每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

和記黃埔旗下的北京樓盤御翠尚府涉嫌違規(guī)事件仍在發(fā)酵。繼被曝出收取每筆10萬元誠意金后，近日有業(yè)內(nèi)人士稱，該樓盤開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn) （北京朝陽）有限公司（以下簡稱和記黃埔）存在變相囤地和打“限墅令”擦邊球的嫌疑。

該業(yè)內(nèi)人士表示，和記黃埔在開發(fā)姚家園地塊時，通過慢開發(fā)，曲線囤地近6年。期間，土地升值已超5.6倍。而在最新一期的產(chǎn)品開發(fā)上，其中的別墅產(chǎn)品還存在打“限墅令”擦邊球的嫌疑。

《每日經(jīng)濟新聞》記者就此事聯(lián)系和記黃埔相關(guān)人員，但截至記者發(fā)稿時，尚未收到對方的回應(yīng)。

拿地已十余年

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，正在銷售中的御翠尚府，樓盤所在地塊名叫姚家園地塊，早在2001年時和記黃埔便以約7億元拿下。

2010年國土部出爐的1457宗閑置土地“黑名單”顯示，和記黃埔搶在2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，與北京市相關(guān)部門就姚家園地塊簽訂了合同，并約定該地塊的開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。該項目正在銷售中的二期，推廣名為御翠尚府，宣傳頁面上的入住時間為2013年4月。記者在施工現(xiàn)場采訪時，御翠尚府還未完工。據(jù)御翠尚府工作人員介紹，預(yù)計封頂時間在今年盛夏或下半年。

如果以合同約定的竣工時間（2006年10月31日）為基準，即使御翠尚府在今年夏天或下半年能封頂，由此計算和記黃埔也囤地近6年。

北京工商局的工商資料顯示，2001年拿下姚家園地塊后，和記黃埔專門成立了運作平臺來運作此地塊，這一運作平臺就是成立于2002年11月15日的和記黃埔地產(chǎn) （北京朝陽）有限公司。該公司的工商資料顯示，其經(jīng)營范圍明確為“建設(shè)、出租、出售及經(jīng)營管理朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)姚家園新村規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)的房屋。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2003年姚家園地塊曾兩度傳出動工的消息，但后來皆不了了之，直到2005年6月才動工，并于當年11月開盤銷售。

對此，一位業(yè)內(nèi)人士分析說，2005年入市的安排，是和記黃埔的一種戰(zhàn)略布局。首先，2005年7月北京市國土資源局、北京市發(fā)改委聯(lián)合頒布的《北京市2005年度土地供應(yīng)計劃安排評價標準(試行)》規(guī)定：“中央商務(wù)區(qū)新增的酒店、高檔公寓、高檔寫字樓、商業(yè)設(shè)施、物流中心項目用地”將被限制供應(yīng)。而處于北京泛CBD區(qū)域的姚家園地塊，高端住宅的定位，使其稀缺性價值進一步體現(xiàn)，這在2005年之前是不存在的；其次，2005年伴隨和記黃埔姚家園地塊周邊的華紡易城、國美第一城、星河灣等樓盤的相繼上市，催熱了姚家園地塊所在的朝青板塊樓市，姚家園地塊的動工及上市，算是正逢其時。

在《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士指出，2001年和記黃埔拿下姚家園地塊的費用為約7億元，地塊總建筑面積約40萬平方米。以此計算，姚家園地塊樓面價約1750元/平方米。而公開資料顯示，于2005年開盤銷售的姚家園地塊一期項目，推廣名為逸翠園，合計共760套商品房入市，最終的成交均價為9230元/平方米。這表明，姚家園地塊一期的成交均價為樓面價的近5.27倍，利潤相當可觀。

姚家園地塊二期即御翠尚府仍然采取慢開發(fā)的方式，竣工時間一再延后。記者注意到，在2005年姚家園地塊一期動工前后，時任和記黃埔地產(chǎn)北京分公司副總經(jīng)理宋揚公開向媒體透露，整個項目規(guī)劃分為二至三期發(fā)展，計劃在2007年全面完工。然而目前該項目二期仍未完工封頂。

采用分期緩慢開發(fā)模式

一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，目前業(yè)內(nèi)存在四個公認的囤地標準：一、最典型的就是囤而不建，致使地塊光著屁股曬太陽；二、僅拿出地塊中的一小部分土地進行開發(fā)，抄熱項目，放緩銷售節(jié)奏，致使大部分土地仍處于閑置狀態(tài)，從而坐地生財；三、拿地后，通過時間跨度較大的分期開發(fā)模式，變相囤地；四、預(yù)售證發(fā)放后，捂盤不賣，類似囤房實質(zhì)與囤地無異。綜合來看，姚家園地塊的開發(fā)，就采取了第三種分期緩慢開發(fā)模式，以達到變相囤地的目的。

通過分期開發(fā)，和記黃埔的利潤成倍增長。北京住建委官網(wǎng)網(wǎng)簽系統(tǒng)上的數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日，目前在售的二期御翠尚府，已成交的269套房源成交均價為28358元/平方米，為一期760套商品房最終成交均價9230元/平方米的約3倍，而地塊的樓面價仍為近1750元/平方米，因此成交均價與樓面價的倍數(shù)，上升至目前的約16.2倍。

囤地帶來的溢價，同樣可以從地塊的升值上得到體現(xiàn)。《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京政府官網(wǎng)首都之窗上，一份名為《北京市國土資源局朝陽分局關(guān)于和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司有償國有土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記》的抵押資料顯示，2010年初，姚家園地塊的項目公司和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司將姚家園地塊中的姚家園東里4號院、5號院，合計土地抵押面積為57152平方米，抵押給建行北京鼎昆支行，抵押期限為2010年1月15日至2013年1月14日。當時這批抵押地塊的市場評估價值為56156.9萬元，而2010年初，被抵押地塊的市場評估值已沖高至約9826元/平方米，為2001年和記黃埔拿地時的樓面價約1750元/平方米的近5.6倍。

涉嫌打“限墅令”擦邊球

在開發(fā)中，御翠尚府開發(fā)商和記黃埔除有囤地嫌疑外，還涉嫌在產(chǎn)品開發(fā)中打限墅令擦邊球。

目前搜房網(wǎng)逸翠園別墅宣傳頁面顯示，姚家園地塊二期御翠尚府僅推出8套330平方米獨棟別墅，價格為1800萬~2000萬元/套。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，和記黃埔拿下姚家園地塊的時間為2001年，但與北京市相關(guān)部門簽訂土地出讓合同時間為2004年8月31日。

2003年2月，國土部發(fā)布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（即“45號文”），首次明確提出 “停止別墅類用地的土地供應(yīng)”，限墅令正式面世。

記者在與一位內(nèi)行人士溝通時，對方表示，雖然和記黃埔的實際拿地時間為2001年，但合同簽訂時間為2004年8月31日，因此姚家園地塊同樣屬于2003年限墅令的限制范圍。

或許正是懾于“限墅令”，御翠尚府的一位男性工作人員向記者解釋說，雖然宣傳上的用語為“獨棟別墅”，但實際上并不完全是獨棟別墅概念。而是一個板樓、聯(lián)排別墅與疊拼別墅混合的產(chǎn)品組合形態(tài)。

上述內(nèi)行人士認為，這是在打“限墅令”的擦邊球，主要利用“限墅令”對別墅定義的模糊性，將別墅整合進高端住宅形態(tài)內(nèi)，以避開“限墅令”約束。

隨后，《每日經(jīng)濟新聞》記者就相關(guān)問題與御翠尚府開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司相關(guān)人士進行溝通，但截至發(fā)稿時，記者尚未收到對方的回應(yīng)。