每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，3月中上旬（3月1-20日）北京純商品住宅網(wǎng)簽總量為4206套，與2月份全月的成交量相比大幅上漲了41.5%，與去年同期的成交量相比也上漲了近17%。

“新國(guó)八條”出臺(tái)近14個(gè)月后，北京樓市似乎正在從低迷中走出。除新房外，二手房成交也實(shí)現(xiàn)大幅反彈，使今年3月成為樓市的“綻放”之月。

這樣的情形與2010年第二季度的樓市走勢(shì)頗為類(lèi)似，彼時(shí)的北京樓市，因從“國(guó)十條”的陰影中逐漸走出，被冠以“小陽(yáng)春”的稱謂。而時(shí)隔兩年后，“小陽(yáng)春”再次成為樓市的關(guān)鍵詞之一。

二手房成交大漲116%

進(jìn)入2012年，北京樓市的成交量正在從低迷中回暖。在2月實(shí)現(xiàn)微升以后，本月前20天，北京純商品住宅網(wǎng)簽總量就比上月全月上漲了41.5%，本月實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)已成事實(shí)。

二手房的增幅更為驚人。數(shù)據(jù)顯示，3月中上旬北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為6269套，雖然比去年同期小幅下跌了10.4%，但與2月中上旬相比，卻大幅上漲了116%。

價(jià)格的下跌是促使成交量回升的原因之一。自去年年末以來(lái)，北京郊區(qū)縣的部分純新盤(pán)出現(xiàn)低開(kāi)現(xiàn)象，一些品牌房企也加入其中；二手房?jī)r(jià)也在堅(jiān)持了近一年后開(kāi)始松動(dòng)。

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月中上旬，北京純商品住宅的成交均價(jià)為18800元/平方米，環(huán)比下跌1.3%，同比下跌2.7%；二手住宅成交均價(jià)為21920元/平方米，環(huán)比基本持平，同比下跌7.5%。

首套房貸利率的松動(dòng)，也在促進(jìn)成交量的回暖。今年以來(lái)，國(guó)有大行中的交行、中行、建行，股份制銀行中的北京銀行，首套房貸款利率都在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有所下浮。這無(wú)疑是引導(dǎo)購(gòu)房者買(mǎi)進(jìn)的重要利好。

首套房貸利率的微幅調(diào)整，能夠給購(gòu)房者帶來(lái)多少好處？

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院向記者算了一筆賬：假設(shè)在北京購(gòu)買(mǎi)一套80平方米的新房、總房款約為150萬(wàn)元，按照首付50萬(wàn)元、貸款100萬(wàn)元、按揭20年計(jì)算，基準(zhǔn)利率下的月供為7783元。若按照利率85折優(yōu)惠計(jì)算，月供即為7160元，節(jié)省比例約為8.7%。

該機(jī)構(gòu)指出，如果將這筆錢(qián)折合到這套房屋總價(jià)上，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下跌了6.8%。

回暖因素不確定

對(duì)于成交量的回升，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這主要是建立在房?jī)r(jià)回調(diào)和首套房貸利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上，且在庫(kù)存量仍居高位的前提下，“供大于求”的現(xiàn)狀將繼續(xù)維持。

他還表示，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月，北京住宅成交量將繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，首次購(gòu)房人群仍是購(gòu)房主力，而房?jī)r(jià)則保持穩(wěn)中有降。

事實(shí)上，除北京外，進(jìn)入3月以來(lái)，上海、廣州、天津、重慶、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市也在3月出現(xiàn)成交回暖的局面，這也引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇的遐想，“小陽(yáng)春”觀點(diǎn)也開(kāi)始流行。

按照慣例，氣候回暖、節(jié)假日不多的春季是購(gòu)房者出手的好時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商也往往在此時(shí)推出促銷(xiāo)措施，而春季和夏初的成交量也在企業(yè)全年的業(yè)績(jī)中貢獻(xiàn)了較大份額。“小陽(yáng)春”的說(shuō)法由此而來(lái)。

對(duì)于此次的“小陽(yáng)春”，業(yè)界已有共識(shí)，并認(rèn)為，政策定向松動(dòng)和庫(kù)存積壓帶來(lái)的成交回暖并不意外。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林甚至在“兩會(huì)”期間斷言，下半年開(kāi)發(fā)商將有好日子過(guò)。

然而對(duì)于全年的市場(chǎng)形勢(shì)，行業(yè)內(nèi)仍然存在不少悲觀的判斷。在昨日的“2012中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)峰會(huì)”上，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶、龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉、綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江在內(nèi)的房地產(chǎn)大佬均表達(dá)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)型適應(yīng)。

隸屬于中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的中房網(wǎng)也認(rèn)為，這一波小幅回暖的行情不會(huì)持續(xù)太久。其理由是：第一，企業(yè)的降價(jià)已接近其利潤(rùn)底部。第二，積壓了一個(gè)半月的需求，在經(jīng)歷了近期三四周的去化，將趨于階段性的平靜。第三，由于2012年調(diào)控的主基調(diào)未變，限購(gòu)政策不會(huì)出現(xiàn)根本性的改變，因此剛性需求的體量相對(duì)有限。

莊凌顧問(wèn)的觀點(diǎn)也認(rèn)為，人們所期待的小陽(yáng)春還并未真正到來(lái)。而在本輪幅度最大、時(shí)間最長(zhǎng)的調(diào)整中，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部超調(diào)與超跌已成必然。房地產(chǎn)投資也可能在今年出現(xiàn)新低谷。