每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海 86%的土地儲(chǔ)備購(gòu)于土地價(jià)格最高的2009年7月至2011年6月，目前已多次在全國(guó)各地刮起降價(jià)風(fēng)的中國(guó)海外發(fā)展（00688,HK）在低價(jià)土地儲(chǔ)備消耗殆盡之時(shí)，是否還會(huì)像去年那樣繼續(xù)降價(jià)銷(xiāo)售？ 答案也許是肯定的。對(duì)中海來(lái)說(shuō)，在股市中常常被老股民使用的“倒差價(jià)”游戲（在股價(jià)下跌時(shí)割肉賣(mài)出后，以更低的價(jià)格買(mǎi)入來(lái)止虧甚至賺錢(qián)）正被中海運(yùn)用于樓市。 或?yàn)橹鲃?dòng)降價(jià) 臺(tái)灣元大證券3月12日的一份報(bào)告指出，中海去年下半年的平均銷(xiāo)售價(jià)格較上半年下調(diào)18.3%，同時(shí)又以比前一年低32%的價(jià)格買(mǎi)地，購(gòu)得土地可開(kāi)發(fā)建筑面積較前一年增加了54%。 上述做法也許能解開(kāi)中海在凈借貸比率跌至31%后仍然選擇降價(jià)的疑惑。對(duì)中海這樣的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)也許也能賺錢(qián)。 接近中海的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此前，中海更多是適應(yīng)市場(chǎng)需要的主動(dòng)降價(jià)。 早在去年5月，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)還處于價(jià)格調(diào)整前夜時(shí)，中海旗下的深圳中?？党菄?guó)際、中海塞納時(shí)光等項(xiàng)目已經(jīng)著手調(diào)整價(jià)格。上述兩個(gè)樓盤(pán)拿出千套比市價(jià)低近3000元/平方米的“限價(jià)房”降價(jià)清貨，引來(lái)近5000名買(mǎi)家搶購(gòu)。 7月后，上海、南京、杭州等地多個(gè)項(xiàng)目也紛紛跟進(jìn)，優(yōu)惠最高達(dá)到七折，成為上述城市領(lǐng)跌樓盤(pán)，啟動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械膬r(jià)格戰(zhàn)。 去年年底，中海和世茂合作的杭州寰宇天下項(xiàng)目小戶(hù)型房源開(kāi)出了20000元/平方米的團(tuán)購(gòu)價(jià)，而此前開(kāi)盤(pán)的最低價(jià)是21000元/平方米。 令人疑惑的是，中海去年下半年后的降價(jià)與企業(yè)的資金壓力關(guān)系似乎并不大。截至去年6月30日，中海地產(chǎn)的凈負(fù)債比僅為38.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他房地產(chǎn)企業(yè)；其年底的凈負(fù)債比更被預(yù)計(jì)將降至31%，是所有內(nèi)地開(kāi)發(fā)商中最低的。 根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備中，有86%購(gòu)于2009年7月至2011年6月，而這一時(shí)段正是土地價(jià)格持續(xù)走高，高價(jià)“地王”連續(xù)誕生的時(shí)間段。 中海降價(jià)的可持續(xù)性由此被質(zhì)疑：當(dāng)2009年以前購(gòu)入的低價(jià)地被消耗殆盡時(shí)，中海還會(huì)繼續(xù)此前的降價(jià)策略嗎？今年中海將靠哪些項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)？對(duì)于這些疑問(wèn)，中海地方面未作回應(yīng)。 回款買(mǎi)低價(jià)地 答案也許并不復(fù)雜。中海地產(chǎn)的在房?jī)r(jià)上所作出的“犧牲”，在土地市場(chǎng)得到了足夠的補(bǔ)償。 中海選擇降價(jià)銷(xiāo)售的都是前期低價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地的項(xiàng)目，而降價(jià)銷(xiāo)售所得的資金并不僅僅用于降價(jià)凈貸比，還會(huì)用來(lái)買(mǎi)入更多低價(jià)的土地儲(chǔ)備，這些土地儲(chǔ)備成為中海的利潤(rùn)來(lái)源。 以中海在上海大幅降價(jià)銷(xiāo)售的中海御景熙岸為例，雖然項(xiàng)目售價(jià)由上半年的22000元/平方米左右下調(diào)至去年10月份后的16000~17000元/平方米，但上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)發(fā)布的上海市建設(shè)項(xiàng)目信息顯示，中海御景熙岸的投入成本約7357.07元/平方米。 御景熙岸的大幅降價(jià)讓中海在10月僅出售55.9萬(wàn)平方米就獲得了超過(guò)60億元的銷(xiāo)售額。去年11月以后，中海和旗下的中海宏洋只以不到40億元的代價(jià)，就獲得了超過(guò)230萬(wàn)平方米的可開(kāi)發(fā)面積。 對(duì)中海來(lái)說(shuō)，降價(jià)賣(mài)房，再以更低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)土地，是筆很劃算的生意。元大證券評(píng)論認(rèn)為，高賣(mài)低買(mǎi)的策略顯示公司管理層在波動(dòng)市場(chǎng)環(huán)境下的“高度自律和經(jīng)驗(yàn)豐富”。 由于適時(shí)降價(jià)買(mǎi)房，并購(gòu)入了低成本的土地資源，中海地產(chǎn)2011年購(gòu)買(mǎi)的平均土地樓板價(jià)從前一年的平均3500元/平方米下調(diào)至2395元/平方米，相當(dāng)于每平方米的土地儲(chǔ)備成本降低了31.57%，而且地塊多數(shù)位于廣州、西安、武漢、廈門(mén)、蘭州、寧波等一、二線城市。 上海同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉表示，像中海一樣“倒差價(jià)”的開(kāi)發(fā)商有很多。此前，龍湖等地產(chǎn)商在降價(jià)銷(xiāo)售后，也迅速進(jìn)入土地市場(chǎng)，以更低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)土地。他表示，以目前樓市的行情，開(kāi)發(fā)商只需要作出15%~20%的價(jià)格調(diào)整，就可以迅速套現(xiàn)。而在土地市場(chǎng)零溢價(jià)的情況下，眼下恰是最好的出手時(shí)機(jī)，“倒差價(jià)”是很正常的策略。 中國(guó)指數(shù)研究院的一組數(shù)據(jù)也顯示，2011年全國(guó)住宅均價(jià)為5010.75元/平方米，同比上漲6%；土地成交樓面均價(jià)為1056元/平方米，同比下跌17%。 是否繼續(xù)降價(jià)成謎 “倒差價(jià)”的做法雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看能給企業(yè)帶來(lái)不錯(cuò)的利潤(rùn)，但短期內(nèi)卻有可能影響到中海的賬面業(yè)績(jī)。只不過(guò)，中海地產(chǎn)嚴(yán)格的成本控制，可以把降價(jià)對(duì)利潤(rùn)的負(fù)面影響降至最低。 元大證券預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年中海地產(chǎn)的土地成本將趨于穩(wěn)定，維持在總成本的33%~34%間，建設(shè)成本和基礎(chǔ)設(shè)施成本則占總成本的66%~67%。 在成本相對(duì)較低的情況下，雖然中海去年下半年的房?jī)r(jià)有18%的下滑，今年房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌的可能，但元大證券認(rèn)為，中海2011年全年的毛利仍然可以達(dá)到38%，2012年和2013年仍然可以保持在36%的平均水平。 雖然中海地產(chǎn)有強(qiáng)大的成本控制能力讓降價(jià)帶來(lái)的沖擊降至最低，但中海地產(chǎn)會(huì)不會(huì)展開(kāi)第二輪降價(jià)卻是個(gè)謎。 截至去年年底，中海已有3600多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，加上今年初新購(gòu)入的200多萬(wàn)平方米新增土地儲(chǔ)備，似乎已夠未來(lái)三到五年開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)，中海并不需要通過(guò)降價(jià)來(lái)?yè)Q取資金買(mǎi)地。 但從企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略角度，降價(jià)也許是中海迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額的最好做法。 去年離開(kāi)中海地產(chǎn)的一位管理人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，行業(yè)的連續(xù)洗牌將給中海以更大空間，中海及其控股股東中國(guó)建筑未來(lái)有機(jī)會(huì)成為全國(guó)最大的地產(chǎn)商。事實(shí)上，如果加上中建地產(chǎn)及保障房業(yè)務(wù)，目前的中國(guó)建筑已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)最大的開(kāi)發(fā)商，中海在住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)份額也已經(jīng)從2010年的1.3%上升至去年的1.46%。