每經編輯 每經記者 楊羚強、查道坤 實習生 王秀娟 發(fā)自上海、南京    

每經記者 楊羚強、查道坤 實習生 王秀娟 發(fā)自上海、南京

2010年年底，《每日經濟新聞》記者曾報道世茂昆山項目——世茂蝶湖灣曾逆市漲價10%銷售，房價接近10000元/平方米。如今，僅過去一年多，世茂蝶湖灣的最新報價只有6600元/平方米，跌去近四成。

3月6日，世茂房地產（00813，HK）宣布2012年2月份單月合約銷售額達20.70億元，同比增加70.9%，環(huán)比增加127.5%；合約銷售面積為205263平方米，同比增長97%。在沒有推出新樓盤的情況下，世茂房地產的銷售均價由1月份的18064元/平方米，下調至10089元/平方米。

據悉，造成均價下調的部分因素是世茂房地產主力銷售樓盤由北京的世茂宮園、上海世茂濱江花園換成了南京世茂濱江新城、昆山世茂蝶湖灣等均價相對便宜的樓盤。不過，昆山世茂東壹號、杭州世茂·錢塘帝景等也在降價，而且降幅驚人，世茂已經打響2012年的第一場價格戰(zhàn)。

部分價格跌回3年前

資料顯示，位于南京下關區(qū)的南京世茂濱江新城17號樓部分房源降價4000元/平方米，降價幅度達到26%左右，折后價格為11000元/平方米，如果一次性付款還可以打99折。南京某房地產中介負責人向《每日經濟新聞》記者表示，這樣的價格別說在市區(qū)內很難找到，就是在郊區(qū)也難找到相似性價比的房源。

在大力度促銷下，世茂在南京推出的優(yōu)惠房源已經消化出去130余套，現(xiàn)在只剩下200平方米以上的少量房源。和南京世茂濱江新城的情況相比，世茂昆山蝶湖灣的促銷力度更猛。售樓員報出的銷售均價僅為6600元/平方米，遠低于昆山房產信息網登記的10471.14元/平方米的平均參考價格。

《每日經濟新聞》記者合算，在2006年開盤的世茂昆山蝶湖灣所推房源中，有47%的房源售價超過6600元/平方米。據搜房網價格走勢監(jiān)測顯示，世茂昆山蝶湖灣上一次以6000多元/平方米價格出售，還是在2009年的9月。此后，世茂昆山蝶湖灣的價格高漲，最高時高層公寓的售價曾達11000元/平方米，去年11月推出的二期均價也達到了8500元。

有報道稱，加上各種折扣與優(yōu)惠，世茂昆山蝶湖灣最終實際售價僅為5000元/平方米左右，與6600元/平方米的報價相比，優(yōu)惠幅度達15%。如果消息屬實，則世茂昆山蝶湖灣目前的價格僅比2006年開盤時高出200元/平方米。

據記者采訪了解，世茂昆山蝶湖灣本期銷售的房源和之前差異并不大，只是位置臨近馬路。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，如果按照昆山等地的房地產價格行情，位置因素造成的價差也就幾百元/平方米。

低拿地成本支撐

資料顯示，南京世茂濱江新城所在的寶善地塊總用地面積達59．4萬平方米，實際出讓面積為48．5萬平方米，容積率住宅部分為2．2，該地塊在掛出去之后一直無人問津，直到截止日期的2003年7月4日，世茂集團在沒有競爭對手的情況下，以底價18億元成交。

“世茂當時拿地的成本僅為3030元/平方米左右，如果加上樓盤建設價、工人工資等費用，以現(xiàn)在的價格賣毛利就大大降低了。”一位業(yè)內人士對《每日經濟新聞》記者說。

同樣，世茂昆山蝶湖灣也是2005年就拿地的老項目，土地成本占到房價的比例并不高，也許是世茂能夠比競爭對手賣得更便宜的原因。

如果僅以世茂房地產去年平均40%左右的毛利水平衡量，上述幾個項目目前的降價幅度都大大降低了毛利。根據世茂集團財報，截至2011年6月30日，世茂集團的平均土地成本為1649元/平方米，建筑成本及資本化開支的成本僅是購買土地成本的44%。擁有較高利潤空間的世茂房地產顯然比周邊競爭對手有明顯的競爭優(yōu)勢，通過降價快速回籠資金因此成為當仁不讓的選擇。

財務壓力或是誘因

《每日經濟新聞》記者昨日致電世茂房地產品牌部門人士，詢問世茂房地產有無在全國大范圍降價，未獲得正面回應。

數據顯示，截至2011年6月30日，世茂房地產手握3810萬平方米土地儲備，其中長三角占34.3%，環(huán)渤海占24.2%，中西部占17.2%，海西占11.1%，珠三角占7.1%，北部占6.1%。長三角與環(huán)渤海兩大區(qū)域占據58.5%，而長三角與環(huán)渤海兩大區(qū)域正是本輪地產調控的 “重災區(qū)”。同期，世茂房地產的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為114億元，但要在一年內付清的應付貿易賬款及其他應付賬款就高達122億元，另外還有59億元的應付稅款和80多億元將到期的銀行貸款。

東方證券的一份研究報告顯示，2011年114家上市房企中報中，“招保萬金”等4家龍頭房企的平均凈負債率為59.8%，余下110家上市房企中報平均凈負債率為67.5%，創(chuàng)歷史新高。相較而言，世茂房地產當時的凈負債率高于行業(yè)平均水平近8個百分點。

其他大開發(fā)商恐難跟進

然而，世茂房地產選擇的低利潤銷售會不會沖擊到其他開發(fā)商呢？

據南京網上房地產統(tǒng)計的數據顯示，南京世茂濱江新城2005年2月25日對外銷售，目前均價為12359元/平方米。“世茂此次的降價對于南京其他開發(fā)商樓盤絕對是一個沖擊，保利、萬科等大開發(fā)商在南京銷售的房源均價遠遠高于世茂的均價。”一位業(yè)內人士對《每日經濟新聞》記者說。

《每日經濟新聞》記者查詢相關資料獲悉，南京萬科金域藍灣的銷售均價為14988元/平方米，南京保利紫晶山銷售均價為16570元/平方米，南京中海鳳凰花園的均價為24948元/平方米、南京萬達廣場價為16022元/平方米，“世茂濱江新城的均價低了很多，所以銷售量上漲是正常情況。”365地產家居網的一位工作人員分析說。

“有降價空間，所以世茂打出了促銷的價格，相比之下，其他開發(fā)商由于拿地價格的原因，肯定無法同樣打價格戰(zhàn)。”一位業(yè)內人士說。