每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海

持續(xù)的調(diào)控正嚴(yán)峻地考驗(yàn)著房企的融資能力。實(shí)際上，在融資愈發(fā)困難的情況下，房企對(duì)于資金的利用效率更值得關(guān)注。

A股市場(chǎng)涉及地產(chǎn)公司的融資或再融資已經(jīng)許久沒有開閘了。2009年樓市的“小陽(yáng)春”是地產(chǎn)公司增發(fā)新股進(jìn)行融資的最后一輪小高峰。WIND數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2009年以來(lái)，有22家房地產(chǎn)上市公司實(shí)施了定向增發(fā)，1家實(shí)施了公開增發(fā)，共募集資金585.89億元。此外，在香港聯(lián)交所上市的內(nèi)地房企也有不少公司以發(fā)債或配發(fā)新股等形式進(jìn)行了融資。

這些通過(guò)各種形式實(shí)現(xiàn)再融資的房企，是否將資金用到了“刀刃”上？是否按承諾的方向和額度善用了這些投資？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，對(duì)于善用資金的房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)調(diào)整開發(fā)和土地儲(chǔ)備節(jié)奏，可以在行業(yè)低潮期具備較強(qiáng)的抗寒能力。

穩(wěn)健型房企更抗寒

臥龍地產(chǎn) （600173,SH）曾在2009年增發(fā)過(guò)股票，募集資金8億元。該公司預(yù)計(jì)，根據(jù)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及公司發(fā)展戰(zhàn)略，上述募集資金將主要用于臥龍·天香華庭二期項(xiàng)目及臥龍五洲·世紀(jì)城一期項(xiàng)目，前者將投入5.2億元，后者投入2.8億元。

從該公司隨后兩年的財(cái)報(bào)來(lái)看，天香華庭、五洲·世紀(jì)城等項(xiàng)目為臥龍地產(chǎn)提供了大量可售房源。2011年1~6月，天香華庭結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入2.6億元。平安證券報(bào)告預(yù)計(jì)，2011年下半年，紹興天香華庭的高層項(xiàng)目、清遠(yuǎn)五洲世紀(jì)城的住宅項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入銷售。這意味著，2009年募集資金投向的項(xiàng)目正在逐漸為公司帶來(lái)收入。

受近兩年調(diào)控政策的影響，臥龍地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有所放緩，財(cái)報(bào)顯示，2011年1~9月，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.2億元，同比減少47%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.1億元，同比下降8%。不過(guò)，臥龍地產(chǎn)的資金情況仍比較健康。截至去年9月底，該公司賬面現(xiàn)金為9.6億元，資產(chǎn)總額為35.3億元，而同期負(fù)債總額為17.7億元，資金產(chǎn)負(fù)債率為50.03%。

較為充裕的資金面，讓臥龍地產(chǎn)在這一輪行業(yè)調(diào)控中有望實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張。今年1月20日，臥龍地產(chǎn)公告稱，擬出資約2.33億元受讓安信信托持有的清遠(yuǎn)市五洲實(shí)業(yè)投資有限公司49.9%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，臥龍地產(chǎn)將擁有清遠(yuǎn)五洲100%股權(quán)，并增厚公司的權(quán)益土地儲(chǔ)備。此外，公司的天香西園、武漢麗景灣和青島嘉原盛等項(xiàng)目均是通過(guò)股權(quán)收購(gòu)獲得的。

東興證券預(yù)計(jì)，臥龍地產(chǎn)目前現(xiàn)金充足，在當(dāng)前通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)的形式增加土地儲(chǔ)備，無(wú)疑將擁有較大的成本優(yōu)勢(shì)。

高息融資令房企承壓

2009年8月，榮盛發(fā)展（002146,SZ）經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，向符合中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)相關(guān)規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行人民幣普通股（A股）9600萬(wàn)股，每股發(fā)行價(jià)格為人民幣12.50元，募集資金總額12億元?？鄢c發(fā)行有關(guān)的費(fèi)用人民幣3265萬(wàn)元，公司實(shí)際募集資金凈額為11.67億元。

承擔(dān)榮盛發(fā)展持續(xù)督導(dǎo)的保薦機(jī)構(gòu)國(guó)信證券提供的報(bào)告顯示：截至2009年12月31日，公司募集資金直接投入承諾投資項(xiàng)目累計(jì)10.61億元，全部為2009年度投入。

從隨后榮盛發(fā)展的財(cái)務(wù)報(bào)告來(lái)看，徐州阿爾卡迪亞二期項(xiàng)目、蚌埠阿爾卡迪亞三期項(xiàng)目都已經(jīng)陸續(xù)產(chǎn)生銷售收入，這讓榮盛發(fā)展成為最近兩年為數(shù)不多的保持了業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的房企之一。該公司預(yù)計(jì)，2011年1~12月利潤(rùn)將同比增長(zhǎng)30%~50%。

與臥龍地產(chǎn)一樣，該公司也趁行業(yè)低谷增加土地儲(chǔ)備。公開資料顯示，榮盛發(fā)展在過(guò)去一年多里七次出手拿地，并以3700萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)得沈陽(yáng)中天房產(chǎn)公司25%股權(quán)，同時(shí)計(jì)劃以整理成本15萬(wàn)/畝的價(jià)格與遼寧藥都投資（集團(tuán)）公司合作開發(fā)本溪健康城項(xiàng)目的開發(fā)。

不過(guò)，與大多數(shù)房企一樣，榮盛發(fā)展也面臨一定的資金壓力。在二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)或發(fā)債進(jìn)行再融資基本關(guān)閘的最近兩年多，榮盛發(fā)展融資渠道更多轉(zhuǎn)向委托貸款及信托融資。截至2011年9月末，榮盛發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)75.96%，負(fù)債總額為210億元。同期榮盛發(fā)展手持現(xiàn)金僅17.41億元，加上應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款及其他流動(dòng)資產(chǎn)22.88億元，有較大的償付壓力。

高息倒逼資金應(yīng)用效率

從近期的市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，房產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控不放松已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。南京、杭州等地雖然出現(xiàn)了成交量回暖的情況，但熱銷的項(xiàng)目往往是降價(jià)幅度較大的房源。據(jù)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士分析，愿意大幅降價(jià)銷售的房企資金面往往出現(xiàn)了較為嚴(yán)峻的問題，需要迅速回籠資金。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從銀行業(yè)人士處了解，至少今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸及個(gè)人按揭都不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，仍將嚴(yán)格按相關(guān)政策執(zhí)行“限貸”。近期證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門也表態(tài)稱，房企在二級(jí)市場(chǎng)的融資之門仍將緊閉。這使得今年房企的融資環(huán)境仍然嚴(yán)峻。

據(jù)了解，類似榮盛發(fā)展這樣的企業(yè)，通過(guò)委托貸款和信托融資需要支付遠(yuǎn)高于銀行貸款的利息。公開資料顯示，榮盛發(fā)展三筆委托借款年利率均在12.5%及以上，此外，榮盛發(fā)展向中投信托進(jìn)行的6.62億元融資，年利率為13%。

另?yè)?jù)市場(chǎng)公開信息，有部分房產(chǎn)信托資金已經(jīng)將年回報(bào)提升到了30%左右，這樣高額的資金成本，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)幾乎是不可承受之重。對(duì)于已經(jīng)到手的資金，如何善加利用，讓其發(fā)揮最大的效率，或許將是今年房企的重要課題。