每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海

3月6日，世茂房地產(chǎn)（00813，HK）對外公布2月份營運數(shù)據(jù)，2月份實現(xiàn)合約銷售額20.7億元，合約銷售面積20.53萬平方米，同比分別增長70.9%及97%，合約銷售額環(huán)比增加127.5%，而銷售面積環(huán)比增幅更高達3倍。

不過，世茂地產(chǎn)近期成交的樓盤均價，較之前有了較大幅度的下降。雖然造成均價下調(diào)的部分因素是世茂地產(chǎn)主力銷售樓盤由北京、上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了南京、昆山。不過，僅從最近世茂在南京、昆山、杭州等地的項目銷售情況來看，上述地區(qū)項目的降幅也不小。在近期這一波降價跑量之后，世茂地產(chǎn)是否還會高舉降價大旗以促銷量？

降價針對部分區(qū)域及項目

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世茂地產(chǎn)近期在南京等地的樓盤降價幅度最高達到約25%，如南京世茂濱江新城17號樓的部分房源降價幅度達到4000元/平方米，降幅26%左右，折后價僅為11000元/平方米，較周邊其他樓盤具備一定價格優(yōu)勢。據(jù)了解，世茂地產(chǎn)此次在南京推出的優(yōu)惠房源已消化130余套，現(xiàn)在只剩下200平方米以上的少量房源。

那么，降價銷售會否降低企業(yè)的利潤率？按世茂地產(chǎn)2011年中期財報數(shù)據(jù)，其平均毛利率達到40.4%，略高于行業(yè)平均水平。據(jù)上海聚源數(shù)據(jù)服務(wù)公司統(tǒng)計，去年第三季度，A股上市房地產(chǎn)公司的平均毛利率為38.58%。

高企的負(fù)債率對其回籠資金的速度提出了更高要求，這或許是世茂地產(chǎn)目前啟動降價銷售的一大動因。截至2011年6月30日，世茂地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為72.08%，凈負(fù)債率由2010年12月31日的67.9%上升至2011年6月30日的75.3%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。瑞信3月5日發(fā)布報告稱，預(yù)計世茂地產(chǎn)去年盈利符合市場預(yù)期，但負(fù)債比率將升至逾90%。

穆迪曾預(yù)計，世茂地產(chǎn)在2012年將到期的債務(wù)及土地款項高達160億元，而目前內(nèi)地房企的融資環(huán)境仍不容樂觀。去年3月2日，世茂發(fā)行了本金總額為3.5億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，年利率達11%。這筆融資的主要用途是贖回2006年浮息票據(jù)的未償還本金額提供資金，以及償還其他現(xiàn)有債務(wù)。

對于降價銷售的原因及目標(biāo)，世茂地產(chǎn)在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示：世茂在不同的市場情況下采取相應(yīng)的推廣方式和銷售策略，在不同的階段針對一定范圍的產(chǎn)品推出的優(yōu)惠舉措，屬于企業(yè)正常合理的市場營銷手段和行為。目前僅存在于部分區(qū)域及項目，并非戰(zhàn)略調(diào)整考慮。

土地儲備轉(zhuǎn)向二三線城市

世茂地產(chǎn)的土地儲備能否跟上降價跑量？公開資料顯示，截至2010年6月30日，該公司土地儲備的平均土地成本約為1496元/平方米。從數(shù)據(jù)上看，世茂地產(chǎn)在2010年6月前的土地儲備擁有較大的成本優(yōu)勢，這給該公司帶來了豐厚的利潤，而在行業(yè)低谷期時，其降價跑量的空間也較大。

另一方面，隨著低成本土地的逐漸消耗，未來世茂房地產(chǎn)可能面臨的更大問題是其土地儲備。2011年3月申萬（香港）發(fā)布的報告中指出：“我們在今年年初看空世茂，主要基于兩點原因：一是一線城市土地儲備較少并不意味著在市場低迷階段能更好避險。二是在難以股權(quán)融資的情況下，資產(chǎn)負(fù)債狀況無法改善。”

至今，世茂地產(chǎn)的一線城市土地儲備并未有大幅增加的跡象。《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱財報發(fā)現(xiàn)，截至2011年6月30日，世茂地產(chǎn)的權(quán)益土地儲備為3810萬平方米，2011年上半年新增土地儲備主要分布在二三線城市。

中房信分析師薛健雄認(rèn)為，許多全國性房企在一線城市已經(jīng)很難賺到錢了，對于世茂地產(chǎn)等資金需要快速周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房企，只能越來越多地轉(zhuǎn)向二三線城市。

對于公司的土地儲備問題，世茂地產(chǎn)表示，公司土地儲備充足，主要分布在發(fā)展?jié)摿薮?、房地產(chǎn)市場尚未飽和的省會級二三線城市，不但確保了項目的發(fā)展空間，更提升了公司的抗風(fēng)險能力。

房價或已接近底部

東興證券的報告顯示，世茂地產(chǎn)目前可售項目基本位于東部二三線城市，分散于34個城市。由于前期土地成本相對低廉，上述項目具有較高的盈利空間，這也使得世茂地產(chǎn)在項目銷售定價時有較大操作空間。

但近期不少降價樓盤的銷售額都出現(xiàn)了明顯上升，說明目前的房價已經(jīng)得到了部分購房者認(rèn)可。對此，薛健雄認(rèn)為，部分資金緊張的房企，從去年下半年就開始降價，根據(jù)各自的資金狀況，目前越來越多的房企已經(jīng)陸續(xù)加入降價隊伍，到今年二季度，可能還會有新的房企開始降價，但隨著銷售量的提升，降幅會逐漸趨緩。未來房企之間更多會在項目的品質(zhì)、包裝和營銷等方面去比拼。

以世茂地產(chǎn)為例，如果目前實施了降價的項目已經(jīng)能夠取得較好的銷售成績，那么其再次推出第二輪降價就已經(jīng)沒有必要了，未來更重要的是如何根據(jù)市場需求去調(diào)整自己的產(chǎn)品線。世茂地產(chǎn)表示，在三、四月份，將加大銷售力度，推出多個大型新項目或加推現(xiàn)有項目，以繼續(xù)增加銷售額。