每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

面對(duì)嚴(yán)峻的樓市調(diào)控政策，2011房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)率出現(xiàn)下降跡象。而國(guó)內(nèi)龍頭房企萬科2011年凈資產(chǎn)收益率卻創(chuàng)造公司歷史新高，迎來連續(xù)三年增長(zhǎng)。2011年萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至18.17%，自2008年以來已連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)造出歷史新高。

凈資產(chǎn)收益率的上升對(duì)萬科意味著什么？昨日，萬科總裁郁亮對(duì)外表示，公司自2008年以來向“質(zhì)量效益型增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變的努力已見成效。隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，未來將更加專注于提升增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益。

在業(yè)內(nèi)人士看來，萬科凈資產(chǎn)收益率的提升，得益于公司近年來堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，嚴(yán)格控制成本，提升資金利用率。對(duì)于處于樓市寒冬的房企來說，擴(kuò)大規(guī)模也意味著各種成本的增加，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將從規(guī)模增長(zhǎng)向效益增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。

銷售再破千億

公開資料顯示，萬科除了2011年萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至18.17%外，此前幾年這一數(shù)據(jù)也保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2010年，萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率16.47%，較2009年上升2.21個(gè)百分點(diǎn)，較2008年上升3.82個(gè)百分點(diǎn)。

在萬科看來，企業(yè)效益的連續(xù)增長(zhǎng)其實(shí)早在公司的規(guī)劃之中。萬科總裁郁亮就曾表示，公司近年來始終把“規(guī)模速度型增長(zhǎng)”向“質(zhì)量效益型增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變作為重點(diǎn)工作，更看重增長(zhǎng)的質(zhì)量而非速度。單純的規(guī)模數(shù)字不是萬科的目標(biāo)，而只是經(jīng)營(yíng)效率提升的自然結(jié)果。

昨日，萬科公布了2011年年報(bào)。2011年，萬科銷售再破千億元，銷售額達(dá)到1215億元，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，同比分別增長(zhǎng)12.4%和19.8%。繼2010年萬科銷售額突破千億后，再次蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一年度銷售過千億的公司。

年報(bào)顯示，2011年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積562.4萬平方米，結(jié)算收入706.5億元，同比分別增長(zhǎng)24.4%和41.2%。

據(jù)悉，2011年，萬科進(jìn)一步強(qiáng)化戰(zhàn)略縱深，新進(jìn)入蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，目前萬科已進(jìn)入的54個(gè)城市。萬科2010年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)72.8億元，同比增長(zhǎng)36.7%。隨著土地、融資、建安、人工、營(yíng)銷等各種費(fèi)用的不斷上漲，萬科凈利潤(rùn)率卻出現(xiàn)同比下降。2011年萬科的結(jié)算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，萬科董秘譚華杰介紹稱，隨著市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)行，銷售的困難程度增加，2011年公司的營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用占銷售金額的比重較2010年有所上升。因此利潤(rùn)率雖有小幅度下降，但并不明顯。

擴(kuò)張速度放緩

年報(bào)還顯示，2011年，萬科實(shí)現(xiàn)新開工面積1448萬平方米，相比年初計(jì)劃的1329萬平方米僅增長(zhǎng)9%。這主要是由于公司部分2011年新獲取的項(xiàng)目在年內(nèi)開工所致。

譚華杰介紹，在項(xiàng)目發(fā)展方面，萬科仍然保持了相對(duì)審慎的態(tài)度。2011年新增加開發(fā)項(xiàng)目52個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算規(guī)劃建筑面積約922萬平方米，平均樓面地價(jià)約2707元/平方米。

譚華杰表示，未來一年，公司會(huì)在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，關(guān)注土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的調(diào)整，總體而言，在拓展新項(xiàng)目方面會(huì)更加嚴(yán)格。

而銷售回款方面，萬科2011年已售未結(jié)資源也繼續(xù)保持增長(zhǎng)。截至2011年末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長(zhǎng)59.6%和49.0%。

此外，萬科仍然保持著相對(duì)良好的資金狀況。截至2011年末，萬科持有貨幣資金342.4億元，仍明顯高于短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款235.7億元。公司的凈負(fù)債率為23.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低的水平。