每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

沒等到樓市調(diào)控政策的松動，房價自己先有了松動的跡象。

今年年初，曾有開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“國十條”發(fā)布已近兩年，去年開始不少地區(qū)房價也出現(xiàn)了停漲甚至下跌，所以冀望3月的 “兩會”會傳出政策松動的聲音。然而，國務院總理溫家寶兩天前關于房價的堅決表態(tài)，徹底打破了他的幻想。

昨日 （3月15日），《每日經(jīng)濟新聞》記者匯總相關業(yè)績數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年前2個月，萬科、恒大、保利、金地等一線房企的銷售均價，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達24%。

萬保恒金均價齊降

數(shù)據(jù)顯示，2011年，萬科實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米、銷售金額1215.4億元、項目平均售價11303元/平方米。而今年1~2月，該企業(yè)累計實現(xiàn)銷售面積190.9萬平方米、銷售金額190.5億元，項目銷售均價9979元/平方米，比去年均價下滑了11.7%。

保利的“降勢”同樣明顯。

2011年，保利實現(xiàn)簽約面積650.29萬平方米、簽約金額732.42億元、銷售均價11263/平方米。今年1~2月，公司實現(xiàn)簽約面積50.28萬平方米、簽約金額51.28億元，銷售均價降至10199元/平方米，比去年均價下調(diào)了9.45%。更值得關注的是，2月銷售均價甚至下跌至9569元/平方米。

恒大也是如此。今年1~2月，其項目銷售均價為6154元/平方米，相較于2011年的6590元/平方米，下降了6.6%。

金地的銷售均價的降幅更是“驚人”?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2011年，金地累計實現(xiàn)簽約面積223.6萬平方米、簽約金額309.2億元、合約銷售均價13828元/平方米。2012年前兩個月，對應的數(shù)據(jù)分別是15.6萬平方米、16.4億元、10513元/平方米。就銷售均價而言，已較2011年下滑了24%。

專家：還有降價空間

在鏈家地產(chǎn)市場研究部分析員馮聯(lián)聯(lián)看來，中央高層關于房價的表態(tài)，分別向地方政府、消費者及開發(fā)商傳遞了不同的強烈信號。對地方政府來說，意味著地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù)，未來地方政府片面放松調(diào)控的概率大幅降低；對房企而言，預計部分開發(fā)商的觀望心態(tài)將會減弱，“硬扛”策略難以持續(xù)，降價跑量或成為越來越多企業(yè)的選擇；對于消費者來說，將進一步強化看跌后市的心態(tài)，降價需求將更明確。

合理的房價，應與居民的收入相適應。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出的 “合理的住房價格”支出，應該為每個家庭3~6年和4~6年的收入，而目前我國多數(shù)城市的房價收入比，遠遠高于這個標準。

張大偉向記者細算了一筆賬。以北京為例，目前以北京郊區(qū)為主的普通商品房，成交均價約在1.8萬元/平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。如業(yè)主首付80萬元，貸款100萬元買此套房，貸款期限為20年，利息成本高達86.8萬元。也就是說，業(yè)主購買一套180萬元的房產(chǎn)，最終的真實支出為266.8萬元（這還不含其他稅費）。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到32903元，以三口之家計算，年收入在12萬元左右。因此房價收入比在22倍左右。

中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓進一步向記者分析說，理論上講，如果要讓房價與居民的收入相適應，目前北上廣深等一線城市中心城區(qū)的房價，還有很大的下降空間。根據(jù)他的測算，一線城市至少還需下降50%~60%、一線城市郊區(qū)需下降30%、二線城市需下降40%、三四線城市需下降30%。

將迎來大面積降價？

除了嚴厲的調(diào)控政策，很多房企自身面臨的生存環(huán)境，也讓其面臨降價壓力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)匯總的相關銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1~2月，萬科、保利、恒大、龍湖、綠城、雅居樂、金地、世茂房地產(chǎn)等8家房企，分別實現(xiàn)銷售額190.5億元、51.28億元、42.4億元、33.1億元、36億元、41.8億元、16.4億元、29.8億元，與去年同期相比，降幅分別達37.4%、30.73%、70.3%、54.8%、60%、37.6%、29.7%、31.1%。

與此同時，中原集團研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年2月末，全國商品房待售庫存面積達30526萬平方米，比2011年末增加3332萬平方米，整體庫存積壓增加了10%左右。另一組監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，10大標桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米，雖較1月小幅回落2%，但是與2011年6月底的數(shù)據(jù)相比，庫存量大增56%。

此外，今年3月以后，多家房企面臨的地產(chǎn)信托兌付高峰也將如期而至。

張大偉指出，預期未來6~12個月內(nèi)，房價將繼續(xù)下調(diào)10%~20%，部分已經(jīng)降價到位的項目可能會逐漸獲得市場認可，成交量有望逐漸釋放。

事實上，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪獲悉，目前龍湖、保利、萬科、招商等開發(fā)商皆已開始降價促銷。