每經(jīng)記者 李靜瑕 發(fā)自北京

小產(chǎn)權(quán)房面對的“清理”，已經(jīng)在逐步在展開，有的可能會伴隨著拆除。就在今年，國土部有計(jì)劃開始選擇試點(diǎn)城市，處理存在的小產(chǎn)權(quán)房問題。

“現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模有50~60億平方米，在處理的問題上，是不能夠一棍子打死的。”全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱。郭松海兩今年兩會的提案中第一個(gè)提案就是《依法依情依理地處理好“小產(chǎn)權(quán)房”問題》。

郭松海告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的總量規(guī)模巨大，正可以在一定程度上起到保障房的作用，這樣一來也可以解決地方保障型住房融資難題。

小產(chǎn)權(quán)房可納入保障房

“解鈴還須系鈴人。”作為對房地產(chǎn)領(lǐng)域有深度研究的郭松海，對于小產(chǎn)權(quán)房的限制和取締存在異議。

農(nóng)村集體所有土地或者宅基地上由開發(fā)商或者當(dāng)?shù)卮寮w、個(gè)人建設(shè)或銷售的房屋，它們當(dāng)中多擁有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此也被稱為小產(chǎn)權(quán)房。

郭松海認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因主要是城區(qū)的房價(jià)過高，迫使農(nóng)民或者其他老百姓到城鄉(xiāng)結(jié)合部去合資建造低價(jià)位的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的過程，正是由于政府監(jiān)管的缺失。

“相當(dāng)于，當(dāng)初缺乏監(jiān)管，現(xiàn)在孩子生下來要掐死他，這不是很合情理的。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的問題，政府還是需要承擔(dān)一部分責(zé)任的，最終頁需要政府來解決這個(gè)問題。”郭松海稱。

上述提案當(dāng)中， 郭松海提出“小產(chǎn)權(quán)房”是特殊時(shí)期出現(xiàn)的特殊“社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”，應(yīng)新老劃段，確定一個(gè)時(shí)段，對原開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”可在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村辦理預(yù)登記。而對占用耕地開發(fā)房地產(chǎn)的，要堅(jiān)決予以取締。

郭松海對記者表示，“對小產(chǎn)權(quán)房可以劃分時(shí)段區(qū)分對待，部分可以轉(zhuǎn)化為保障性住房。沒有賣的政府可以收購，或者和當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民達(dá)成協(xié)議來出租，這是解決保障性住房一個(gè)很重要的途徑。”

目前，保障型住房的融資依然存在著較大的困難，保障型住房的商業(yè)化模式未能夠最終形成，回款期限較長，因此很多金融資本難以承受保障型住房的風(fēng)險(xiǎn)。

在保障型住房融資難題上，郭松海認(rèn)為，可以獲得財(cái)政支持，也要向社會開發(fā)民間融資、信托融資等各方面的渠道。其中很重要一方面，就是考慮將小產(chǎn)權(quán)房納入到保障型住房領(lǐng)域，這樣就可以在一定程度上，解決融資難題。

房地產(chǎn)調(diào)控不會放松

今年的政府工作報(bào)告中，對房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)是，要堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

郭松海認(rèn)為，房價(jià)的合理回歸就是重慶市提出來的普通居民有六七年的收入就可以買一套普通的90平米、位置適中的房子，這就是讓購房能力與購房價(jià)格相適應(yīng)。

“我認(rèn)為房價(jià)調(diào)控不會放開。如果說有所謂的放開，我認(rèn)為是在房型戶型上劃分，在普通商品房與高端市場劃分。”郭松海向記者表示，高端市場就不需要去限購，有市場去調(diào)節(jié)，但是在土地供應(yīng)上，70%在小戶型普通住房上，高端市場的土地供應(yīng)應(yīng)該控制在30%以下。

郭松海在他的提案中提到，商品住宅類和二手住宅類均可以設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。高端和普通房地產(chǎn)市場的分類可以以120平方米或者144平方米為界線。

“今年，房價(jià)過高的地方要有比較大的下調(diào)，房價(jià)本身比較適中的地方，可能跌個(gè)百分之幾，或者低于。”郭松海表示，房價(jià)會在回歸到合理區(qū)間以后，可能會隨著收入的增長，對環(huán)境設(shè)施等的需求增加，房價(jià)還會有上漲趨勢。

在房地產(chǎn)稅方面，郭松海還在提案中建議，實(shí)行差別性的稅收政策。第一套房可以實(shí)施免稅，對二套住宅面積超出普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的對超出面積可按較低稅率如0.5%征收。對三套住宅或三套以上住宅，應(yīng)按套數(shù)或按面積實(shí)行累進(jìn)制稅率，其稅率高于1%。這就意味著，房子越多稅率越高。

“稅制要改革起來難度是比較大的，稅制的設(shè)計(jì)我覺得并不是很復(fù)雜的問題，很多國家都在推國產(chǎn)稅。我們現(xiàn)在稅制推不開主要是因?yàn)槟壳百彿繖n案沒有聯(lián)網(wǎng)，基礎(chǔ)工作沒有做好，房屋檔案體系還沒有健全。”郭松海對記者分析認(rèn)為，作為稅種的設(shè)置應(yīng)該從增量向存量的過渡，這會受到既得利益者的阻礙。