每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

樓市嚴(yán)厲調(diào)控之下，一直以來因毛利率首屈一指被業(yè)內(nèi)稱為“最賺錢房企”的中海地產(chǎn)2011年業(yè)績?nèi)匀灰岁P(guān)注。

15日，中海外發(fā)展（00688，HK）發(fā)布年報(bào)顯示，2011年中海外發(fā)展全年銷售額達(dá)到870.9億港元，同比增長29.8%。銷售面積達(dá)558萬平方米，同比增長5.3%。

在樓市下降趨勢之下，2011年中海外發(fā)展包括在內(nèi)地業(yè)務(wù)的毛利潤、凈利率、毛利率等各項(xiàng)指標(biāo)增幅出現(xiàn)下降，盡管如此，其凈利潤仍然同比增長19.3%，達(dá)到151.2億港元（約合125.5億元人民幣），超過萬科，成為去年行業(yè)最賺錢公司。

毛利率首次微降2個(gè)百分點(diǎn)

歷年年報(bào)顯示，中海外發(fā)展每年的利潤增長率都保持了較高的增速。2011年，中海外發(fā)展?fàn)I業(yè)額再次創(chuàng)下新高達(dá)到485億港元，同比增長了9.6%，經(jīng)營溢利增加23.7%至233.9億港元。其中在內(nèi)地市場房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營溢利為184.8億港元，占整個(gè)中海外發(fā)展去年經(jīng)營溢利的79%。

這已是中海外發(fā)展連續(xù)九年利潤增長保持了不低于20%發(fā)展速度。

由于受2011年內(nèi)地房地產(chǎn)市場遭遇最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，樓市低迷的影響，對比2010年發(fā)現(xiàn)，中海外發(fā)展2011年各項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)增幅出現(xiàn)下降趨勢。

其中，2011年中海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤151.2億港元，同比增長為19.3%，凈利潤率為31.1%。而2010年實(shí)現(xiàn)凈利潤為126.7億港元，同比增長為66.6%，凈利潤率為27.9%。

2011年，中海在內(nèi)地市場項(xiàng)目的經(jīng)營溢利為184.8億港元，同比增加13.1%，而2010年在內(nèi)地項(xiàng)目的經(jīng)營溢利為163.4億港元，同比增長為54.9%，相比之下，其發(fā)展增速大幅下降。

此外，2011年中海外發(fā)展內(nèi)地項(xiàng)目營業(yè)額為458億港元，毛利率為40.35%，對比2010年42.6%的毛利率下降2個(gè)百分點(diǎn)。

這是中海外發(fā)展近三年來首次出現(xiàn)毛利率下降。對此，中海外發(fā)展董事局主席孔慶平在15日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，去年內(nèi)地項(xiàng)目的毛利率維持在40%左右的水平，且稱毛利率思一個(gè)難于控制的指標(biāo)，并承諾未來一兩年內(nèi)毛利率維持在30-40%之間。

他還表示，中海外發(fā)展在管理控制成本專業(yè)化方面有優(yōu)勢，有信心取得優(yōu)于行業(yè)的毛利率水平。

除此之外，孔慶平還認(rèn)為，今年市場形勢將更加嚴(yán)峻，在企業(yè)發(fā)展方面保持相對穩(wěn)健的原則，投資力度與銷售回款相掛鉤。

據(jù)稱，2012年中海外發(fā)展的銷售目標(biāo)為800億港元，與2011年基本持平。預(yù)計(jì)2012年中海外發(fā)展新開工樓面面積約為960萬平米，竣工面積為700萬平米。同時(shí)還將進(jìn)入3-4個(gè)新城市，新增土地儲(chǔ)備樓面面積720萬平米。截止2011年底，中海外發(fā)展在內(nèi)地25個(gè)城市及港澳地區(qū)擁有的土地儲(chǔ)備約為3445萬平米。

對此，孔慶平解釋稱：“不會(huì)因?yàn)槭袌鐾?，而積極進(jìn)取，也不會(huì)因?yàn)槭袌霾痪皻舛^。”這也體現(xiàn)在市場環(huán)境轉(zhuǎn)差之下，中海外發(fā)展對市場的保守態(tài)度。

平均售價(jià)上升 凈利潤超過萬科

一個(gè)年銷售額最大，一個(gè)是業(yè)內(nèi)“最賺錢”的企業(yè)，盡管經(jīng)營模式和發(fā)展理念不同，但萬科與中海這兩個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，歷來都是比較的對象。

2011年中海外發(fā)展全年銷售額達(dá)到870.9億港元，同比增長29.8%。銷售面積達(dá)558萬平方米，同比增長5.3%。其去年房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均售價(jià)達(dá)到15607港元/平米，而2010年平均售價(jià)為12600港元/平米，房價(jià)水平有所提高。

一般說來，2011年結(jié)算項(xiàng)目的平均售價(jià)水平僅僅是反映了2010年銷售成果。實(shí)際上，從2011年上半年開始，中海外發(fā)展在深圳、上海等地率先進(jìn)行降價(jià)銷售，再加上今年房價(jià)水平可能下降，這意味著中海外發(fā)展2012年毛利率水平或?qū)⒗^續(xù)下降。

從中海與萬科2011年業(yè)績對比來看，中海外發(fā)展在營業(yè)稅收入方面遠(yuǎn)低于萬科，但在其它各項(xiàng)指標(biāo)上均優(yōu)于萬科。

由于整體平均售價(jià)水平上升，在凈利潤方面，中海外發(fā)展凈利潤超過萬科。

年報(bào)顯示，2011年萬科營業(yè)收入達(dá)717.8億元，凈利潤為96.2億元，凈利潤率為13.4%。但中海外發(fā)展去年的凈利潤為151.2億港元，約為125.5億元人民幣，凈利潤率為31.1%。與中海地產(chǎn)相比，萬科凈利潤僅為中海地產(chǎn)的77%,凈利潤率不足中海地產(chǎn)的二分之一。

此外，在毛利率方面，萬科2011年結(jié)算的毛利率為30.44%，而中海外發(fā)展則高達(dá)40.35%。

對此，隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)深入營銷，降價(jià)促銷可能性增加以及銷售難度加大，中海外發(fā)展和萬科2012年毛利率水平會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)下降可能。

但無論怎樣，中海外發(fā)展仍是最賺錢的房企之一。