每經編輯 每經記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

在2011年凈資產收益率創(chuàng)下歷史新高18.17%后，萬科堅持多年的快速周轉開發(fā)模式的戰(zhàn)略開始見效。

2008年，萬科首次提出增長模式將由規(guī)模速度增長型向質量效益型轉變，正在慢慢展現(xiàn)成果。萬科賺錢的方式是通過快速周轉和合作開發(fā)來提高對股東的回報。

昨日（13日），萬科總裁郁亮在2011年業(yè)績新聞發(fā)布會上表示，在樓市調控背景下，囤地捂盤的開發(fā)模式已經過時。從今年下半年開始，那些快速周轉，不囤地、不捂盤的企業(yè)才可能勝出。同時，郁亮還表示，2012年萬科將繼續(xù)冬天模式，少拿地，多賣房。

囤地模式已過時

萬科年報顯示，2011年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.5%，實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。公司全面攤薄的凈資產收益率為18.2%，創(chuàng)下歷史新高。

萬科凈資產收益率的提高，得益于堅持多年的快速周轉模式。而對比同日公布年報的龍湖地產，其2011年凈資產收益率幾乎是萬科的一倍。

對于萬科犧牲利潤率以求提高凈資產收益回報的說法，萬科總裁郁亮表示，與同行業(yè)相比，萬科凈資產收益率水平仍有差距。但萬科不過多地追求項目絕對的凈利率跟毛利率。盡管可以堅持把銷售時間放長，價格不動，多賣點毛利，但從資源利用來說不合算，萬科將繼續(xù)堅持快速周轉模式。

“調控背景下，囤地捂盤模式已經過時了。今年下半年，只有那些快速周轉企業(yè)，不囤地、不捂盤的企業(yè)才可能在下半年勝出。”郁亮稱。

為了實現(xiàn)快速周轉，萬科一直堅持裝修房和小戶型戰(zhàn)略，不過這也給萬科帶來一些難題。一方面，裝修房戰(zhàn)略給萬科帶來質量管控難題，今年2月份爆發(fā)的“安信地板”事件，使得萬科遭遇信任危機。另一方面，也導致近年來萬科凈利增速水平出現(xiàn)下降。萬科年報顯示，2011年萬科的結算凈利率為15.01%，較2010年下降0.51個百分點。但即便如此，郁亮仍表示，雖然裝修房不會提高利潤，但萬科不會放棄裝修房策略。2011年萬科裝修房交付量更是達到史上最大規(guī)模的4.4萬套。

但在房地產調控之下，市場環(huán)境也發(fā)生了巨大變化。房地產行業(yè)毛利率、凈利潤率水平逐漸向行業(yè)平均水平靠攏，已成業(yè)界共識。郁亮認為，在房地產行業(yè)調控的下半場，房企只有通過本身運營能力 （即凈資產收益率）的提升，才能獲得給股東的理想回報。

此外，萬科提高房企凈資產收益率水平的主要方式是合作開發(fā)。“要提升我們給股東回報水平，更多用合作來解決。我們是和有地的、有錢的伙伴合作，萬科項目中不少都是跟別人合作來做的。”郁亮表示。

據萬科董秘譚華杰透露，2011年萬科新增項目中，通過合作開發(fā)模式拿地的比例已經超過30%，將來合作開發(fā)項目占萬科整個房地產開發(fā)業(yè)務的比例會進一步擴大。

實際上，在目前房企融資越來越困難的情況下，通過合作開發(fā)，緩解資金壓力已成為房企爭相效仿的經營模式。目前，在合作開發(fā)模式做得較好的首推綠城的代建模式。

對此，譚華杰認為，代建模式不用出資金，而只投入人力、物力和品牌軟實力，就像顧問咨詢，這種模式的凈資產收益率可以達到最高。

繼續(xù)冬天模式

進一步解讀萬科2011年年報，不難發(fā)現(xiàn)，與往年相比，萬科拿地規(guī)模開始下降。這也佐證了郁亮此前提出的萬科“過冬”之策。

郁亮解釋，房地產調控短期不太可能會有調整，會繼續(xù)鞏固宏觀調控成果，我們將繼續(xù)冬天模式。

資料顯示，2011年萬科保持了比較謹慎的策略，年內新開發(fā)項目52個，權益規(guī)劃建筑面積922萬平方米。但2010年，萬科全年新獲取項目達到87個，對應權益的規(guī)劃建筑面積約2215萬平方米。

對此，郁亮表示，我們不是劉翔的跨欄快跑，我們是長跑模式，首先還是要多賣房。“我們可能錯失良機，但對萬科來說，現(xiàn)在土地也夠未來兩三年開發(fā)的，我們并不急著抓這個機會。”郁亮稱，為了應對房地產市場的環(huán)境變化，萬科的策略就是多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王。

據悉，2012年，萬科計劃新開工面積達到1328萬平方米，竣工面積為890萬平方米，比2011年新開工面積1448萬平方米，減少了9.0%左右。