每經(jīng)記者葉書利發(fā)自北京 鑒于地產(chǎn)調(diào)控之下，房企地產(chǎn)信托償付風(fēng)險(xiǎn)加劇。為了強(qiáng)化對信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)把控，包括中信信托、中融信托、中誠信托等在內(nèi)的信托公司相繼要求房企提前清算地產(chǎn)信托計(jì)劃，以釋放風(fēng)險(xiǎn)。 目前地產(chǎn)信托提前清算風(fēng)的興起，掀開了今年房企還債的紅蓋頭。中金公司在一份報(bào)告中指出，在今年的還債潮中，將有10%-15%的到期地產(chǎn)信托項(xiàng)目面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。 陽光城旗下一地產(chǎn)信托被提前清算 2月24日，陽光城發(fā)布了《陽光城集團(tuán)股份有限公司關(guān)于子公司濱江房地產(chǎn)信托計(jì)劃回購股權(quán)的進(jìn)展公告》。該公告內(nèi)容顯示，陽光城旗下的一只地產(chǎn)信托將被提前清算。 陽光城相關(guān)公告內(nèi)容顯示，2010年7月，陽光城及公司全資子公司福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中信信托簽署《福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之增資協(xié)議》和《股權(quán)購買選擇權(quán)暨股權(quán)收購合同》的約定，設(shè)立“中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。該信托融資總規(guī)模為3.5億元，其中1.4億元被注入福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本金，2.1億元計(jì)入福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資本公積金。 這只地產(chǎn)信托的期限為不超過36個(gè)月，也就是說原本計(jì)劃清算時(shí)間為2013年7月前。 不過2月24日陽光城發(fā)布的公告顯示，公司已于2012年2月5日前按約向中信信托提前進(jìn)行了償付。截止2月24日，“中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”已提前清算結(jié)束。 “中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”被提前清算，在目前的地產(chǎn)信托圈并不是孤案。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2月20日，中誠信托發(fā)布了《2010年深圳紫園投資集合信托提前終止公告》。 本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年6月9日，中誠信托與深圳市武龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立了“深圳紫園投資集合資金信托計(jì)劃”，信托規(guī)模為5.68億元，期限26個(gè)月，即信托計(jì)劃到期日為2012年8月8日。 根據(jù)雙方的合作協(xié)議，該筆信托資金的用途為對深圳市武龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的武龍?jiān)错?xiàng)目進(jìn)行貸款及股權(quán)投資，參與深圳市武龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下深圳市南山區(qū)月亮灣片區(qū)“大南山紫園”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 不過，《2010年深圳紫園投資集合信托提前終止公告》內(nèi)容顯示，該筆地產(chǎn)信托計(jì)劃已提前近半年，于2月17日提前被清算終止。 本報(bào)記者注意到，除了中信信托和中誠信托外，目前中融信托旗下的“中融-華夏孔雀城集合資金信托計(jì)劃”、天津信托旗下的“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計(jì)劃”、山東信托旗下的“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃”等地產(chǎn)信托計(jì)劃也于前2月分別被提前清算，而好買基金研究中心的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也透露，時(shí)下華潤信托、江蘇國際信托、杭州工商信托、華寶信托等信托公司也被證實(shí)旗下有房地產(chǎn)信托計(jì)劃被提前清盤，且這種趨勢正在不斷蔓延中。 提前清算緣于風(fēng)險(xiǎn)控制 一個(gè)正常的地產(chǎn)信托計(jì)劃，被“非正常”地提前清盤，對于其中的緣由，普益財(cái)富研究員徐大鵬在有關(guān)3月10日-3月16日一周的《信托理財(cái)市場周報(bào)》中指出，“由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)很難在一時(shí)擺脫資金鏈緊張的局面。而信托公司為了在變幻莫測的市場中保持良好形象及強(qiáng)化對信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)把控，難免會要求房地產(chǎn)企業(yè)提前償還部分資金，甚至在可能的情況下‘提前清盤’釋放風(fēng)險(xiǎn)?！? 在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，用益信托工作室分析師岳婷也贊同上述觀點(diǎn)，認(rèn)為今年的還債年，一些信托公司為了風(fēng)險(xiǎn)控制而選擇房企在具備還債能力時(shí)，要求房企提前對信托計(jì)劃進(jìn)行清盤，以釋放風(fēng)險(xiǎn)。 在地產(chǎn)信托面臨兌付年的2012年，一些信托公司選擇對旗下一些地產(chǎn)信托計(jì)劃進(jìn)行提前清盤，控制風(fēng)險(xiǎn)的做法可以理解，畢竟3月起，房企已進(jìn)入一個(gè)信托兌付高峰。 中金公司一份研究報(bào)告內(nèi)容顯示，2010年和2011年新增地產(chǎn)信托額約5000億元，占全部存量地產(chǎn)信托額的70%。按照地產(chǎn)信托1.5-2年的發(fā)行期限計(jì)算，2012年預(yù)計(jì)到期規(guī)模約2234億元，2013年到期2816億元，本息合計(jì)的總還款額分別約2500億元和3100億元。其中2012年第三季度地產(chǎn)信托計(jì)劃到期規(guī)模約1，000億元，其他季度單季度到期額保持在350-500億元左右。單月來看，3月是小高峰，到期額約220億元，7月起為到期大高峰，每月到期額均300億元以上。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)普益財(cái)富發(fā)布的《信托理財(cái)市場周報(bào)》相關(guān)資料匯總后的數(shù)據(jù)也側(cè)面印證了中金公司的觀點(diǎn)：在2月25日前，今年并無一款地產(chǎn)信托到期，而自2月25日到3月16日的21天時(shí)間內(nèi)，高達(dá)10款地產(chǎn)信托到期兌付，其中3月3日至3月16日的14天內(nèi)，有6只地產(chǎn)信托到期兌付?？梢钥闯?，3月后，地產(chǎn)信托到期兌付出現(xiàn)了今年的第一波井噴高峰。 一位不愿透露姓名的房企高層私下向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，正因?yàn)?月起，地產(chǎn)信托開始步入兌付高峰期，因此這一波的地產(chǎn)信托提前清算風(fēng)，主要發(fā)生時(shí)間點(diǎn)為2月，其中時(shí)間上的巧妙選擇，不排除是信托公司幕后的一種有意安排，以避開地產(chǎn)信托兌付期，提前清盤，降低旗下地產(chǎn)信托計(jì)劃被違約的風(fēng)險(xiǎn)。 一成多地產(chǎn)信托存違約風(fēng)險(xiǎn) 地產(chǎn)信托提前清算風(fēng)，也從一個(gè)側(cè)面反映了今年地產(chǎn)信托面臨到期兌付風(fēng)險(xiǎn)。 對于此，岳婷分析說，一般的地產(chǎn)信托項(xiàng)目均以房企的房產(chǎn)銷售收入作為第一還款來源。近日溫家寶總理強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)調(diào)控不動搖之下，今年房企銷售壓力進(jìn)一步加大，銷售回款的暢通度也面臨考驗(yàn)。在這種背景下，今年的一些地產(chǎn)信托項(xiàng)目確實(shí)面臨到期兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 中金公司一份研究報(bào)告預(yù)測道，由于地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致銷售受阻，今年10%-15%的到期地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能會出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，該公司同時(shí)提醒，如果今年外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化促使國內(nèi)房價(jià)調(diào)整過快，將可能導(dǎo)致到期地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)大面積違約風(fēng)險(xiǎn)。 岳婷對此補(bǔ)充說，不管是房企還是信托公司，都不愿意看到地產(chǎn)信托項(xiàng)目被違約的情況，因此除了通過房企銷售回款來償付外，還可以通過借新還舊、地產(chǎn)信托項(xiàng)目展期以給予房企籌措資金、房企向同行或資產(chǎn)管理公司變賣項(xiàng)目股權(quán)、信托公司自有資金兜底等方式來實(shí)現(xiàn)兌付。 由于今年面臨地產(chǎn)信托兌付高峰，對于目前資金鏈總體上已較緊張的房企，有如雪上加霜，勢必將對相關(guān)房企的下一步行動帶來實(shí)質(zhì)性影響。 上述不愿透露姓名的房企高層指出，根據(jù)中金公司的研究報(bào)告內(nèi)容，今年2500億元地產(chǎn)信托還款主要集中在3季度，月均還款額達(dá)360億元，且這些信托還款額，由主要布局于一二線城市、具備一二級資質(zhì)的中大型開發(fā)商承擔(dān)，因此意味著二季度開始，這些開發(fā)商勢必將加快銷售，以回籠資金還債，從而導(dǎo)致一二線城市房價(jià)面臨進(jìn)一步向下調(diào)整壓力；其次，從地產(chǎn)信托還債壓力來看，三線城市、單項(xiàng)目、低資質(zhì)小地產(chǎn)公司壓力最大，二線、多項(xiàng)目的區(qū)域龍頭居次，如榮盛發(fā)展、陽光城等，全國布局的龍頭房企壓力相對最小。因此，不排除今年不少房企，尤其中小房企在面臨地產(chǎn)信托償付壓力之下，通過變賣項(xiàng)目股權(quán)來實(shí)現(xiàn)償付，而在這個(gè)過程中，擁有較強(qiáng)資金實(shí)力的龍頭地產(chǎn)公司將獲得低價(jià)收購機(jī)會，以利于趨機(jī)逆勢擴(kuò)張，進(jìn)一步提升市場份額。