每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

在央行調(diào)低存準(zhǔn)、不少房企謀求以價換量的早春二月，全國樓市正走出春節(jié)時期的銷售冰點(diǎn)出現(xiàn)了普遍的回暖。來自世聯(lián)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2012年第8周全國一、二、三線城市住宅市場成交都呈現(xiàn)了環(huán)比回暖跡象。但萬科A（000002，收盤價8.51元）的2月份銷售數(shù)據(jù)環(huán)比卻雙雙出現(xiàn)近四成的下滑，樓市小陽春為何沒在萬科身上體現(xiàn)出來？

對此，萬科董秘譚華杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，這主要是受了“春節(jié)因素”的滯后效應(yīng)影響，“今年的春節(jié)在1月下旬，所以影響更多地體現(xiàn)在2月份。”而真正的“小陽春”可能要在3月份以后才會到來。

2月銷售數(shù)據(jù)同比上升

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萬科自去年8月以來，銷售額出現(xiàn)連續(xù)6個月的同比下滑，自去年9月以來銷售面積出現(xiàn)連續(xù)5個月的同比下滑。而這在2月份被終結(jié)，據(jù)今日披露的2月銷售數(shù)據(jù)簡報，萬科2月份實(shí)現(xiàn)銷售面積72萬平方米，銷售金額73.4億元。而2011年2月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積54.9萬平方米，銷售金額60.8億元。兩相對比，今年2月萬科銷售面積同比增長31.15%，銷售金額同比則增長20.72%。“這主要是季節(jié)性因素，去年2月份是最低的月份。”萬科董秘譚華杰向記者表示。

不過在全國多城市2月樓市出現(xiàn)回暖的情況下，萬科2月業(yè)績卻在沒有“春節(jié)”的情況下，環(huán)比雙雙出現(xiàn)了一定的下滑。

據(jù)披露，2012年1月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元。相比之下，2月銷售面積環(huán)比下降39.5%，銷售金額環(huán)比下降39.84%。對于2月份的環(huán)比下滑，譚華杰向記者表示，由于從認(rèn)購到簽約存在時間間隔，因此“春節(jié)因素”的影響往往體現(xiàn)在春節(jié)之后，“去年春節(jié)在2月初，因而主要影響可以在2月份當(dāng)月體現(xiàn)，去年2月是全年成交最低的月份。而今年的春節(jié)在1月下旬，所以影響更多地體現(xiàn)在2月份。”

記者又試著將這兩年的1~2月的銷售數(shù)據(jù)合并作對比。去年1~2月，萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積220.3萬平方米，銷售金額261.8億元。2012年1~2月，公司累計實(shí)現(xiàn)銷售面積190.9萬平方米，銷售金額190.5億元，分別同比下降13.35%和27.23%。

對此，譚華杰認(rèn)為這仍是去年基數(shù)太大所致，“去年1月201億元的銷售額，不僅是公司有史以來最高的，還創(chuàng)了房地產(chǎn)全行業(yè)有史以來最高的單月銷售紀(jì)錄，這個數(shù)據(jù)有點(diǎn)偶然因素，很難突破。除非今年能刷新這個紀(jì)錄，否則同比一定會下滑的。”

不拿地因地價缺吸引力

此前萬科總裁郁亮公開表示，2012年萬科的發(fā)展策略是過冬模式，具體表現(xiàn)為現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地。

雖然公司積極賣樓的效果不甚明顯，但今年的頭兩個月，在新增項(xiàng)目上，萬科卻著實(shí)非常謹(jǐn)慎。1月份，公司僅獲得廣州黃埔一城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目的綜合改造成本約15億元。而去年1月，是新增12個項(xiàng)目，合計投入為66.6億元。

據(jù)披露，2月萬科更是未增加一個新項(xiàng)目。而去年2月，新增了3個項(xiàng)目，合計投入為8.5億元。

對此，譚華杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋到，“因?yàn)闆]有特別合適的購地機(jī)會，土地價格沒有吸引力。”他表示，房地產(chǎn)調(diào)控之下，土地的底價卻依然偏高，“由于溢價率低，今年土地成交價格比去年略低，但底價卻比去年貴。”

記者同時發(fā)現(xiàn)，萬科去年每個月都有新增項(xiàng)目。12月新增項(xiàng)目面積高于銷售面積，當(dāng)月公司新增6個項(xiàng)目，權(quán)益建筑面積97.7萬平方米，而銷售面積僅為59.9萬平方米。

據(jù)山西證券統(tǒng)計，2011年萬科新增土地建筑面積為1856.95萬平方米，雖然較2010年的2948萬平方米下降37%，但高于2011年公司1075.3萬平方米的銷售面積。去年下半年，公司還連續(xù)在北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市大舉拿地。

愛建證券分析師左紅英博士向記者表示，就萬科今年前兩個月偏謹(jǐn)慎的項(xiàng)目儲備情況看，一方面可能是因?yàn)榇_實(shí)沒有太多適合的項(xiàng)目選擇，另一方則可能是公司“去年判斷今年會回暖，所以認(rèn)為下半年是個抄底的時機(jī)；而到了今年，形勢看來依然從緊，要等待更好的時機(jī)再出手。”