每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

去年下半年，龍湖發(fā)起的“秋季搶收”行動(dòng)在業(yè)界引起不小反響。不過，與一些房企因?yàn)橘Y金壓力而降價(jià)不同，龍湖2012年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，公司凈負(fù)債率從中報(bào)時(shí)的56.56%下降至年底時(shí)的43.02%，遠(yuǎn)低于行業(yè)70%的平均水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，2011年龍湖利潤率不降反升。2011年土地儲(chǔ)備單價(jià)與簽約銷售單價(jià)比僅15.98%，低于行業(yè)平均水平，表明龍湖仍具備進(jìn)一步降價(jià)的議價(jià)能力。

不過，在近日召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖高管回應(yīng)媒體龍湖今年的銷售策略時(shí)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“有利潤的增長，有回款的簽約”。按照接近龍湖的業(yè)內(nèi)人士理解，今年龍湖應(yīng)該不會(huì)主動(dòng)降價(jià)。

對于去年龍湖降價(jià)搶收的成功，龍湖相關(guān)人士透露：緊盯剛需、應(yīng)市降價(jià)與快速推盤。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪則將公司成功搶收定義為“從牙縫中摳出來的”。

地產(chǎn)評論員吳其倫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前房企的降價(jià)促銷，原因不外乎三點(diǎn)：一是資金鏈壓力倒逼型降價(jià)，或應(yīng)付款增多導(dǎo)致的還債壓力等，綠城是此類型典型；二是戰(zhàn)略決策需要，比如急需回籠資金以便低價(jià)拿地，戰(zhàn)略式布局下一個(gè)行業(yè)周期，榮盛發(fā)展是代表；三是順應(yīng)樓市降價(jià)大勢，應(yīng)市而降，比如龍湖。

記者注意到，降價(jià)搶收的龍湖，仍具備進(jìn)一步降價(jià)的能力。

根據(jù)龍湖發(fā)布的相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)匯總發(fā)現(xiàn)，截至去年底，龍湖土地儲(chǔ)備合計(jì)3376萬平方米，權(quán)益面積則為3074萬平方米，土地儲(chǔ)備的平均成本僅1859元/平方米，而2011年龍湖簽約銷售單價(jià)約為11632元/平方米。因此，2011年龍湖土地儲(chǔ)備單價(jià)僅為簽約銷售單價(jià)的近15.98%。即使2011年新增土地，樓面地價(jià)也僅1950元/平方米，也僅為2011年簽約銷售單價(jià)的近16.8%。

一位不愿具名的房企高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)指出，目前一個(gè)樓盤的地價(jià)成本一般占到房價(jià)的二至三成。而一些高價(jià)地項(xiàng)目，地價(jià)房價(jià)比可能高至60%左右。因此，龍湖2011年合計(jì)土地儲(chǔ)備中，平均地價(jià)與當(dāng)年度簽約銷售均價(jià)之比僅為近15.98%，處于極低水平，這也為龍湖的進(jìn)一步降價(jià)促銷提供了空間。

另外一個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)同樣說明龍湖具備進(jìn)一步降價(jià)的空間。3月12日，龍湖公布的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，即使去年以來公司實(shí)施了降價(jià)促銷，但公司利潤率仍在進(jìn)一步上升：公司物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的整體毛利率由2010年的33.3%增長至2011年的40.3%，股東應(yīng)占核心利潤率從2010年的17.1%上升至2011年的18.7%。

與此形成鮮明對比的是，萬達(dá)董事長王健林近日對外表示，2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)加權(quán)平均毛利率不到25%,凈利率大概10%左右,萬科只有9%多一點(diǎn)。

不過，具備降價(jià)能力與實(shí)際降價(jià)之間不一定能劃上等號(hào)。

高盛的一份研究報(bào)告顯示，截至2月底，龍湖已售出但未入賬結(jié)算的銷售額達(dá)480億元，估計(jì)其中75%今年內(nèi)入賬，余下25%將于2013年入賬。

換句話說，截至2月底，今年龍湖已鎖定360億元入賬銷售額，占龍湖2012年390億元年度銷售目標(biāo)的近92%。也就是說，今年龍湖年度銷售目標(biāo)的壓力不大，為此而降價(jià)促銷的動(dòng)力不會(huì)太高。而地方政府不斷試探地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)的大背景，目前龍湖降價(jià)的動(dòng)力還有多少，仍是未知數(shù)。