每經(jīng)記者 李靜瑕 發(fā)自北京

小產(chǎn)權(quán)房“清理”在逐步展開(kāi)，有的可能會(huì)拆除。今年，國(guó)土部將有計(jì)劃開(kāi)始選擇試點(diǎn)城市，處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

“現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模有50~60億平方米，在處理上是不能夠一棍子打死的。”全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱。郭松海的提案中第一個(gè)提案就是《依法依情依理地處理好“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題》。

郭松海告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的總量規(guī)模巨大，可以在一定程度上起到保障房的作用，這樣一來(lái)也可以解決地方保障型住房融資難題。

小產(chǎn)權(quán)房可納入保障房

“解鈴還須系鈴人。”作為對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域有深度研究的郭松海，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的限制和取締存在異議。

農(nóng)村集體所有土地或者宅基地上由開(kāi)發(fā)商或者當(dāng)?shù)卮寮w、個(gè)人建設(shè)或銷售的房屋，它們當(dāng)中多擁有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此也被稱為小產(chǎn)權(quán)房。

郭松海認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因主要是城區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)高，迫使農(nóng)民或者其他老百姓到城鄉(xiāng)結(jié)合部去合資建造低價(jià)位的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的過(guò)程，正是由于政府監(jiān)管的缺失。

“相當(dāng)于，當(dāng)初缺乏監(jiān)管，現(xiàn)在孩子生下來(lái)要掐死他，這不是很合情理的。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的問(wèn)題，政府還是需要承擔(dān)一部分責(zé)任的，最終頁(yè)需要政府來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。”郭松海稱。

上述提案當(dāng)中， 郭松海提出“小產(chǎn)權(quán)房”是特殊時(shí)期出現(xiàn)的特殊“社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”，應(yīng)新老劃段，確定一個(gè)時(shí)段，對(duì)原開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”可在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村辦理預(yù)登記。而對(duì)占用耕地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，要堅(jiān)決予以取締。

郭松海對(duì)記者表示，“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房可以劃分時(shí)段區(qū)分對(duì)待，部分可以轉(zhuǎn)化為保障性住房。沒(méi)有賣的政府可以收購(gòu)，或者和當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民達(dá)成協(xié)議來(lái)出租，這是解決保障性住房一個(gè)很重要的途徑。”

目前，保障型住房的融資依然存在著較大的困難，保障型住房的商業(yè)化模式未能夠最終形成，回款期限較長(zhǎng)，因此很多金融資本難以承受保障型住房的風(fēng)險(xiǎn)。

在保障型住房融資難題上，郭松海認(rèn)為，可以獲得財(cái)政支持，也要向社會(huì)開(kāi)發(fā)民間融資、信托融資等各方面的渠道。其中很重要一方面，就是考慮將小產(chǎn)權(quán)房納入到保障型住房領(lǐng)域，這樣就可以在一定程度上，解決融資難題。

房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松

今年的政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)是，要堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

郭松海認(rèn)為，房?jī)r(jià)的合理回歸就是重慶市提出來(lái)的普通居民有六七年的收入就可以買一套普通的90平米、位置適中的房子，這就是讓購(gòu)房能力與購(gòu)房?jī)r(jià)格相適應(yīng)。

“我認(rèn)為房?jī)r(jià)調(diào)控不會(huì)放開(kāi)。如果說(shuō)有所謂的放開(kāi)，我認(rèn)為是在房型戶型上劃分，在普通商品房與高端市場(chǎng)劃分。”郭松海向記者表示，高端市場(chǎng)就不需要去限購(gòu)，有市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，但是在土地供應(yīng)上，70%在小戶型普通住房上，高端市場(chǎng)的土地供應(yīng)應(yīng)該控制在30%以下。

郭松海在他的提案中提到，商品住宅類和二手住宅類均可以設(shè)90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。高端和普通房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類可以以120平方米或者144平方米為界線。

“今年，房?jī)r(jià)過(guò)高的地方要有比較大的下調(diào)，房?jī)r(jià)本身比較適中的地方，可能跌個(gè)百分之幾，或者低于。”郭松海表示，房?jī)r(jià)會(huì)在回歸到合理區(qū)間以后，可能會(huì)隨著收入的增長(zhǎng)，對(duì)環(huán)境設(shè)施等的需求增加，房?jī)r(jià)還會(huì)有上漲趨勢(shì)。

在房地產(chǎn)稅方面，郭松海還在提案中建議，實(shí)行差別性的稅收政策。第一套房可以實(shí)施免稅，對(duì)二套住宅面積超出普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)超出面積可按較低稅率如0.5%征收。對(duì)三套住宅或三套以上住宅，應(yīng)按套數(shù)或按面積實(shí)行累進(jìn)制稅率，其稅率高于1%。這就意味著，房子越多稅率越高。

“稅制要改革起來(lái)難度是比較大的，稅制的設(shè)計(jì)我覺(jué)得并不是很復(fù)雜的問(wèn)題，很多國(guó)家都在推國(guó)產(chǎn)稅。我們現(xiàn)在稅制推不開(kāi)主要是因?yàn)槟壳百?gòu)房檔案沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，基礎(chǔ)工作沒(méi)有做好，房屋檔案體系還沒(méi)有健全。”郭松海對(duì)記者分析認(rèn)為，作為稅種的設(shè)置應(yīng)該從增量向存量的過(guò)渡，這會(huì)受到既得利益者的阻礙。