中僅需要支付一成首付，就能簽訂預(yù)售合同的做法令購房者也感到驚訝。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一促銷方式也許能令銷售額猛增，但卻未必能化解開發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力。而開發(fā)商紛紛效仿推出的此類促銷活動(dòng)，還醞釀著新一輪的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：一旦周邊項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)，一成首付項(xiàng)目很有可能發(fā)生違約或退房。

更令業(yè)內(nèi)憂慮的是，在招商地產(chǎn)的帶領(lǐng)下，南京、合肥、廣州、深圳等地還有多家開發(fā)商紛紛采取一成首付的方式進(jìn)行促銷。中房信分析師薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，有房企通過允許購房者首付一成，偽造首付證明的方式，向銀行騙貸，新一輪的金融風(fēng)險(xiǎn)或在醞釀中。

或難化解財(cái)務(wù)壓力

此前愛房網(wǎng)的樓盤促銷信息曾顯示，招商地產(chǎn)泰格公寓的一套房屋，最低僅需要支付6萬元作為首付即可購買，原因是開發(fā)商采用一成首付的促銷方式。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者名義致電泰格公寓售樓處，售樓人員表示一成首付的促銷活動(dòng)確實(shí)存在，條件是購房者必須在半年內(nèi)付清余下40%的首付款。而在支付上述10%首付款后，開發(fā)商就會(huì)和購房者簽訂預(yù)售合同。

招商地產(chǎn)南京分公司營(yíng)銷部的一位工作人員解釋，之所以會(huì)選擇推出一成首付，是因?yàn)槟繕?biāo)客戶中有相當(dāng)部分是生意人。在年初的時(shí)候，資金相對(duì)緊張。為了讓他們能有更多資金用于生意上的周轉(zhuǎn)，于是選擇以一成首付的方式進(jìn)行促銷。

根據(jù)上述工作人員的說法，購房者購買的套數(shù)往往不只一套，而是多套。這也意味著購房者可以一次性購買多套房。上述促銷內(nèi)容顯然對(duì)投資者很有吸引力。售樓處的銷售員甚至說，由于售樓處預(yù)約購買人數(shù)相當(dāng)多，因此買房需要提前到。

但這一做法，卻并不能為開發(fā)商解決財(cái)務(wù)上的壓力。根據(jù)上述泰格公寓的介紹，購房者需要支付完剩余的四成首付后，才可以和貸款銀行簽訂貸款合同。這意味著招商地產(chǎn)將僅能獲取合同銷售額10%的現(xiàn)金。

根據(jù)招商地產(chǎn)去年三季度財(cái)報(bào)，該公司扣除存貨的流動(dòng)資產(chǎn)僅184億元，卻要償還一年內(nèi)到期的各項(xiàng)流動(dòng)債務(wù)近214億元，還款壓力顯然很大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比上述風(fēng)險(xiǎn)，招商地產(chǎn)未來遇到的退房或者違約風(fēng)險(xiǎn)可能更大。一旦周邊房?jī)r(jià)或者項(xiàng)目本身出現(xiàn)大幅降價(jià)，購房者可能會(huì)放棄首付，甚至主動(dòng)違約，以減少自身損失。

金融風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

業(yè)主一旦違約，不僅給開發(fā)商帶來損失，銀行也可能被牽連其中。

中房信分析師薛建雄表示，招商地產(chǎn)南京項(xiàng)目所推出的一成首付做法，還算是老實(shí)的，但這一做法沒有辦法給企業(yè)帶來現(xiàn)金流。據(jù)他知道，在招商地產(chǎn)之后，跟風(fēng)推出一成首付的一些地產(chǎn)商通過制作虛假的首付證明騙貸。

他介紹說，相比一成的首付款，開發(fā)商更看重銀行的按揭貸款。他們會(huì)串通購房者向銀行騙貸，以化解自身的資金壓力。如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌幅過猛，購房者拒絕履約，而導(dǎo)致房屋被銀行拍賣。這樣不僅會(huì)給開發(fā)商自身造成風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給銀行帶來損失。

據(jù)此前報(bào)道，除了南京，合肥、廣州、武漢、深圳等多地均有開發(fā)商推出一成首付，并有迅速推廣傳播之勢(shì)。

事實(shí)上，即使在允許開發(fā)商向購房者提供二次借貸的香港，開發(fā)商對(duì)一成首付也非常謹(jǐn)慎。嘉里建設(shè)旗下物業(yè)代理事務(wù)部總經(jīng)理吳美珊說，嘉里建設(shè)的很多高端樓盤雖然都允許購房者首付一成，但是會(huì)對(duì)購房者的收入進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，確保有充足的還款能力，才會(huì)給出貸款。同時(shí)，嘉里建設(shè)會(huì)評(píng)估項(xiàng)目的價(jià)值，認(rèn)為樓盤較其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤有優(yōu)勢(shì)，不會(huì)有大幅降價(jià)可能，才會(huì)推出這類促銷方式。