項(xiàng)崢

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款政策的收緊，使得房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)生水起，成為開發(fā)商的重要資金來源。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，自籌資金34093億元，增長(zhǎng)28.0%。房地產(chǎn)信托成為自籌資金的主要來源。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月末，全國(guó)房地產(chǎn)信托余額6882.3億元，同比增長(zhǎng)59.2%。

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展呈現(xiàn)出兩個(gè)新動(dòng)向：一是房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率較高，絕大多數(shù)以集合資金信托方式發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，預(yù)期年收益率多在10%以上，部分產(chǎn)品的收益甚至高達(dá)20%及以上；二是基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品得到快速發(fā)展，2011年末，全國(guó)基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品余額335.3億元，同比增長(zhǎng)近1倍。基金化信托產(chǎn)品預(yù)期收益高出普通房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。部分房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃，其信托端投資人平均年化收益率超過20%。

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)快速發(fā)展，規(guī)模迅速增長(zhǎng)，且到期收益率較高，潛在金融風(fēng)險(xiǎn)也較大。從目前來看，2012年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模較大。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多在1~2年，而且以兩年期居多。2010年，全國(guó)以集合資金信托方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品近2000億元。照此推測(cè)，2012年將有2000億元左右的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期。此外，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期損失風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率多在10%以上，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率甚至高達(dá)20%?？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)成交疲軟，房?jī)r(jià)面臨下調(diào)壓力，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益下降，勢(shì)必影響到能否按照預(yù)期收益率進(jìn)行兌付，甚至可能出現(xiàn)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資收益為負(fù)的情況。

去年底，銀監(jiān)會(huì)頒布了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，以控制房地產(chǎn)信托的增長(zhǎng)規(guī)模，并排查風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引發(fā)業(yè)務(wù)廣泛關(guān)注，2011年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)行規(guī)模驟降。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品余額新增830.4億元，約為上半年的48%。部分信托公司為防范房地產(chǎn)信托到期償付風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交保證金。

考慮到房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻提高，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)成交疲軟，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行驟減，也在一定程度上加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張狀況，增加房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期償付風(fēng)險(xiǎn)。因此，急需摸清房地產(chǎn)信托基本情況，重點(diǎn)是掌握到期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模，識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。需要根據(jù)不同房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和開發(fā)商的實(shí)際情況，進(jìn)行差別化處理，重點(diǎn)是要完善處置方案，避免一刀切方式用力過猛，造成房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)急劇暴露。房地產(chǎn)行業(yè)資金來源異常復(fù)雜，不排除有民間融資資金進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)中，需要高度警惕房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)引爆民間融資風(fēng)險(xiǎn)。