每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在3月7日的十一屆全國人大五次會議上海代表團全團會議上，上海市委書記俞正聲說，上海房地產(chǎn)市場發(fā)展方針是“三個為主”，以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主，這是上海長期堅持的方針，不是短期的；限購令等措施就是貫徹“三個為主”方針，“我看不出今年要改變的跡象。”

更讓國內(nèi)高端住宅樓盤開發(fā)商擔憂的是，部分境外房地產(chǎn)項目正在大力搶奪目標客戶。香港嘉里建設市務總經(jīng)理吳美珊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該公司目前接待的客戶中，內(nèi)地客戶的比例已經(jīng)從原先的10%~20%，上漲至目前的三成以上。

吳美珊的下屬介紹說，如果加上那些雖然持有香港身份證，但資金卻來自內(nèi)地的人，目前在香港購房的內(nèi)地購房者人數(shù)可能占到總量的50%以上。和我國香港地區(qū)的情況相似，第一太平戴維斯對新加坡的外籍客群調(diào)查數(shù)據(jù)表明，每四個在新加坡購買房屋的外國人中，就有一個來自中國內(nèi)地。永泰控股總經(jīng)理林秀蓮認為，大量內(nèi)地購買人群涌向境外房地產(chǎn)市場，和過去一年限購令的大規(guī)模執(zhí)行有關。

利差、匯差引誘投資者

事實上，我國香港地區(qū)的房產(chǎn)目前并不便宜。以嘉里建設在九龍東的現(xiàn)崇山項目為例，每平方尺達到1.1萬港元，一套面積60多平方米（每平方米等于9平方尺）的公寓房，售價至少要六百多萬港元；如果要買1000平方尺的三房，則價格至少要1000萬港元以上。

據(jù)吳美珊透露，上述價格并不算高。在中環(huán)附近跑馬地半山由嘉里建設開發(fā)的另一項目——紀云峰的平均售價折合每平方米已經(jīng)達到30萬港元左右，而目前香港最貴公寓住宅的售價甚至已經(jīng)突破60萬港元/平方米。

同樣，新加坡的豪宅也不便宜。以當?shù)氐募畏搴劳ロ椖繛槔?，一?53平方米的公寓，售價高達8800萬元人民幣，該項目最貴的一套公寓房的售價更是達到3億元。

新加坡和我國香港地區(qū)如此高昂的房價，為什么依然能夠吸引內(nèi)地投資人群舍近求遠，轉(zhuǎn)而購買高價位的境外房產(chǎn)，除了限購是否還有其他因素？

吳美珊告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，對投資人群來說，內(nèi)地的限購令確實不是導致他們花高價在新加坡和我國香港地區(qū)置業(yè)的唯一原因。對于上述投資者更有吸引力的因素是，這兩個地區(qū)常年采用低息貸款利率，投資者能以相對低廉的利率貸款買房，還能賺到因港幣或新加坡幣暫時貶值而帶來的匯率差。

她介紹說，以現(xiàn)崇山為例，銀行提供給購房者的貸款利率只有2%左右，而目前港幣兌人民幣的匯率不斷下跌，如果購房者選擇用人民幣支付貸款購買現(xiàn)崇山的房產(chǎn)，不僅不用像內(nèi)地那樣承受很高的利息，還會因為匯率的下跌，實際減少每個月支付的供房款，這使得很多內(nèi)地購房者對在香港地區(qū)買房產(chǎn)生了興趣。

和吳美珊介紹的情況類似，林秀蓮也說，匯率和利率因素是導致內(nèi)地投資者大量赴境外買房的一個重要原因。通過這樣的方式，他們可以以相對低廉的資金成本，購買到價值更高的房產(chǎn)。

投資回報有保障

相比于匯率和利率的優(yōu)勢，境外物業(yè)比起內(nèi)地的物業(yè)有更穩(wěn)定的投資保障，更進一步吸引了內(nèi)地的投資人群。

吳美珊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，香港地區(qū)的房屋供應非常有限，開發(fā)商甚至在購買地皮前就能測算出，這一地區(qū)潛在的出租和購買需求量，進而能根據(jù)客戶的需求，有針對性地推出產(chǎn)品供市場銷售。以現(xiàn)崇山所在的九龍為例，過去十年，只有兩個項目的開發(fā)面積超過10萬平方米。在供應極其有限的情況下，九龍的新建房屋通常都不愁出租和出售，因此能給投資者很不錯的回報。以現(xiàn)崇山為例，租金可以達到20~30港元/平方米/天。

吳美珊說，以上述租金收入，如果內(nèi)地買家貸款成數(shù)在七成左右，那么每月的租金可以支付月供和物業(yè)管理費用的大部分，因此選擇現(xiàn)崇山的投資者特別多。據(jù)她統(tǒng)計，至少有一半的內(nèi)地購房者是為了出租而在香港買房。

她還表示，雖然在去年底，香港特區(qū)政府提高了內(nèi)地購房者的首付比例。不過，像嘉里建設這樣的開發(fā)商仍然會為購房者提供第二按揭，最少首付兩成，就可以在香港投資一套高租金回報率的住宅。