每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自 浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自 浙江杭州

150米，44層的豪宅濱江城市之星建在7層高的觀音塘小區(qū)前，引起周邊居民對“采光權(quán)”被侵犯的抗議。居民認為第二張規(guī)劃許可證最終將原本只有21層的樓房推高至44層，而杭州市規(guī)劃局則表示，分兩次發(fā)放規(guī)劃許可證確有不妥之處（詳見3月8日本報第15版）。

根據(jù)杭州市規(guī)劃局的通報，法院要求撤銷的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（第二張）已被注銷。另外，根據(jù)濱江集團的申請，撤回了城市之星項目的第一張規(guī)劃許可證。杭州市規(guī)劃局將按行政許可程序要求，對整個項目重新核發(fā)一本“大證”，避免部分房產(chǎn)淪為“違建”。

日前，《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，就在杭州市規(guī)劃局通過當?shù)孛襟w回應(yīng)城市之星項目規(guī)劃質(zhì)疑當天，城市之星項目已經(jīng)拿到這本“大證”，但該項目的種種疑團并未就此解開。

不確定的限高

6年前，城市之星與其北側(cè)的觀音塘小區(qū)高度相差不多。

“圖紙上，原來城市之星所在地塊調(diào)整限高時，觀音塘小區(qū)也作了相應(yīng)調(diào)整。但奇怪的是，隨后，觀音塘恢復原狀，而城市之星所在地塊限高提高了。”這令觀音塘居民疑惑不已。

觀音塘小區(qū)居民提供的一份2006年9月4日出圖的《錢江新城單元控制性詳細規(guī)劃》顯示，B-01地塊 （城市之星地塊包括B-01、B-02兩地塊）限高由100米調(diào)整為150米。觀音塘小區(qū)內(nèi)的怡靜坊、居安坊、思安坊現(xiàn)狀調(diào)整為居住兼容商業(yè)，限高100米，“當時聽說要進行拆遷”，有居民說。

一年后，2007年4月7日出圖的《錢江新城單元控制性詳細規(guī)劃》顯示，怡靜坊、居安坊、思安坊現(xiàn)狀調(diào)整為居住兼容商業(yè)，限高100米卻“消失”了。

濱江集團與杭州市規(guī)劃局2007年4月3日簽訂的土地出讓協(xié)議并未說明城市之星項目住宅部分的限高。

土地出讓協(xié)議上的主要技術(shù)經(jīng)濟指標顯示，B-01地塊規(guī)劃為商業(yè)金融、辦公，單身公寓（非居?。┯玫?，建筑限高150米；而B-02地塊，規(guī)劃為住宅（設(shè)配套公建）用地，建筑密度不大于25%，未提及建筑限高。

陽光權(quán)之爭

根據(jù)杭州市規(guī)劃局相關(guān)規(guī)定，擬建建筑影響現(xiàn)狀住宅少量住戶達不到日照標準的，建設(shè)單位經(jīng)征得該部分受影響的住戶同意的，可予以規(guī)劃許可。

“在編制城市規(guī)劃，特別是確定杭州城市之星項目所在地塊限高150米以前就應(yīng)該調(diào)查和評估相鄰現(xiàn)狀的日照影響，怎么是確定樓盤150米，44層高，再對受日照影響的住戶進行補償？”有觀音塘居民質(zhì)疑稱。

“根據(jù)我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法有規(guī)定，應(yīng)先根據(jù)選址規(guī)劃再建設(shè)。”浙江大學區(qū)域與城市規(guī)劃系教授周復多對此同樣表示不解。

根據(jù)杭州市規(guī)劃局解釋，在規(guī)劃之初已發(fā)現(xiàn)高層建筑對部分周邊住戶有日照影響?？紤]到該項目為已出讓土地，有開工時間要求，2008年6月，對未產(chǎn)生日照影響的規(guī)劃建筑部分（不超過21層）的規(guī)劃先行核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》，待有關(guān)部門對日照有影響的現(xiàn)狀住宅住戶進行補償后，于2010年8月，再行核發(fā)剩余部分的許可證。

據(jù)章賢慎介紹，根據(jù)杭州市日照標準，因為日照達不到法定標準，觀音塘小區(qū)目前共有141戶收到“陽光權(quán)”補償。該補償名單顯示，部分房子整幢都難以享受到陽光，“特別是怡靜坊4幢，達不到杭州市日照標準的共有53戶，占該幢總戶數(shù)的75.71%。”

除了觀音塘小區(qū)，與城市之星較近的還有杭州四季青中學、老人公寓等。

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，自杭州中院去年判決撤銷規(guī)劃許可證后，部分觀音塘小區(qū)業(yè)主聯(lián)合起來提出了三項初步解決方案：一是要求拆除違規(guī)的部分建筑；二是要求置換，三則是給予賠償。有居民擔心，自杭州市規(guī)劃局核發(fā)一本“大證”后，上述要求則很難實現(xiàn)。

在周復多看來，如果規(guī)劃局要對整個項目重新核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在核發(fā)許可證之前，必須重新組織公示或征求利益關(guān)系人意見，舉行聽證會，充分聽取利害關(guān)系人的意見。

昨日，記者就濱江集團是否已經(jīng)領(lǐng)到整體建設(shè)工程規(guī)劃許可證，向杭州市規(guī)劃局以及濱江集團求證，截至記者發(fā)稿時，未收到任何回復。

戶型涉嫌違規(guī)

一張“大證”或?qū)⒈苊獬鞘兄遣糠址慨a(chǎn)淪為“違建”的尷尬。

但蹊蹺的是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)城市之星土地出讓協(xié)議中，有關(guān)于90平方米以下戶型占比的規(guī)定，而定位豪宅的城市之星卻難尋小戶型。

據(jù)悉，濱江集團與杭州國土資源局2007年4月3日簽訂的土地出讓協(xié)議要求，住宅建筑套型和面積比例應(yīng)符合國家、省、市相關(guān)規(guī)定，該地塊90平方米以下住房面積占其項目住宅總面積的比例要在20%以上（含）。

杭州國土資源局資料顯示，城市之星所在地塊屬于商住性質(zhì)，總占地面積47455平方米，其中商用部分容積率為6.5，住宅部分為4.0。其中住宅部分建筑面積133404平方米，根據(jù)土地出讓協(xié)議的要求，90平方米以下住房面積至少應(yīng)該有26680.8平方米。

據(jù)知情人士透露，彼時正是國家要求興建普通商品住房的時期，“70/90”政策也在那時提出。當時，中央發(fā)文要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。而杭州也在采取各種政策，爭取達到“70/90”要求。

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉的城市之星規(guī)劃設(shè)計批復顯示，該項目90平方米以下套型面積為26571平方米，占總面積的20.21%，比協(xié)議要求高0.21%。但實際上，該項目90平方米以下戶型難尋蹤跡。

“此前戶型最小在190平方米，最高在300多平方米，”3月8日，城市之星售樓處銷售人員明確表示，“將售賣的1號樓戶型更大。”

有業(yè)內(nèi)人士透露，為了對應(yīng)上述政策對戶型面積的嚴格限制，部分開發(fā)商早在委托建筑設(shè)計公司做方案時對房子按大戶型設(shè)計，實行拼湊，中間計分隔墻，驗收后再合并施工。對于城市之星是否存在拼湊，售樓人員強調(diào)，“沒有拼湊，就一本房產(chǎn)證。”

杭州透明售房網(wǎng)顯示，城市之星項目2、3、4幢屬于住宅的部分，最小面積180平方米，“主力戶型在190~250平方米。”該樓盤對外銷售稱。

對于城市之星的戶型是否存在違規(guī)，《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)系杭州規(guī)劃局辦公室，并未得到答復。隨后，記者向杭州規(guī)劃局發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿時未收到回復。

周復多表示，上述套型變化已違反了建設(shè)條件，“開發(fā)商要根據(jù)給定的指標條件進行設(shè)計，圖紙合格后再核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，如果出現(xiàn)變更，到時竣工驗收會被卡住。”

此前，杭州市曾規(guī)定，確定套型結(jié)構(gòu)比例要求不得擅自突破。對擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；對不符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)不得出具審查合格書，建設(shè)主管部門不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預售許可證。至于處罰，對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的違法違規(guī)行為，要公開曝光、從嚴處罰。

濱江集團于2月25日對此發(fā)布公告稱，公司嚴格根據(jù)土地出讓合同約定的土地開發(fā)建設(shè)與利用條件進行規(guī)劃設(shè)計，嚴格根據(jù)相關(guān)行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等許可文件進行合法開發(fā)建設(shè)。不過，對于記者的采訪要求，截至記者發(fā)稿時并未得到濱江集團的相關(guān)回應(yīng)。