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每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

游走在法律與政策邊緣已久的小產(chǎn)權(quán)房問題，終于走到了破局的節(jié)點(diǎn)上。昨日（2月29日），全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)文建議，在房?jī)r(jià)較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎摹⒁宰宰橹鞯?、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來源，進(jìn)一步豐富城市住房供給體系。

此前國(guó)土部土地執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤曾表示，今年將組織研究選擇試點(diǎn)城市，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這也意味著小產(chǎn)權(quán)房問題有可能在今年迎來破題時(shí)刻，處理小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策將可能在今年初步推出，試點(diǎn)工作則可能先行推進(jìn)。

“非法生存”屢禁不止

按照李建勤的解釋，小產(chǎn)權(quán)房是指集體土地上建的房子，賣給非本村組織成員。依當(dāng)前國(guó)家的明確規(guī)定，城市居民不可買宅基地建房，也不可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但小產(chǎn)權(quán)房不允許登記。在國(guó)土部等多部委的政策條文和公開表態(tài)中，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)一直被界定為“不合法”。

據(jù)悉，多年來國(guó)土部不斷著手清理小產(chǎn)權(quán)房，即便如此小產(chǎn)權(quán)房的“非法生存”狀態(tài)仍未終結(jié)。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的了解，小產(chǎn)權(quán)房在很多地方都大量存在，且在建規(guī)模不小。在北京的一些郊區(qū)縣，個(gè)別小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)已頗成規(guī)模。

盡管國(guó)土部曾坦言目前還沒有完整統(tǒng)計(jì)全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)據(jù)，但全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)給出的數(shù)據(jù)卻顯示：1995~2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，其中“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米。

按照該機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，盡管存在不合法性，小產(chǎn)權(quán)房仍然具有不少積極意義：小產(chǎn)權(quán)房成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。

但另一方面，在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)過程中，開發(fā)商與村干部結(jié)成利益共同體，侵吞利潤(rùn)的情況也不少見。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)研，位于北京郊區(qū)縣的部分小產(chǎn)權(quán)房，其價(jià)格僅相當(dāng)于同地段商品房?jī)r(jià)的一半左右，甚至更低。而這些房屋的產(chǎn)權(quán)多數(shù)僅為20年，且在購(gòu)買時(shí)無法通過銀行貸款審核。

“今年會(huì)抓緊試點(diǎn)工作”

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處置，目前多采取“強(qiáng)拆”的方式，但這種做法備受批評(píng)。按照工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的觀點(diǎn)，“強(qiáng)拆”小產(chǎn)權(quán)房不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

該機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，要淡化、而不應(yīng)過于糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的集體所有而非國(guó)有的性質(zhì)，容忍、默認(rèn)集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期存在，將小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)視同改革開放以來允許在集體建設(shè)用地上興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一樣。按照現(xiàn)有規(guī)定，農(nóng)村集體土地上可興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，農(nóng)民也可在宅基地上建設(shè)房屋用于自住或出租，但上市交易卻不允許。

工商聯(lián)還建議，近期可考慮在房?jī)r(jià)較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來源，進(jìn)一步豐富城市住房供給體系。

按照這一邏輯，這或許意味著非法狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房將有條件地實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”。事實(shí)上，近幾年來，這樣的聲音并不少見。全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡繼明就曾建議，對(duì)于大量的小產(chǎn)權(quán)房，可在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)有條件的“合法化”。

蔡繼明向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年“兩會(huì)”期間將繼續(xù)提交關(guān)于處置小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)提案。據(jù)了解，不少房地產(chǎn)界的代表委員也將在今年提出相關(guān)建議。

值得注意的是，與工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的建議一致，李建勤近日表示將組織研究選擇試點(diǎn)城市，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房，“今年會(huì)抓緊試點(diǎn)工作”。

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北京年內(nèi)36宗土地全部底價(jià)成交

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

與住宅市場(chǎng)的逐步回暖不同，開年以來，北京的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的走勢(shì)。

來自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年來，北京成交各類地塊36宗，但截至2月底，這些土地溢價(jià)率全部為零。受零溢價(jià)的影響，今年前兩個(gè)月，北京土地出讓金合計(jì)為64.15億，僅相當(dāng)于去年同期132.35億元的48.5%。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地市場(chǎng)冷清的主要原因是北京調(diào)控政策執(zhí)行得最為嚴(yán)格，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期較悲觀。同時(shí)，北京在土地供應(yīng)中越來越趨向郊區(qū)化，少有優(yōu)質(zhì)地塊吸引企業(yè)出手。這有可能影響到將來的住房市場(chǎng)。